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一、房屋验收前的准备 商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为帮助业主顺利收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。 1.免除收房伤痛，从签合同开始。为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序(如先验房，无异议后再收房等)；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。 越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。 2.切记查看“两书一表” 向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。 【提示】开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 3.检查房屋结构及面积 首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致；房屋结构是否和原设计图相同。其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 4.先验房后收楼 先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。需要指出的是，开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。 验房常用工具：（不明白是啥的，比如塞尺，到baidu自己查吧。文字图片都有） 一、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺 二、 电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯 三、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔 验房专用工具：垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。 验房自备工具 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--验房时间长小凳子可休息一下，塑料袋包装绳可以预先封闭下水管道。 验收房子时间：一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 收房过程： 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果开发商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 四、验房时的注意问题及简单操作方法 (1)检查厨房烟道 用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 (2)检查卫生间通风情况 卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 (3)窗边与混凝土接口不能有缝隙 窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。 (4)验电 ①打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。 ②检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应立即修复，否则日后误触电时无法及时断电，将危及业主生命。如果条件允许，插座还应用万用表测试对地绝缘情况是否良好。 ③开关箱内的各分路开关应有明显的标示，如果没有或不明确，应立即纠正。 ④开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危险。 ⑤检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具(或小电视)检查电视天线的信号；用网络检测设备检查内部网线是否畅通。 ⑥检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 ⑦检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停。 ⑧卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座 (5)检查房屋有无倾斜 用盒尺检查房顶，取4、5个点进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。 (6)检查有无渗漏情况 业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 (7)检查保温墙面是否滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 (8)检查房屋有无裂缝 ①首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 ②看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。 ③看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。 ④房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位 (9)检查乳胶漆质量 墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻可以通过光线阴影看出。如果不平，要提出重新补腻子刷漆；如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。 (10)检查室内门上下是否油漆 用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门顶部和底部过早腐烂损坏。 (11)检验墙地砖 查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂，检查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种情况应重新铺设。如果空鼓率超过5%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)。 (12)检查门窗的密封情况 可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方需离地面1.5厘米。 (13)检查窗户 推拉窗上的纱窗和窗扇，应推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃进行清洁，否则以后不易解决。 (14)检查管道安装、通畅和密封情况 用手使劲晃动暖气管和上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看厨房卫生间的排水是否流畅(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。 (15)闭存水试验 ①检查卫生间地面是否渗漏。可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户一起进行，这样可同时检测自家卫生间的地面和顶部是否有渗漏现象。 ②检查卫生间地面是否存水。也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，绝不能往门口处倾斜，是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为地漏应安装在卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 (16)水表空转试验 关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。 (17)检查厕、浴具有无裂痕 检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 (18)检查供暖设备 ①暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。 ②暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度应与两根支管的长度成正比，否则影响采暖。 ③供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2、3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 (19)检查建材的品牌与合同是否相符 建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质的改变。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别，小心被更换了档次下降的建材产品。 20.检查室内有害气体是否超标 如果业主担心房屋的环保问题，可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验，正规检测机构一般在5至10个工作日内出具检测报告。 【提示】： 提醒一：各种收房资料要看齐 收房时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据 和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。 提醒二：和开发商共同验收新房 一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房 屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目 是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇 管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。 提醒三：签收房文件时“留一手” 在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。 提醒四：仔细查看《备案表》 不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。 提醒五：未收房不应提前缴费 一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。 提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧。 在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影 响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，但开发商的维修义务并不因此而消除。《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”同时国家对最低保 修期还有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。收房时，留心这些陷井！
最好找个懂行的朋友一起去看，把质量问题记下来，与房产商交涉。
忽然心动:你好！ １）收楼时开发商会不会发入伙通知书？ 答:前面讲了,会发交房通知书给你! ２）手续方面，契税、印花税、水电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补？ 答：水电开户费要交。其余要看是否委托开发商统一办证，如果不，就不用交。 ３）收商业房是否也需要验房？有哪些要点和注意事项？ 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。 二、交接程序 先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。 3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。 4、验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。 （1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。 通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7.面积误差比绝对值超过3％的；8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 对于开发商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 因此，购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
