房地产开发企业拆迁还房的行为如何
房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所 得税的处理。(1) 营业税的处理《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007 ] 768号) 规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有 权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益。房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时,营业税的纳税义务发生时间目前没 有明确规定,一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论其以何种方 式结算价款,以及拆迁人取得房屋作何用途,均应属于营业税的征税范围,应按 “销售不动产”税目缴纳营业税。(2) 土地增值税的处理国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010] 220号)规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同 销售处理,按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006 ] 187号)第三条第(一)款规定确认收入。即房地产开 发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收人可以按本企业在同一地区、同一年 度销售的同类房地产的平均价格确定,也可以按由主管税务机关参照当地当年、 同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计人拆迁补偿费;回迁户支 付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。(3 )企业所得税的处理《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定:通过捐 赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009 ] 31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收人(或利润)的实现。确认收人(或利润)的方法和顺序为:① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。③ 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定,该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为,根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定,该房地产开发公司以非现金资产清偿债务,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说,该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入,同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。