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《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台前，在理论界和司法实践界一直存在分歧；针对该分歧，该《解释》给予了明确的回答。 1、理论分歧 我国学术界对此主要有有效说、效力待定说和无效说三种观点。有效说认为，未经出租人同意的转租导致物权行为无效，而作为债权行为的转租合同仍然有效，其背后的理念转租行为只是负担行为而不是处分行为，只需以占有权为权源，而无需以处分权为权源。效力待定说认为，未经出租人同意而将租赁物转租给他人，构成无权处分行为，其背后的理念是转租是一种处分行为，承租人对租赁物只有占有、使用的权利，但没有处分权，未经出租人同意转租实际上是非法处分他人财产所有权的行为。无效说认为，未经出租人同意的转租行为无效，但其不同意上述效力待定的观点，其认为租赁权的权源是合法占有而非所有权，承租人在合法占有租赁物的前提下设定租赁权并不是无权处分。上述学说产生分歧的根源在于转租行为是处分行为 还是负担行为 因我国不承认德国法上处分行为与负担行为的划分，故对转租行为的理解也是众说纷纭。 2、实践分歧 我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条对对转租行为效力的规定过于原则，缺乏可操作性，在司法实践界不可避免的引起各种困惑和争议。绝大多数法院认为：“承租人未经出租人同意将其承租的房屋转租，不仅破坏了出租人与承租人之间的信任关系，严重损害了出租人的利益；而且该转租行为系处分行为，因不具有合法权源，应当归于无效。但也有少数法院认为转租行为不是处分行为，且出租人对租赁物是否拥有处分权不是租赁合同同考虑的内容，不应认定转租合同无效，持该观点的法院以上海和江苏为代表。如，《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第四条对该问题做了明确规定：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效”。上海高院认为：“租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效”。前者在转租问题上更倾向于保护出租人的利益，更注重维护财产静的安全；后者在转租问题上更倾向于保护此承租人的利益，更注重维护财产动的安全。该分歧的关键还是是“转租行为”系处分行为还是负担行为 3、原则上无效 司法实践中对于转租合同的法律适用出现了上述不一致，导致了同案不同判的后果，损害了司法的权威，同时也损害了《合同法》的统一适用。针对该问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。基于当然性解释，该条款规定了两方面的内容：“承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同有效”。最高院民一庭负责人就该《解释》答记者问时对该问题进行进一步的明确。该司法解释在转租问题上之所以作出这样的规定，是因为在未经出租人同意转租的场合，租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，这种情况极不利于交易的安全，进而阻碍交易的发展；限制转租固然能够更好的保护出租人的利益，但如果一味的强调未经出租人同意的转租行为无效，不仅违背了鼓励交易的原则，不能够最大化的发挥物的价值，而且不利于维护交易的安全。为了平衡各方的权利义务，该司法解释一方面，将未经出租人同意的转租行为规定为无效，维护了出租人的利益；另一方面，给了出租人六个月的异议期，平衡了出租人、承租人和次承租人的利益，维护了交易安全。
在房屋转租合同关系中，出租人除了依房屋租赁合同约定以及相关法律、法规、规章的规定享有权利和承担义务外，还享有下列权利，承担下列义务： 1、请求承租人履行房屋租赁合同的权利 房屋转租合同成立并不影响原房屋租赁合同的效力，承租人仍应当依照原房屋租赁合同的约定向出租人履行各项义务，且不得以次承租人违约或者不履行义务为由拒绝向出租人履行义务。承租人不履行原房屋租赁合同的义务或者次承租人对承租房屋造成损失的，出租人有权要求承租人承担违约和损害赔偿责任，但出租人与承租人、次承租人另有约定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。” 2、从转租中获得收益的权利 出租人是转租房屋的所有权人或者管理权人，承租人转租该房屋获得收益的，出租人当然有权从中获取一定的比例。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定：“出租人可以从转租中获得收益、”这种收益的获取方式，既可以由出租人与承租人协商提高原房屋租赁合同的租金标准，也可以约定从承租人收取的转租租金中按一定比例支付给出租人。 3、监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利 在房屋转租合同关系中，原则上是承租人享有监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利。但是，出租人毕竟是转租房屋的所有权人或者管理权人，次承租人对租赁房屋的使用情况对其影响最大，因此，应当赋予出租人监督次承租人使用、收益租赁房屋情况的权利。这样，出租人不仅有权监督承租人使用、收益租赁房屋，还有权监督次承租人使用、收益租赁房屋。当次承租人不正当或者非法地使用、收益租赁房屋，且承租人怠于行使监督权时，出租人有权要求承租人承担违约或者损害赔偿责任，直至要求承租人解除转租合同。 4、请求次承租人返还租赁房屋的权利 当房屋转租合同终止时，承租人有权向次承租人请求返还租赁房屋；当房屋租赁合同终止时，出租人有权请求承租人返还租赁房屋。因此，当房屋租赁合同与房屋转租合同都终止时，出租人有权选择向承租人或者次承租人请求返还租赁房屋，尤其是承租人怠于行使返还请求权时，由出租人直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权，有利于维护出租人的合法权益。但是，非在转租合同与房屋租赁合同都终止的情况下，出租人不得向次承租人主张返还租赁房屋。如，转租合同终止而房屋租赁合同未终止的，只有承租人有权请求次承租人返还房屋，出租人无权请求返还。 5、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务 除非当事人另有约定，房屋租赁合同终止的，转租合同也随之终止。但是，次承租人对于房屋租赁合同是否终止难于清楚，故当房屋租赁合同终止时，出租人应当通知次承租人，为次承租人返还租赁房屋作好准备。
