买房签合同存在的利益风险怎么规避

签完购房合同后会再签订一个补充条款，这是非常重要的。这是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同事还能减少购房交易纠纷。在这里特别强调一下补充条款应包括：公积金或商业贷款办不下来怎么办；约定房屋所有权证的办理时间；约定精装修房屋的具体装修标准；开发商在销售过程中的承诺。

圆***

如何正确看待“风险共担，利益共赢

用唇齿相依、荣辱与共来形容厂商和经销商之间的关系可以说是比较贴切的。在企业经营的过程中，在整个价值链创造价值的过程中，经销商在流通领域无论对销售渠道的打造、对产品品牌的推广，还是对客户需求最直接的满足，都起到了至关重要的作用。从厂商的层面来看，如何帮助和扶持经销商，如何管理经销商，以实现风险共担、利益共赢也是经营管理中的重点。众多跨国企业把渠道的管理作为重要的业务内容来运作，并在管理上提供了很多支持，如经销商培训、资金支持、区域管理等。越来越多的国内企业也认识到了这个领域治理的重要性。安越首推的经销商风险管理将从实务和方法为您提供风险管控的建议，真正实现厂商和经销商的双赢。

安***

风险管理对利益相关者有什么意义

一风险管理将会提高企业发现机会的能力和将风险变为机遇的能力一使企业的资源分配更为合理化、提升企业内部控制水平一增强前瞻性风险管理能力、应变能力、风险反应能力和增进企业快速恢复力一增强同时对威胁和对机遇的识别能力一提升企业利益相关者的信任和信心一提升企业操作的效率、有效性，提升操作中的质量、安全和健康管理水准一增进遵规守法的责任和行为一增进财务报表的可靠度和风险报告水平一增进公司治理水平一增进学习能力和提升组织风险责任文化一增进对风险事件的管理与预防风险管理将会提高企业发现机会的能力和将风险变为机遇的能一使企业的资源分配更为合理化、提升企业内部控制水平一增强前瞻性风险管理能力、应变能力、风险反应能力和增进企业快速恢复力一增强同时对威胁和对机遇的识别能力一提升企业利益相关者的信任和信心一提升企业操作的效率、有效性，提升操作中的质量、安全和健康管理水准一增进遵规守法的责任和行为一增进财务报表的可靠度和风险报告水平一增进公司治理水平一增进学习能力和提升组织风险责任文化一增进对风险事件的管理与预防 1984年，弗里曼出版了《战略管理：利益相关者管理的分析方法》一书，明确提出了利益相关者管理理论。利益相关者管理理论是指企业的经营管理者为综合平衡各个利益相关者的利益要求而进行的管理活动。与传统的股东至上主义相比较，该理论认为任何一个公司的发展都离不开各利益相关者的投入或参与，企业追求的是利益相关者的整体利益，而不仅仅是某些主体的利益。帮助他人，快乐自己。若我的回答对您有用，请将其设为“好评”，谢谢！

2***

购房签合同暂时不过户可以吗？先签

福建新西岸融资担保提醒：从表面上看来，这种方式的确可以规避限购，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者交够社保或纳税证明年限，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间太长，变数太多。先签合同后过户，潜在风险很大。首先，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。最后，房价变动易导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，这段时间内若是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户；房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。

乌***

买二手房没有房产证，原始购房合同

合同是有效的，规避风险的最好方法，就是签定购房合同时要把这事实说清楚，规定卖房人要在多长时间内办现房产证，和解除抵押，还有要约定过户时间。

严***

利益和风险的分析有哪些？

其实利益和风险分析投资这个东西还是看个人的喜好是风险投资还是稳定投资，风险投资比如黄金白银的理财投资，股票，基金，都可以的。现在比较火的就是黄金白银的理财投资，成本低，要是有人带着做的话，回报率很高。还有一个就是稳定投资了，比如固定收益信徒等等，固定收益就是相当于银行的存款性质的不过，利润空间比较大，有的高达12%。要是对投资理财比较感兴趣的话，可以追问。

邓***

“风险与利益同在”用英语怎么说

Risk and benefit are together.