套内使用面积，加上你房间内部的隔墙所占面积，以及外墙厚度一半所形成的面积才是套内建筑面积。
广州验房专家辨别法一：按照裂缝位置分： 1、 房屋外墙的裂缝： ①在墙体中呈现斜向裂缝，且裂缝走向凹陷处。 ②在建筑下部比较明显，由下向上发展，呈“八”字，倒“八”字﹑水平、竖缝。 2、承重墙上的裂缝： ①裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，呈倾斜性。 ②在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝。 3、楼板(地面和顶板)的裂缝： ①呈对穿性的裂缝(与房屋横梁平行的裂缝)。按有关验收规范，裂缝允许在(0.3mm)范围内，但裂缝对结构的耐久性有不利影响。 ②受力裂缝：这种裂缝表现为墙角呈45°的裂缝或与横梁垂直的裂缝。裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。 4、结构梁底部的墙体(窗间墙)，产生局部竖直裂缝。 5、阳台、雨蓬等悬挑结构板的裂缝：这种裂缝通常是整个贯穿。大家都应该知道如果阳台和其他悬空的结构板出现裂缝，后果是很严重的。 以上是比较严重的裂缝情况，不过这种裂缝不多见。 广州验房专家辨别法二：按照装饰层-结构层分： 1、表面乳胶漆裂缝、壁纸裂缝：表面装饰层没有干透就遭遇温度、湿度变化，乳胶漆 壁纸会出现裂缝。 2、腻子找平层裂缝：基层有浮灰 油污，找平层没有干透就遭遇温度、湿度变化，腻子会出现裂缝。 3、水泥砂浆抹灰层裂缝：如果抹灰层和墙体基体黏合不紧密则会导致抹灰层空鼓、掉粉，造成墙体开裂； 4、接缝处裂缝：钢筋混凝土剪力墙与陶粒砖（空心砖）接缝处；钢筋混凝土梁与陶粒砖（空心砖）接缝处；后堵砌的门口处；石膏板隔墙与原有墙体接缝处；受周边环境或者外力影响，石膏板、预制隔墙板和预制楼板会出现材料收缩或位置变动，这种原因会导致接缝处出现裂缝，一般为垂直缝或者水平缝。 5、结构性裂缝：结构性裂缝是由房屋主体结构引起的基体（水泥浇筑墙体）开裂、上部荷载过大引起墙体裂缝、地基下沉（如果地基下沉严重则属于房屋质量问题）、施工洞未处理等造成的。 广州验房专家辨别法三：按照产生原因分： 1、温度性裂逢：这种裂逢是墙体中最常见的，这种裂逢常见于不同材料的交接处，如圈梁和砖砌体交接处的水平裂缝。一般材料都有热胀冷缩的性能，房屋结构由于周围温度变化引起变形，不同材料的膨胀系数不一样，导至产生温度性的裂逢。这种裂缝，只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性，可适当采取一些补救措施：在裂缝处贴无纺布、安装钢板网片或用砂浆堵缝，再用涂料进行粉刷修补。 2、地基不均匀沉降引起的裂逢：房屋在建成后，地基一般都会下沉。如果地基沉降不均匀，沉降大的部位与沉降小的部位发生相对位移，在墙体中产生剪力和拉力，当这种附加内力超过墙体本身的抗拉抗剪强度时，就会产生裂缝，且这些裂逢会随地地基的不均匀沉降的增大而增大。这种裂逢一般成斜裂逢，且裂缝走向凹陷处。这种裂缝在建筑物下部比较明显，由下向上发展，呈“八”字，倒“八”字﹑水平、竖逢等。当长条形建筑物中部沉降过大，则在房屋二端由下往上呈“八”字形裂逢，且首先在窗角上突破；反之，当两端沉降过大时，则形成两端由下往上倒“八”字型裂缝，也首先在窗角上突破，也可在底层中部窗台处突破形成由上至下竖缝；当某一端下沉过大时，则在某端形成沉降端高的斜裂缝；当纵横墙交点处沉降过大，刚在窗台下角形成上宽下窄的竖缝，有时还有沿窗台下角的水平缝；当纵横墙凹凸设计时，由于一侧的不均匀沉降，还可导致产生水平推力而形成力偶，从而导致交接处的竖缝。 3、结构设计有差错，由于计算荷载时有遗漏，构造不合理造成结构不合理而引起的裂缝。 4、砌体施工质量差，墙体砌筑时灰逢不饱满，厚度不均匀，组砌方式不符合要求等，砌筑砖墙时，未对砖块湿水，采用干砖上墙等都会降低砌体承载力，使墙体日后出现裂缝。 5、在实际生活中经常因为在房屋建成后埋设各种管线穿过墙体，破坏墙体整体性，减少了墙体载面面积，削弱了墙体承载力，从而引起墙体裂缝。 6、改变房屋用途，加大使用荷载或增加振动力，从而使墙体受到破坏，引起墙体裂缝。
装修的价格没有一个准确的数字的,各种风格的装修价格差异很大,还要选材也是,精装修的话大概20几万就可以,简单装修7-8万业行。
一、正确的房屋验收程序 1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。 2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。 3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。 4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。 5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。 二、验房需准备的工具 正常验收房子时间一般是持续1～2个小时，需要带的工具包括： 塑料洗脸盆：用于验收下水管道； 小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓； 塞尺：用于测裂缝的宽度； 5米卷尺：用于测量房子的净高； 万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通； 计算器：用于计算数据； 水笔：用于签字； 扫帚：用于打扫室内卫生; 小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 三、验房内容及方法 目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。 