79万个问题
36万个问题
根据相关规定,只有出让方式取得的国有土地使用权才能直接作价出资,而划拨土地使用权和集体土地需经一定程序方可。而且,土地使用权上不应存在抵押等权利负担。 1、注册资本中以土地使用权出资的,公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。 以划拨土地使用权出资的,使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册,核发证明,确认所有权后方能作为出资。 2、其次,委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后,才有可能确定自己的股份大小。 公司法第二十七条规定:“对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定”。 3、接着,要将土地使用权过户登记于公司的名下。 公司法第二十八条规定:“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续”。 4、而且要注意非货币财产的比例问题。 公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”。
1、注册资本中以土地使用权出资的,公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。 以划拨土地使用权出资的,使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册,核发证明,确认所有权后方能作为出资。 2、委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后,才有可能确定自己的股份大小。 公司法第二十七条规定:“对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定”。 3、将土地使用权过户登记于公司的名下。 公司法第二十八条规定:“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续”。 4、注意非货币财产的比例问题。 公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”
《契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;(二)以土地、房屋权属抵债;(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定,但是国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕322号)明确,根据《契税暂行条例细则》第八条的规定,以土地、房屋权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。因此,老刘的朋友没有说错。 为支持企业改革,国家在契税方面出台了很多优惠政策。财政部、国家税务总局《关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》(财税〔2008〕142号)对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2003〕184号)第七条规定,企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转,可比照上述规定不征收契税。财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)延续了这一税收优惠,对企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。执行期限为2009年1月1日~2011年12月31日。
现在能够查到的就是国家土地管理局颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》有关土地作价的依据,第八条规定:企业可依法以出让方式取得土地使用权。在签定土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金后,企业以出让方式取得的土地使用权,可以转让、出租或作价入股。 持有土地使用权的公司,在土地使用权出让期限内,须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务土地使用权转让,出租或入股的最高期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年期。 还有根据国家土地管理局对陕西省土地管理局对于国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示批复,改制、新设的股份有限公司,以原企业土地作价入股,可以不办理出让手续。 然而对于非改制、股份有限公司,由于国有土地使用权的转让需按照市场价交易,而且还受到转让的诸多限制及需缴纳大量的税款,因此实际操作中会存在很大难度。