正***

我在二手买卖中,因房产证未超过5

如果你现在想省下税费的钱，一种方法是在合同中写清楚，约定好两年后过户；另一种方法是和真正的房主做全权委托公证，证明他委托你全权代理此房的过户等一切事宜（具体写法你可以去公证处咨询），然后将他的房产证原件、身份证复印件、户口本复印件（有最好）拿到手，等两年期满，再去过户。注意：公证书上的被委托人与最终房产证上的房主不能是一个人。但是我认为你的方式十分冒险： 1、没有见到真正房主就付了全款，如果有公证的委托书还好一些，即使有也不应该付全款后再等房主回来过户，这样风险很大，应该过户当天再给房款。 2、你想满5年再过户，其间还有两年的时间，现在国家政策说不准什么时候出台，也就是说可能等到满5年时现在的税是避掉了，还会有其他税费，这个谁都说不准。其实我劝你还是按现在的规定交税，80多万的房子，房款都拿了，不必为那几万税钱提心吊胆两年，更何况找一家中介公司让他帮你把税费做低，还能省几万，心里塌实

萧***

买房购房合同如何规避风险？

面积缩水弄清赠送面积和公摊面积有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多，再或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊较小，直到签合同才知道相差很大。支招：购房者要明确两点，第一，赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里的规定或者去毛坯房中进行测量。第二，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统地问，售楼员一般会把公摊往小里说。规划缩水细化补充条款防止规划“变样” 现在，不少楼盘都在卖未来规划，承诺一期后面会有宏达的规划。比如，附近会建大型公园、商业体、学校、医院等，有的还在宣传中附上了整体规划图。更有甚者，没拿预售证就开始卖房。支招：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。建议消费者，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。层高缩水要明确约定违约赔偿数额有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.8米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.7米。实际自测，结果发现高度更低。支招：商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，要明确约定层高“缩水”的违约赔偿数额，建议买房人在合同中注明。年限缩水签约前弄清土地和房屋的使用年限有的楼盘拿地时间很长，这样一来，实际使用年限就会相对较短，特别是一些烂尾楼或建了很多年的房子。售楼员在介绍这种楼盘时，会刻意避开拿地时间，转而介绍楼盘其他优点。支招：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下，大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家特别提醒，买房人在签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。承诺缩水售楼员为了卖房会进行误导有的售楼员为了更快地卖出房子，会以 “开盘最低价”吸引消费者，实际上根本不存在最低价的房子，或者所谓最低价的房子的楼层和采光都是你不会要的特殊房源。要签购房合同时，售楼员会“催促” 购房者，48小时不签合同，合同会冻结，解冻费和手续费都需业主自己支付。还有的开发商会进行一些误导宣传，为了增加期房的竞争力，承诺购房者在交房之前可以提出申请提前进场装修，那些想要更早入住的购房者很容易轻信。支招：购房者要时刻保持清醒的头脑，牢记“天上不会掉馅饼”。另外，一定要咨询专业人士，例如，不签合同就会冻结等说辞，只是售楼员“威胁”你的一种手段。实际上，合同一旦冻结，要想解冻对开发商来说会更麻烦。最关键的，购房者要仔细盘问售楼员，不要被其轻描淡写的几句好话说服，对于一些实际的好处，一定要再三仔细确认才可相信。买房非小事，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍以及楼盘特有的一些优势，一定要再三确认询问核实，不要轻易听信宣传。

王***

买房签合同补充协议注意事项有哪些

1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与，实际上有的时候是公用的面积。 5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、先进材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。为了回答你这个问题，我查了许多资料，翻阅了许多书，虽然不尽详细，但我仍然希望能对你起到很大的作用，这是我努力找资料的最大满足之处！

问***

针对风险分担和利益分配，政府和社

政府和社会资本合作模式模式下，公共部门主要关注财政绩效及公共需求的满足程度，社会资本则重点关注项目回报和资本效率，二者的风险偏好和利益诉求存在较大差异，因此风险分担和利益分配成为项目成功实施的关键性因素，其中主要涉及政府担保、调价机制和特许期调整三个决策问题。第一，对于如何确定项目中财政投资和担保最优规模及比例，如何实现连续投人的动态管理，以及如何通过合理风险转移加强激励并促进保险投入，目前尚无明确的最优方案。在实践中，基于实物期权和现金流管理确定政府支出和担保上限，或通过财务模拟及压力测试确定风险承担比例的策略，得到了较大范围的应用。第二，公共产品或服务的定价问题尤为复杂。无论是边际成本定价法，还是目前我国主要采取的成本加成定价法，以及高峰负荷定价及两部制定价，均强调定价应基于成本，并认同适度价格管制，其目标无外乎既要保证项目运行及合理收益，又不损及公共利益。第三，项目中的财政资金和特许权等公共资源，形成了繁杂的有形、无形资产，甚至是商誉资产，其评估和定价具有相当难度，合理确定特许权和特许期是项目的关键所在。根据财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2〇14〕113号）关于风险分配基本框架的规定，应遵循风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本之间合理分配项目风险。