外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。 检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。 检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。 楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。 检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。 窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。 高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。 墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。) 乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。 空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。 一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。 厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。 闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压， 二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。 卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。 卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。 暖气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。 镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。 电器管线等： A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象。 D、检查弱点插座数目。 E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
二楼的兄弟已经说的很详细了，而且也相当的专业，作为一个现场工程师我就细节补充一下。关于索赔的我比较在行。如果感兴趣可以给我留信。 1、应包括大梁，看是否有高低差明显，或大小头，俗称“棺材头”。墙面倾斜大于5cm的话得找房地产单位修。天花板注意是否有铁锈，要是露出钢筋就麻烦大了。 2、注意厕所、厨房、露天阳台是否已找坡，就是说是否排水畅通，无积水点。而且厕所在装修中千万不要破坏地面及周围从地面上墙面30cm范围，因为一般厕所已做过防水，如破坏很可能你入住后厕所外周围墙脚发霉，地板也会给你泡起来，那你及修吧~ 3、我认为合同中标高是多少就是多少，差1cm就得找房地产单位，而且每个房间四个角之差不能大于2cm，大了就可以索赔。 4、查漏水在大雨和连绵不断的小雨都应进行查验，我专门修过4个工程的漏水，对于漏水，我永远认为自己的想象力不够，漏水的原因太歪歪了。主要注意外墙和房顶，还有门窗周围。特别是现在的塑门窗，注意查看塑门窗下的排水槽是否畅通。我不建议买屋顶，因为没有不漏的房子，而且防水只保修5年，而你的房子要住至少50年。 5、检查门框是否牢固，窗扇、窗开关是否能开启、开关到位。 忘了说，我是土建工程师，能补充的只有以上的，水电暖偶不是很专业。
交房要注意: 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 二、过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 三、验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录 电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 四、最后，好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 ～～～～～～～～～～ 重要，最佳收房流程： 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。 若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？ 核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题： 1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出 ，如不符合则应进行更换； 2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房； 3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构 性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修； 4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期； 5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并 由双方在注明处签字或盖章。 要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为： 1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验 收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
九个方面，包括门窗，水电，墙地面，还包括结构上面的问题和合同是否相符。还有就是有没有违反国家的规范。