1、国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批; 2、国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制; 国有企业改革时,经土地行政主管部门批准,可根据根据行业、企业类型和改革的需要,采取不同的土地资产处置方式和管理政策。
土地作价需要缴纳税收。 根据财税[2002]191号关于“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”的规定,股东以土地使用权出资投资入股参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为不征收营业税。 股东以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。契税由产权承受方缴纳。
土地使用权作价入股是法律允许的。并不是土地使用权可否作价入股,而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让,那么,就必须遵守《城市房地产管理法》有关25%投资比例的规定。如果不是转让,那么当然也没有25%比例的限制。 按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定,土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。
国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展,进一步推行土地有偿使用制度,明晰土地产权关系,盘活和显化土地资产,对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
国有土地使用权作价入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作价额按规定折股,形成国家股股权,该土地使用权有股份公司持有。
1、用土地入股的单位帐务处理 借:长期股权投资--XX房地产公司 贷:无形资产--土地使用权 2、用现金入股单位的帐务处理 借:长期股权投资--XX房地产公司 贷:现金 3、XX房地产公司帐务处理 借:无形资产--土地使用权 借:现金 贷:实收资本--A单位 贷:实收资本--B单位
将土地折成市场价格,再根据公司注册资金等,确定土地折算后应占的股份比例,就是土地作价入股,当然有时不能以总股份作为基准,如果项目投资1000万,注册资金可能选择500万或其它数额,这个时候,土地作价就不能按照注册资本来定,而是按照项目投资包含土地价格等等建成所需的一切费用来计算土地作价所占的比例。
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不可以,属于集体,不能股份制
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(我根据你提供的专利号,差得信息。电动XXX器 )北方狼说的有定道理。定价一般是找资产评估(无形资产,知识产权评估) 然后出具报告。 但我认为这个是一个形式,并没有达到正确评价专利价值的目的。 专利的价值评估,目前我认为这些评估机构还很业余。 其作出的评估报告也就是为了去工商局半个手续。 其可能给双方日后的带来不便。(有可能,伤害到双方的利益) 如果,想真正的做个评价(目的是技术入股,而不是只为了到工商部门报批),需要至少在一下方面考虑。 1、技术开发的费用(人工及耗费) 2、技术办理授权的费用(申请专利的费用,官费服务费) 3、推广费用 4、该技术在本领域的地位,市场前景的分析。 5、该技术的寿命是多少?实用新型的权限只有10年,你这个是06年的,应该剩下X 年。该技术在市场的实际能够纯在多少年。 6、专利的年费要考虑
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对于少缴税,节约成本,是企业在在建立是会予以考虑的问题,其中,采取合理的设立方式,不但合法而且成本较低。 最近好友要成立一公司,就向我咨询了一些问题,通过分析,我向其提出一些切实可行的方式,并最终达到节约成本的目的。 其要成立一个三人的有限责任公司,依据相关的法律规定(后文),可以先成立一个一人有限责任公司,然后将股权进行转让,最终省去相关的契税。具体依据为: 《契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;(二)以土地、房屋权属抵债;(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定,但是国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕322号)明确,根据《契税暂行条例细则》第八条的规定,以土地、房屋权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。 为支持企业改革,国家在契税方面出台了很多优惠政策。财政部、国家税务总局《关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》(财税〔2008〕142号)对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定,根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2003〕184号)第七条规定,企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转,可比照上述规定不征收契税。