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。 租赁合同属 于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内 容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的 处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。
房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异。 我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，而在社会经济生活中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别，对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有重要的实践意义。 首先，从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人的转租合同，承租人因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。 承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。 其次，从法律行为有效的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方（承租人）对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得出租人出具的同意书。 第三，从违反上述前提条件（即承租人没有取得出租人的书面同意）的法律后果来看，转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同；而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。 第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在：1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除；3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。
在房屋转租合同关系中，出租人除了依房屋租赁合同约定以及相关法律、法规、规章的规定享有权利和承担义务外，还享有下列权利，承担下列义务： 1、请求承租人履行房屋租赁合同的权利 房屋转租合同成立并不影响原房屋租赁合同的效力，承租人仍应当依照原房屋租赁合同的约定向出租人履行各项义务，且不得以次承租人违约或者不履行义务为由拒绝向出租人履行义务。承租人不履行原房屋租赁合同的义务或者次承租人对承租房屋造成损失的，出租人有权要求承租人承担违约和损害赔偿责任，但出租人与承租人、次承租人另有约定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。” 2、从转租中获得收益的权利 出租人是转租房屋的所有权人或者管理权人，承租人转租该房屋获得收益的，出租人当然有权从中获取一定的比例。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定：“出租人可以从转租中获得收益、”这种收益的获取方式，既可以由出租人与承租人协商提高原房屋租赁合同的租金标准，也可以约定从承租人收取的转租租金中按一定比例支付给出租人。 3、监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利 在房屋转租合同关系中，原则上是承租人享有监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利。但是，出租人毕竟是转租房屋的所有权人或者管理权人，次承租人对租赁房屋的使用情况对其影响最大，因此，应当赋予出租人监督次承租人使用、收益租赁房屋情况的权利。这样，出租人不仅有权监督承租人使用、收益租赁房屋，还有权监督次承租人使用、收益租赁房屋。当次承租人不正当或者非法地使用、收益租赁房屋，且承租人怠于行使监督权时，出租人有权要求承租人承担违约或者损害赔偿责任，直至要求承租人解除转租合同。 4、请求次承租人返还租赁房屋的权利 当房屋转租合同终止时，承租人有权向次承租人请求返还租赁房屋;当房屋租赁合同终止时，出租人有权请求承租人返还租赁房屋。因此，当房屋租赁合同与房屋转租合同都终止时，出租人有权选择向承租人或者次承租人请求返还租赁房屋，尤其是承租人怠于行使返还请求权时，由出租人直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权，有利于维护出租人的合法权益。但是，非在转租合同与房屋租赁合同都终止的情况下，出租人不得向次承租人主张返还租赁房屋。如，转租合同终止而房屋租赁合同未终止的，只有承租人有权请求次承租人返还房屋，出租人无权请求返还。 5、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务 除非当事人另有约定，房屋租赁合同终止的，转租合同也随之终止。但是，次承租人对于房屋租赁合同是否终止难于清楚，故当房屋租赁合同终止时，出租人应当通知次承租人，为次承租人返还租赁房屋作好准备。
民法的原则是，非禁则可。但不得有欺诈行为。如承租三个月，转租一年。。。。。。
根据《合同法》，转租必须要经过出租人的同意，即使合同内不写。
您好，您的问题已获悉，我的初步解答如下：<br/>首先，房屋租赁合同纠纷中，转租权是一项非常重要的权利，是一项法律处分的权利，通常需要在合同中明确下来，即是否授予转租权；<br/>其次，若没有明确授予，则认为承租人不具有转租权，其不能转租房屋；<br/>最后，若在上述情况下，承租人转租了房屋，出租人不予认可的话，构成对租赁合同的一种违反，而且是根本违约，需要承担相应的违约责任，且转租行为无效；而对于次承租人（也就是转租合同中的承租人）来讲，由于并非真正权利人出租的，因此其也要追究擅自转租人的责任。因此，最坏的结果就是擅自转租人需要承担双重的责任。<br/>顺颂商祺<br/>田嘉龙律师
没有。