1、如果房屋已通过了竣工验收并达到了购房合同上的交房标准，那么你要正常收房，如果你不收不算开发商违约，可能算你违约； 2、如果房屋没有通过竣工验收或没有达到合同中的交房标准，那你完全有理由不收房，由此引起的超期应视同开发商违约； 3、如果房屋有问题，但符合交房条件，你收房后可以按合同的约定要求开发商给你维修或补偿。
一、 咨询： 代表处咨询人员依据《验房师认证级别及相应条件》，根据咨询者的学历、专业、职称、相关行业从业经历等情况，建议学员报考相应级别。 * 具体操作见《咨询电话常遇问题解答参考》 二、 报名：（特训开班前一个月） 学员提交资料： 1、 《注册验房师资格认证报名表》 2、 身份证复印件 3、 学历证复印件 4、 职称证复印件（如有需提供） 5、 8张两寸彩色照片 6、 学费：按照相应级别交纳 三、 交费： 发给学员资料： 1、《协会能给验房师带来什么帮助》 2、特训教材一套 3、《注册验房师特训申请表》 4、《中华人民共和国人事部全国人才流动中心专业人才信息登记申请表》 * 《注册验房师特训申请表》需加盖就职单位公章（无单位或本人不愿意公开可以以自由职业者身份申请，无须公章）；通知学员在一周内将填好的表格交到当地代表处。 四、 特训： 特训前两周通知学员特训时间、地点、报到时间、乘车路线、人员联系方式等。 * 具体操作参见《论坛日程安排》。 五、 理论考试： 1、特训结束时进行，为开卷考试。 2、考试结束后发给学员资料： 验房工具单表格： A. 《验房师验房常用工具》 B. 《验房师验房基本验点》 C. 《验房委托书》（样本） D. 《验房报告书》（样本） E. 《雇主评价单》）（样本） F. 《关于申请〈验房师工作要点和作业明细〉的说明》 G. 申请《验房师作业标准与道德规范》条件 H. 《验房师职业定位及职业发展规划》 六、 实践考核：（特训结束后一个月内） 1、 通知学员按照资料表格提交验房案例； 2、 理论考试未通过者，通知补考，并发补考试卷。 3、 理论考试结束后，协会命题考试专家委员会阅卷评审，汇总学员成绩，制作成绩单。 * 提交案例要求见协会27号文件 七、 发证：（实践考核结束后一个月内） 学员按照规定提交验房案例后，经协会技能考核专家委员会审核合格者资料，上报协会资格认证专家委员会，经评审合格者，协会发给学员中国注册验房师职业资格证与中国注册验房师执业资格证书。 八、 注册：（发证后一个月内） 发证后一个月内学员个人资料在人事部全国人才流动中心国家人才网专业人才库( )与协会网站（ ）双重注册,届时有各地代表处通知广大学员查询。 九、 课程时间安排： 自学时间： 一个月 特训时间： 18学时 实践考核： 80学时（一个月内进行） 发证日期： 考核结束后一个月内 注 册： 发证后一个月内 中国验房师管理协会 2007年8月28日
广州验收商品房新房，需要关注： 第一、房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备、品牌、数量是否相符； 第三、水、电、天然气、上下水管道等是否开通使用； 第四、是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，，以便日后出现质量问题时按约维修。 签收《房屋验收单》 先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。再了解物业公摊面积有多少，查收《竣工实测表》。在基本程序全部完成之后，可以签收《房屋验收单》。
呵呵，死心吧，根本没法验。 你能在楼板上打个洞然后取样分析水泥和钢筋标号？你能知道下雨的时候窗户会不会漏雨?没开始住人的楼你知道下水道会不会反臭？你知道楼板的隔音效果是不是合格？你知道地板是不是处处水平、墙面是不是处处垂直？你又怎么才能知道外墙的保温是不是符合你的要求？你怎样才能知道整栋楼的自然沉降是不是平衡？你又如何知道墙体是不是会开裂？如果是顶楼又如何知道楼顶的防水是不是真的能防水？ 最后，就算你神通广大真的有能力做这些检验，验出问题了，人家能给你痛快退钱？ 妹子，你还是住吧，跟开发商，你根本就斗不过的，最多出了问题，去骂物业，让他们来修修补补。
近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房等服务业应运而生。 民间验房师在我国的出现，并非空穴乘风，有着客观、深刻的市场和社会背景。 首先，房产质量存在无可争辩的部分缺陷或瑕疵，甚至面积的缩水，直接侵害了消费雇主的正当合法权益。他们所付出的大半辈子、甚至一辈子的心血所购置的房产这个特殊的大宗商品，给他们带来困扰和不便，直接影响了他们的安居乐业。在现有体制和机制框架下，这一问题尚难以得到较为彻底的解决，于是他们呼唤社会上能有这样一种专门为自己房产进行“诊断”并提供解决建议的验房师。 其次，发育中的房地产市场在交易中缺乏一定的公正和透明。在国际市场日益买方化的今天，由于起步较晚，目前我国的房地产市场仍处于卖方市场阶段。卖方处于强势，买方处于弱势。买卖双方对房地产商品的客观信息的掌握方面存在严重的信息不对称：一个深暗玄机，一个被蒙在鼓里。缺乏一定公正和透明的“霸王条款”、“霸王惯例”司空见惯，买方在多数情况下只能忍气吞声。于是，买方呼唤能为自己及时指出房产质量乃至交易等客观状况的验房师。 再者，随着百姓消费能力的明显提高、维权意识的日益增强和社会白热化竞争带来的分工日益专业化等，享受验房这一社会化专业化的服务，不仅成为众多有眼光、时间宝贵、外行购房者的一种可能，而且成为一种妥当的现实选择。俗话讲，花小钱，办大事；未雨绸缪，防患未然。 同时，目前我国房地产市场的管理体制和运行机制存在一定的漏洞。面对房产层出不穷的房产质量问题，政府监管部门采取抽验和竣工验收备案的管理体制，扮演裁判角色，无法再当运动员。而五方责任主体的运营机制，其实是存在利益关系的甲方和乙方关系，二者因利益的相关性，又实为一体。让自己去监督自己，实在太难。俗话说的好，早知今日，何必当初呢？ 正是由于上述诸多市场因素处于相对封闭状态和隐蔽的背景，“房子问题”才难以充分有效地解决，对此，政府为之而忧，百姓为之而难，于是，他们不得不开始寻求新的解决途径或力量。民间验房师在此背景下产生了。 因此，它的出现—— 对在目前房地产“五方责任主体管理体制和运行机制”环境下，避免由于利益相关性而造成的对产品质量的监管缺乏透明、公正的问题，是一种必要强化；对国家有关质检部门由于人力有限而采取实施抽检等措施造成的监管漏洞，是一种重要的补充；对置业百姓由于专业知识技能等缺乏而造成的信息不对称和置业、维权难题，是一种必要分担和帮助；对建筑等专业人才由于一定时期内市场的需求变化而导致的人才相对过剩，疏通了一条分流的渠道；为房地产业的健康发展和建筑质量的全面提高，树立了一道社会监督的屏障；为建筑服务业的不断升级和结构优化，增添了一股新生的力量；为社会创造更多有益于国计民生的就业创业岗位，使更多学有专长的人才灵活就业、创业乃至构建和谐社会，开辟了一条崭新的途径。 