王***

“险中的船儿行得快”这句话的出处

“险中的船儿行得快”这句话的出处：赵铁城《荆龙安创业初记》二:“做到和经营者共同担风险，困难共克服，利益同享受。有道是：‘险中的船儿行得快。’”

2***

土地已设在建工程抵押的房子，解押

设定抵押权的不动产买卖时，必须经抵押权人同意，并明确抵押权实现的具体方式。因此，未经抵押权人书面同意，上述房地产不能买卖，但接触抵押权后可以。

真***

南京拆迁安置房满五年但没有房产证

：具有法律效力。但房产买卖合同与房产实际过户毕竟是两回事，里面存在法律和经济风险，怎样进行有效地规避，你可以采用民法规定的赴期限的民事行为比较好。

西***

买房签合同之补充协议签订有哪些注

1、公共维修基金过户一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此，补充协议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。 2、一房二卖的特别处理一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度，这种情况就可以被杜绝。 3、关于预告登记的约定预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，未经权利人同意，产权人不能处分该不动产。可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。 4、各种法律文件之间的冲突解决办法买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。 5、《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分购房人在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制的《售楼书》，才决定是否购买。售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为《售楼书》是开发商的承诺，因此，一旦交付的房屋与《售楼书》不一致，大有上当受骗的感觉。实践中，这类争议不在少数。

哥***

房地产开发过程中可能出现什么情况

①需临时占用规划批准范围以外场地。 ②可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施、 ③需要临时停水、停电、中断道路交通、 ④需要进行爆破作业等情况，开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续。

压***

买房签合同签补充协议时要注意什么

1、贷款受阻后的房屋处理办法购房通常都要采取向银行按揭贷款的方式来付款。在选中房屋之后，接下来就要办理贷款手续，但由于开发商或者购房者自身原因导致贷款无法如期办理下来，影响最终签订购房合同。这种情况应该是事先约定解决方法，比如延期签订合同，或者开发商无理由退房，提供更名机会等等。 2、交房标准交房标准有毛坯、简装和精装。此条款更多的是针对精装房而言。如果所购买房屋的交房标准是精装，那么就特别需要在合同或者补充协议中，对精装作出明确的约定，包括选用的材质、品牌、价位等，严防后期验房时名不副实的情况，为保障自身利益提供证明。 3、合同约定公摊面积公摊面积多少是一个数据，还是一个大概的数据，公摊的大小直接关系到购房者购买房屋的实得面积。通常对公摊作出补充协议的约定都是为了保障所得面积大于或等于合同中的面积，如果交房后经过检验，公摊变大，超出合同中的约定，那么购房者的利益就受到了损害，可以依据签订的补充协议要求开发商承担相关责任。 4、物业问题这里面的主要问题是关于物业服务的问题，在补充协议里写清楚关于物业的相关问题，包括物业公司的名称、物业费的缴纳方式及金额、物业公司变更后的物业服务处理办法等。毕竟后期入住之后，大家的生活与物业息息相关，遇到问题解决不清，必定给生活造成无限的麻烦。 5、不动产证的办理大家都知道，办理不动产证需要一定的时间，而且办理不动产证的过程中也会有各种各样的状况发生导致无法办理不动产证，这个时候购房时的补充协议就到了真正发挥作用的时候了。影响不动产证办理的因素主要是开发商的因素，比如开发商在土地使用，建筑施工过程中的遗留问题影响了政府机关的评估，则会影响不动产证的受理。所以，补充协议里应该约定开发商无法保证在规定期限内完成不动产证的办理时应该作出的解决办法或者是赔偿。 6、入学资格购房还有很多附带的目的，比如为了小孩上学。相信这是很多购房者购房的一个重要目的。购房时无论是合同里，还是补充协议里，这个重要问题都必须要突出来，将社区的学校名额，学校名称，入学资格等问题，仔细而全面的相关要求写进去，绝对不能以空头支票的形式出现。

王***

河南省陕州区适合种植什么成本低风

可以种植的植物资源陕州区植物属华北植被类型，境内有植物700余种，分种植作物和树木两大类。种植作物为粮食作物、经济作物、蔬菜、食用菌、药材等；树木陕州区共有树种400余种，分用材林和果树两大类。用材林为泡桐、大叶扬、国槐、刺槐、椿树、楸树、箭杆扬等；果树为苹果、桃、杏、梨、柿、核桃、枣等。

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购买房子签合同，有谁添加进去协议

应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。个人在购房中，大体上分三个阶段。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。具体讲，涉及到一些法律问题。第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

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