在下列几种情形下，可以认定出租人同意转租： (1) 出租人和承租人之间的租赁合同明确约定承租人有权转租; (2) 出租人与承租人之间的租赁合同对是否允许转租虽未作约定，但承租 人转租时已事先告知出租人并取得出租人明示同意； (3) 承租人在转租时未事先告知出租人，出租人事后得知转租事实并作出 明确追认意思表示的； (4) 承租人在转租时未事先告知出租人，但出租人在此后知道或应当知道 承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为出租人对转租予以认可； (5) 出租人知道或应当知道承租人转租后虽然在6个月内提出异议，但在 知道转租之后、提出异议之前已以实际行为表示对转租予以认可的，如配合次 承租人办理相关证照手续，收取次承租人代承租人交纳的租金的，仍应视为出 租人对承租人的转租行为予以认可； (6) 其他能够确认出租人同意承租人转租的情形。
出租人对承租对象要考察把关的。未经他的同意私自转租当然不愿意了。 另：转租后出了问题谁负责。 再：转租成了黑出租，违法了。
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。 租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。
《城市房屋租赁管理办法》 第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。 出租人可以从转租中获得收益。
未经出租人同意的房屋转租合同是否有效的实践分歧 我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条对对转租行为效力的规定过于原则，缺乏可操作性，在司法实践界不可避免的引起各种困惑和争议。绝大多数法院认为：“承租人未经出租人同意将其承租的房屋转租，不仅破坏了出租人与承租人之间的信任关系，严重损害了出租人的利益；而且该转租行为系处分行为，因不具有合法权源，应当归于无效。但也有少数法院认为转租行为不是处分行为，且出租人对租赁物是否拥有处分权不是租赁合同同考虑的内容，不应认定转租合同无效，持该观点的法院以上海和江苏为代表。如，《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第四条对该问题做了明确规定：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效”。上海高院认为：“租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效”。前者在转租问题上更倾向于保护出租人的利益，更注重维护财产静的安全；后者在转租问题上更倾向于保护此承租人的利益，更注重维护财产动的安全。
《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 根据你的情况，你如果要是吧房子转租，必须经过出租人同意。
根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 注意 1、对于承租人未经出租人同意转租的，《合同法》给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。 2、2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干意见的解释》第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
未经出租人同意的房屋转租合同是否有效的理论分歧 我国学术界对此主要有有效说、效力待定说和无效说三种观点。有效说认为，未经出租人同意的转租导致物权行为无效，而作为债权行为的转租合同仍然有效，其背后的理念转租行为只是负担行为而不是处分行为，只需以占有权为权源，而无需以处分权为权源。效力待定说认为，未经出租人同意而将租赁物转租给他人，构成无权处分行为，其背后的理念是转租是一种处分行为，承租人对租赁物只有占有、使用的权利，但没有处分权，未经出租人同意转租实际上是非法处分他人财产所有权的行为。无效说认为，未经出租人同意的转租行为无效，但其不同意上述效力待定的观点，其认为租赁权的权源是合法占有而非所有权，承租人在合法占有租赁物的前提下设定租赁权并不是无权处分。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给 第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成损失的，承租人 应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。出租人不解除合同时，转租关 系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解 除合同行为的行使而发生终止的法律后果，而非转租合同自始无效。
这个具体要看承租人跟出租人的合同了，如果合同上写明了承租人有转租的权利的话才可以，如果没有的话是不行的。转租得有出租人的同意才好，而且最后有书面的同意证明，以防万一。
有效。《合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。<br/>因此，转租合同并不是无效合同。
正确答案:D 解析：【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P116，转租合同必须按照有关部门规定办理登记备案手续。所以D选项不正确。
根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 由此，可以看出，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。也就是说，房屋转租须具备三个条件：（1）征得出租人的同意；（2）转租须签订合同，并办理登记备案手续；（3）转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件，转租是对原出租人房屋的处分，只有征得出租人同意，其行为才有效。
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。 租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。
A,B,C,D 答案解析：<br/>[知识点] 房屋转租
B 答案解析：[知识点] 房屋租赁管理主要内容
合同法第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。<br/>但是，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
房屋的转租应当经出租人的同意.
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