财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)延续了这一税收优惠,对企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。执行期限为2009年1月1日~2011年12月31日。企业、事业单位改制重组契税政策的通知 财税[2012]4号执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。 在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
(1). 该技术成果必须属于科技部和深圳市颁发的高新技术范围; (2). 该技术成果具有良好的市场发展前景,能够产生显著经济效益或社会效益; (3). 该技术成果属于公司主营产品的核心技术; (4). 技术出资方合法享有该科技成果的占有、使用、收益和处分权,并保证对该项技术的财产权可以对抗任何第三人。 (5). 新注册或者扩股的公司必须是在深圳市注册的公司。
1. 设定目标法: 1.1. 根据目标确定赠与股份比例,先定一个三年计划,设定第一年的目标为_A_,第二年的目标为_B_,第三年的目标为_C_。 1.2. 第一年达到A,赠与b%股份;达到A*150%,赠与a+%股份; 1.3. 第二年达到B,再赠与b%股份;达到B*150%,再赠与b+%股份; 1.4. 第三年达到C,再赠与c%股份;达到C*150%,再赠与c+%股份; 2. 名义共同出资法: 2.1. 预先设定一个股份比例,假设是共同出资成立一个事业部(分公司),出钱方名义出资A,出智力方名义出资B,则股份比例为A:B。 2.2. 双方商定利润分红的百分比,出智力方的分红优先偿付出钱方的垫资;如果合作企业不能盈利,无法偿付出钱方的垫资,大家决定清盘,则所有剩余资产优先偿付出钱方的投资款。 3. 作价入股法: 3.1. 如果甲方原来就有一个企业,邀乙方合作提供技术产品共同发展,甲方以原有企业资产入股,合作后的收入按商定比例分配作价入股。 3.2. 举例来说,原企业资产价值100万元,甲乙双方商订新增加值按3:1分配,三年后结算确定最后股份比例;若三年后企业资产价值达到500万元,其中新增加的400万元按3:1分配,相当于甲方出资100+300=400万元,乙方出资100万元,这时确定甲方占80%的股份,乙方占20%的股份。
《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002 ] 191号)文件规定:(1)以无形资产、不动产投资人股,接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。(2)股权转让不征收营业税。因此,对于以土地使用权作价人股的投资方不用缴纳营业税,对股权投资再 转让的情况也不用缴纳营业税。
出让国有土地使用权人可将其权利作价出资或入股,用于合资、合作经营其他经济活动。向企业法人投资或者与另一方成立新的企业法人,且符合有关法律、法规规定的条件的,视为出让国有土地使用权转让,出让国有土地使用权由企业法人享有;双方约定共有的,视为出让国有土地使用权转让,出让国有土地使用权由双方共同享有;双方仅存在债权债务关系的,不视为出让国有土地使用权转让,出让国有土地使用权仍由原使用权人享有。
其主要依据是《城市房地产管理法》第27条的规定。然而,对于将国有土地使用权作价出资是否视为土地使用权转让的问题,应根据不同情况区别对待。以土地使用权向企业法人投资或者投资成立新的企业法人,应为国有土地使用权转让,作为投资的土地使用权由企业法人享有,原土地使用权人取得相应的股东权。以国有土地使用权向非法人的经济实体(如合伙企业、合伙型联营)投资的,该土地使用权成为合伙企业或联营企业的共有财产,其权利主体发生变更,故也应视为国有土地使用权转让。单纯契约性质的投资合作(如一方提供土地、另一方提供资金的合作建房协议),在合作期间土地使用权仍属于原使用权人,不应视为土地使用权转让。
技术成果作为非货币形式的出资,最重要的在于价值的确定,科学、合理、真实、公平地确定技术的价值,有利于技术成为企业的真实资本和合理股份。在实践中,技术成果出资入股的作价方式主要有三种:评估作价、协商作价以及两种作价方式的结合。技术评估作价是指专业的评估机构对出资人的技术成果的价值进行确定的作价方式,即将技术价值进行量化的过程。协商作价方式是出资人不经评估,自行商定入股技术的作价金额的一种方法,这种作价方式是出资各方在诚信的基础上,通过协商来确定出资技术的价值。 (一)协商作价方式 协商作价方式是出资各方通过协商确定技术的价值。目前,这种作价方式在不少地方法规中都得到了反映。这不仅避免了评估作价方式繁琐、复杂的作价程序,而且也无需设立专门的技术评估机构、确定专门的技术评估标准,只要通过协商方式即可确定技术价值。其灵活性不仅在于克服评估作价的困难,解决实务上的操作,更在于充分通过市场,实现资源的合理流动和优化配置。 而且,协商作价方式是当事人意志的体现,通过出资人自己的处分,决定自己财产的命运,对技术出资具有极其重要的意义,其不仅有利于公司最大可能地引进先进技术,而且减少了技术出资的成本。