我国民间验房师2005年从“地下”浮出水面，之前多是有质量和维权意识置业者，通过关系，找建筑业内人才帮自己看房。经过了多年的发展，验房服务业专兼职从业人员已达到数千人，全业和兼业人事验房服务的机构和工作室，约600余家，仅在中国验房师注册的验房师就有上千人，遍布全国近 30个省、自治区、直辖市的中心城市。而且有向二类三类城市和地区发展之势。 民间验房师的身份虽有待明确，但验出的房子问题，通过雇主之手，递交到开发商手里，一般开发商都能积极主动地责成施工单位整改，因为民间验房师也是依据国家和地方有关验收标准和房屋的客观状况等开展工作的，等于从天而降一批不用自己付费的质检员。只不过，其服务的专业化、规范化、标准化程度有别而已。 2、“持证验房师”与“民间验房师”的差别是什么？验房师是否取代了检验监理机构？ “持证验房师” 与“民间验房师”的差别非常明显。从一下几个方面可以看出： 一是，是否为专业出身。持证验房师的前期报名有一定的条件要求，主要从其所学专业、学历、工作经验等方面筛选，而民间验房师是否均来自建筑及相关专业，这个无从考究。 二是，是否受过专业培训。验房师的工作不同于工程监理师，它是对竣工产品的较为综合性查验和咨询，涉及的知识面比后者广，验哪些，怎样验，验出问题怎么办等，都需要专门的培训和实战演练才能掌握。持证验房师开设有专门的理论和实践课程，而“民间验房师”无从考究。 三是，是否有《作业标准》。大家都知道，验房师是“第三方”。第三方的从业应做到客观、中立、公正、透明，但在具体的业务活动中，若没有一定的标准去规范，是难以真正做到这一点的。据悉，在中国验房师管理协会注册的验房师会员都有一套长达25000多字的《作业标准》，而“民间验房师”不得而知。 四是，是否有适合于本业的道德规范、自律公约和相应的处罚措施。据悉，中国验房师管理协会的“持证验房师”都有一套完整具体的道德规范、业内自律公约，用来规范自律会员的从业行为，并有专门的投诉热线，一旦发现有违者，将采取内部警告、对外公示、注册废止等处罚措施。而“民间验房师”从业，缺乏监督约束机制和系统化服务措施，只能靠自我管理、自我约束了。 五是，是否有后继教育。如精装房的查验，新材料层出不穷，更新速度以月为计，单靠一个人的力量去学习掌握这些繁杂而系统化的知识，难度很大，但整合各专业专家的资源优势，及时为验房师充电，做到与时俱进，科学发展，是处于散兵游勇状态的“民间验房师”难以做到的事情，而中国验房师管理协会的“持证验房师”享有各种免费后继教育培训的机会和条件。 如此等等，不一而足。 3、验房师的出现是否体现出主管部门监管“缺位”？ 验房师的出现不能简单地归结为主管部门监管的“缺位”。从根本意义上讲，主管部门的监管工作的是为人民服务的，事关民生的房屋质量问题不能坐视不管，但是，从直接管理意义上讲，其实是主管部门的自身职能定位有待进一步明确的问题。 我国正处于行政事业单位体制改革、机制转换的历史进程中，任何事情不可能一蹴而就，需要一个过程。真实的情况是，过去很多行政主管部门的工作不是“缺位”问题，而是“越位”问题，也即管的太多了，太细了，什么都管，但什么都难管好，反过来讲，管的太少了，太粗了，像民建工程的只能“抽验”和竣工验收“备案”，感觉又好像什么都不管的“缺位”一样。而真正的问题是，主管部门的主要职责是管法人，管规则制定及其执行的监督、处罚，是编剧和“裁判”，而不是去一家一户为百姓的房产质量“把脉”治病的运动员，因为这些是建筑业、房地产业、相关服务业法人单位的事情，这些单位做不好，不依法依规办事，要加大处罚力度。若在法律法规层面及其执行监督层面短缺，那就是真正的“缺位”。 因此，正确的结论应该是，主管部门在逐渐回归其本位的过程中所不断出现的很多空位，正逐渐被社会力量或第三方力量所补充。验房师的应运而生就是一例。难怪验房师被人们称之为一种——能“为政府之忧，帮百姓解难”的高尚、自由而美好的职业。 4、让自身都还“无名无份”的“民间验房师”去承担监督住宅质量的重任，是否有些“越位”？这个重任应该由谁承担？ 验房师是一种受雇主的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件，有关法律、法规、规范，商业合同和房屋查验委托合同等，运用一定的专业知识、工具和技能，对竣工并即将投入使用〔或二手的〕民用建设工程〔或其装修装饰工程〕，进行查验，并向雇主提供咨询服务的人员。暂时所欠的是其名有待国家对这一新职业的审批，其“份”，已在各类雇主、尤其是弱势群体——置业百姓尽心尽力的服务中占有一席之地，而且日益得到了包括政府、开发商等在内的社会多方的尊重、理解、配合、支持。验房师如果按一定的《作业标准》和有关道德规范开展专业化、规范化服务，对政府、开发商、施工、 监理、中介机构、物业公司等各方工作有益无害。从中国验房师管理协会给验房师下的职业定义等职业定位等来看，验房师的工作是一种社会化有偿咨询服务工作。它与委托方的关系，完全是法律框架下一种劳务之间自觉自愿的协约关系。无论验房师还是雇主，都不该对住宅质量的监督承担直接责任，言其作用，是一种社会性的房产质量客观信息的查验及反馈，是一种可为、可不为的和间接的、软性的社会监督，而不是直接的干预、硬性的监督和管理。 令人欣喜的是，目前中国的房产质量监督体系，正是由于缺乏这样急需的社会监督，才使有关主管部门不时被人们片面地认为不是“越位”，就是“缺位”。也就是说，验房师的工作是填补原有监督体系中的“空位”而非“越位”。 因此，在监督住宅质量的重任中，主管部门、工程管理单位和验房师等各有其位，各有其用，构成了刚性与柔性监督、直接与间接监督有机结合的较为完善的监督体系。这个监督重任由政府主管部门、“五方责任主体”和包括雇主、验房师、新闻媒体等社会监督在内的上、中、下三层多方承担，而非由其中任何一方独自承担，事实上，任何一方也无力承担。 5、“分户验收”政策对“验房师”有何影响？ “分户验收”政策，体现了地方政府或行政主管部门关心民生、以人为本、执政为民的思想，是监管和服务日益个性化的一项举措，在一定程度上能促进住宅质量的提高，规范“五方责任主体”的行为。但是“分户验收”的主题依然不是政府，政府不该在此配置如此庞大专业的行政人力资源，依然是原来的“五方责任主体”。那么让“五方责任主体”去验自己开发、设计、建造、监理的房屋，等于自己给自己过不去或自我揭短。