同时,采用协商作价方式确定的技术价值可以根据企业目的,按照各个出资人技术的“使用可能性”进行评价。只有这样 ,既能使“必要性”、“有益性”、“无用性”这类技术的质的类别即范围还原为量的类别即评价额,并且此种价值类别,无论对公司还是对出资者来说,都可以成为一种适当的处置。 但是,协商作价方式确定的技术价值其法律效力低于评估作价,而且还有可能出现出资人任意协商出资金额导致出资不实的情况以及技术出资人利用其他出资人对技术不熟的弱点而实行技术欺诈的行为。 (二)验资 我国《公司法》第二十六条规定,股东全部缴纳出资后,必须经法定的验资机构验资并出具证明。可见,验资机构验资是公司设立的必经程序。验资是指注册会计师依法接受委托,按照我国《独立审计实务公告第1号——验资》的要求,对被审验单位的实收资本(股本)及其相关的资产、负债的真实性、合法性所进行的审验。其主要目的是为了验证被审验单位的注册资本是否符合法律法规的要求,各投资者是否按照合同协议、章程规定的出资比例、出资方式等足额缴纳资本。可见,验资与评估虽然在内容上有所不同,验资是审验被审验单位资本的合法性、真实性;评估是对资产的现实价值进行评定和估算。但是,其两者在具体的操作程序上具有许多相同之处。 1.两者均是出资人通过委托国家指定部门执行具体事项,且指定部门必须严格按照法律规定办事。 2.两者均要对资产进行检查、评定,且最终都要作出报告作为证明文件。 3.两者的目的均是为了正确反映资产的真实价值。可见,一味地强求评估作价,则会因为验资与评估程序重复而增加公司设立的成本。 (三)评估作价方式 采用评估作价方式确定的技术价值具有较强的法律效力,其价值被确定在技术成果价值评估作价文件中,出资各方不能随意进行改动,从而能够有效防止各种纠纷的发生。同时,这种作价方式弥补了当事人对技术成果价值认识不足,可能导致过高或过低确定价额,从而损害其他出资人利益并损害公司资本制度。我国公司法和许多地方法规如厦门市、四川省相关地方性法规,均明文规定技术出资入股应当采用评估作价,特别是当涉及国有资产时,鉴于国有资产流失的可能性和其后果的严重性以及防止在实践中出资方低估国有资产,损害国家利益,法律则规定必须采用评估方式。但是,在不涉及国有资产时,绝对强求评估作价在实践中并不现实,尤其是目前我国在技术评估作价方面还不规范,不少问题有待进一步解决。 第一,我国尚未设立专门的技术评估机构,而且相关的评估人员也缺乏一定的技术水平。资产评估机构是指持有国有资产评估资格证书,具有法人资格的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司以及经国有资产管理行政主管部门认定的临时评估机构。 从这一规定可以看出我国还没有成立专门的技术评估机构,对于技术的评估工作只能由评估实物的机构来承担。但是,这些评估机构的评估人员的评估水平不高,他们大多没有相关的技术背景,缺乏技术、经济、法律等方面的相关知识,而且他们本身对技术内容缺乏了解,因此他们不可能完全客观地对技术做出评估,在通常情况下,只能套用有形资产的评估方法来评估技术资产,所以他们所得出的评估结果是不可能完全可靠的。 相比之下,国外许多国家都明确了技术作价的主体。如巴西法律规定技术出资要经过外资局的批准,并由中央银行估价;智利则规定此类事物由该国国外投资管理委员会管理;波兰法律则规定第三人只有工业产权领域的专家们方可担任。 第二,评估机构对技术评估尚未有一个确定的合理标准,而且在具体的操作过程中,其程序也缺乏严密性。有关人员只是按照通常的做法对技术进行大致的评估,其中所运用的评估方法,所选择的评估参数,所使用的评估标准等一系列相关内容都缺少一定的法律依据,评估人员的主观性很强,这在很大程度上影响了技术的正确评估,而且在一定情况下可能会出现损害技术出资方或者其他出资人利益的情形。 第三,技术评估尚未完全从出资之权利和对公司的作用上考量。技术成果作为无形资产,其出资之权利可以是技术成果所有权,亦可是技术成果的部分权能。因此在技术评估过程中必须根据其出资之权利来确定技术价值,从而确定其在公司财产中所占的比例。另外,目前技术评估人员进行技术价值评估时往往只纯粹地从技术本身着手,而不考虑技术对公司的作用大小,从而出现技术价值的评估与实际不相符合现象。 (四)评估、协商与验资的协调 基于以上之分析,笔者认为,从本质上看,技术成果作价方式的固定并非立法之目的,而仅是发现和明确技术成果价值的手段,如一味强化手段的作用而不尊重技术成果价值发现的多途径,不仅有碍技术成果的出资,也增加了公司设立的成本。 在我国《公司法》尚有验资环节防范作价不实以确保资本充实原则实现的情况下,对于出资技术价值确定之方法不宜强令必须评估,应适当承认协商作价方式,这既有利于各出资人在较短的时间内设立公司,也可以节省不少人力物力。但是由于技术价值本身既为无形,出资各方亦非技术成果评估的专家,他们不能很好的掌握入股技术的市场前景、成熟程度、预期回报量等信息,并且技术成果出资价值的确定与公司资本充实制度紧密相连,因此,承认协商作价不能放任自流,而应科以不同的法律效力,并将协商作价与验资制度相结合,以更好地发挥协商作价的作用。
1、房地产开发企业土地入股作价视不同情况,按以下顺序来作价入帐 A、帐面价值 B、协议价 C、评估价
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