自己监督自己，难；这种监督，不完善。何况，“早知今日，何必当初”呢?若有缺陷和瑕疵的话，也常常以玉掩瑕。“分户验收”政策实施时间不是一两天了，但效果不言而喻，不然市场不会有对验房师的需求，不然不会有层出不穷的房产质量问题及其有关投诉。 因此，“分户验收”政策，加之一些地方“先验房，后付费”的收房新规，对验房师来讲是个欢迎参与、一试身手、事业发展的良机，因为，这是房地产业健康发展的需要，是市场的需要，是政府和百姓的呼唤。 6、如何让验房师走向专业化、规范化，中国验房师协会在这其中发挥了什么作用？ 如何让验房师走向专业化、规范化是中国验房师管理协会一直悬在心中、念在口中、落实在行动中的一个问题、课题。因为，这是一个涉及到验房师的前途命运和验房新业能否科学发展的大问题，目前至少应做到以下几点： 一是加强对验房师的职业教育。在从业执业活动中，能正确认识、了解、把握该职业的工作目的、性质、内容和执业原则；正确认识并处理与国家质检、房管部门、五方责任主体、中介等相关服务机构的关系，以共同开创各尽其责、取长补短、共享共赢的和谐局面，而非扮演越俎代庖、无所不能的“维权英雄”或“救世之主”。 二是必须加强验房师对专业知识学习。验房师是一种知识与技能复合型专业人才。验房师对房屋的查验和对雇主的咨询服务，所涉及的知识面很宽：既有建筑方面的，又有安装方面的；既有装修方面的，又有法律方面的。。。。。。因此，必须不断引导、指导、帮助验房师及时更新有关知识，做到与时俱进，这样才能获得科学发展。 三是必须不断提高验房师的实践工作技能。房屋查验，涉及到的一些专用检验、测量工具的使用，同时，应有一整套的规范的流程和相应的操作要领，而不能随心所欲。 四是必须不断促进验房师对国家和地方有关规范的全面熟悉、深入了解和牢固掌握。因为，这是这一职业开展工作的前提和准绳。这些有赖于通过学习、考试、考核、评价及其反馈等工作来完成或落实。 五是必须加强《验房师作业标准暨道德规范》的贯彻落实。因为，这是验房师树立客观、公正、中立、科学职业形象，实现专业化、规范化服务的具体工作要求。不了解、不熟悉，就难以真正在实际工作中树立这一美好的职业形象，从而影响验房行业乃至其本人的科学发展。 因此，中国验房师管理协会高度重视这一问题，并为此做了大量基础性、前瞻性的工作。 在基础研究方面，从理论层面搞清了验房师作为“第三方”与开发商、国家质检、房管等各方的关系；搞清了这一职业的概念、性质、执业目的、原则等，以及与工程监理师、房地产律师、资产评估师、房产经纪人等相关职业的区别和联系；搞清了与雇主的关系等，从而为其从业和创业，为其事业的科学发展奠定了坚实的理论基础，提供着有效的理论指导。 在应用研究方面，历时两年，组织各方专家力量，制定并不断修订完善了验房师《作业标准暨道德规范》、《实践技能考核考核标准》、《级别评定标准》、《雇主评价单》、《验房咨询报告书》、《培训效果学员评价单》、《验房要点及作业明细》等，用于规范验房师的专业服务行为和相应考核评价。 在验房师的知识技能提高方面，与时俱进，不断更新、开发新的课程和应用工具，通过论坛、特训、讲座、现场演练、业余自学、公益活动等多种形式和一定的考试考核办法，不断充实、更新和提高验房师从业所需的各种知识与技能，先后举办有关学习交流活动近200多场次，参与的验房师达上千人。 在促进这一新职业尽快纳入国家职业体系方面，不断完善自身条件，在广泛深入调研的基础上，及时填写《新职业建议书》并向国家有关部门积极申报。。。。。。 。。。。。。 由此，我们可以看出，中国验房师管理协会在其中发挥着一定的、甚至不可或缺的桥梁和纽带、服务和行业自律作用，而且，随着行政体制改革和政府职能的转变，房地产及其相关服务业的快速发展，在社会监督、政府监管日益强化之下，其作用将会得到更加充分的发挥，验房行业和其它新兴服务业必将迎来更加美好的春天。
验房可以帮助买家了解房屋和评估价钱，有利于买家做一个公平，清楚的决定。 验房注意事项： 1、窗门是否能紧闭，打开是否顺畅； 2、屋顶，墙面等地方是否有裂缝，有裂缝的话有可能该房有结构性质量问题； 3、卫生间厨房是否会地漏，检查卫生间时注意厕所是否能用，没有堵塞； 4、注意墙身是否有突起，屋顶是否有灰点，那些是石灰爆点，不利于室内装潢； 5、注意屋内所有开关的位置并试下是否可以使用，还有注意客厅卧室的管线是否外露； 6、注意自来水水质。 还有很多，验房时必须小心严谨。
一、土建验收 1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）； 2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。 3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷； 4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 二、给排水验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。 （1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙； （2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚； （3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）； （4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。 三、电气验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统是否工作正常。 四、装修验收 1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装； 5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常； 6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。
收时应着重检查哪些问题? 为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。 门 （１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧 （２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边） （３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音 （４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 （５）窗边与混凝土接口有无缝隙？ （６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？ （７）窗户玻璃是否完好？ 地板 （８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ （９）地板间隙是否太大？ （１０）柚木地板无大片黑色水渍？ （１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？ 顶棚 （１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身 （１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ （１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？ （１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？ 厨厕 （１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 （１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ （１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？ （１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？ （２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ （２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？ （２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？ （２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？ 其他 （２４）壁柜门是否牢固周正？ （２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ （２６）试煤气热水器开关是否妥当？ 以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。 新房入伙验收注意事项? 购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收，在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： （1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换； （2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； （3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； （4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； （5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。 不符合交房条件下，购房人应做些什么？ 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。 对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。 对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3％的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。 对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。 收房时要注意房屋的保修期 新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。 房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。） （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。 收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金 目前，有不少房地产商在交楼时，以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝。 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[2000]478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[1997]389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（８８号）废止。 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。 交房时，房地产商列出的不合理费用不用交 在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？” 笔者的观点是：“不合理，可以拒交！” 在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。 因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！ 国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
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