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不要找中介。
开发商:国家规定并取得预售许可证即可销售。在90日内应办理转移登记,一经 此手续,房屋的所有权人便转为购买人,那么开发商肯定要收回房款,也是有道理 的。所以对他而言,你早日完善贷款手续,他能及早回收资金,如你不及时办理,他 将承担这部分资金在这段时间内的利息,对他而言,不愿去吃这个亏。 银行:如果要贷款,借款人一定要用所购房屋作为抵押物,银行不可能去占有该 房屋,只能以权属证作为抵押。也就是该房屋产权一定要是借款人的,一定要办理转 移登记,成为借款人的所有权才可办理银行按揭手续。 买受人:如果银行按揭,那么银行会监督该套房屋的确权事宜。也就是银行发放 该笔贷款前,会确认该房屋的权益状况,如是否有抵押情况等,发放贷款后,会要求 开发商及时办理出两证及他项权证交于银行保管,作为抵押物。这样对买受人也有一 定好处,原则上保证了该房屋的所有人为你,帮你把这个关。并督促开发商及时办理 出你的权属证。
购房者收房程序: (1)开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定的地点领取该通知书。 (2)购房者在约定的时间持《入住通知书》到售楼处或物业管理处联系收房事宜。 (3)开发商工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘查,对各项设施设备进行检验,并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上。 (4)若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时需按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确纪录在交接单上,可视具体情况暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。 购房者验收房屋时要注意: (1)检查房屋有无裂缝。首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝,一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在安全隐患。 (2)检查房屋有无倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需要用专门的仪器,但购房者用自测的方法从四周不同的角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。 (3)检查房屋有无渗漏。购房者要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色,起泡,脱皮,掉灰,这些都是渗漏的迹象。还应检查厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 (4)检查墙面、地面。对于已做过粗装修交房的居室,检查墙面是否平整,不能有很明显的起伏;地面应光洁,不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点”。检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 (5)检查卫生间,厨房地面是否做过处理。看水是否能畅通无阻的排向出水口。 (6)检查门窗。门窗的密实度是否合适,开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实,不应有缝隙。 (7)核实买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。 (8)检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题。 (9)检查室内有害气体超标等问题。
购房一般有一次性付款,分期(按工程进度),银行按揭三种付款方式. 折扣比较优惠的一次性付款风险最大,你想享受这优惠就有承受风险的准备. 按楼上说的证件看房,留意该公司的实力.口碑,签合同后15内要求开发商预售登记(合同备案),可降低一定的风险.
看看这里,挺详细的。
收房验收自备记录单(毛坯房) 项目名称: 开发商: 物业公司: 房屋楼号: 验房日期: 验房人员: 验房项目 序号 验房内容 验房结果 备注 文件 1. 房屋权属文件:《国有土地使用权证》上是否有抵押记载? 是□否□ 2. 房屋质量文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案 表》? 是□否□ 3. 各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房 面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件? 是□否□ 门 4. 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活? 是□否□ 5. 门与门框的各边之间是否平行? 是□否□ 6. 门插是否插入得太少? 是□否□ 7. 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧? 是□否□ 窗 8. 窗边与混凝土接口是否有缝隙?(窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能 有缝隙) 是□否□ 9. 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活? 是□否□ 10. 窗与窗框各边之间是否平行? 是□否□ 11. 窗户玻璃是否完好? 是□否□ 12. 窗台下面有无水渍?(如有则可能是窗户漏水) 是□否□ 墙 13. 屋顶上是否有裂缝?(与横梁平行基本无妨,如果裂缝与墙角呈45°斜角,说明 有结构问题) 是□否□ 14. 承重墙是否有裂缝?(若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐患) 是□否□ 15. 房间与阳台的连接处是否有裂缝?(如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆,要立即 通知相关单位) 是□否□ 16. 墙身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声? 是□否□ 17. 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙? 是□否□ 18. 墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温 层可能有问题) 是□否□ 19. 山墙、厨房,卫生间顶面、外墙是否有水迹? 是□否□ 20. 内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)? 是□否□ 21. 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方? 是□否□ 天花 22 .是否有麻点?(如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响) 是□否□ 23. 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕? 是□否□ 24. 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌? 是□否□ 25. 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方? 是□否□ 地面 26. 检查地面有无空壳开裂情况?(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工, 要梆梆声才好) 是□否□ 卫生间 27. 下水是否顺畅? 是□否□ 厨房 28. 电、水、煤气表具是否齐全? 是□否□ 29. 电、水、煤气表的度数是否有零开始? 是□否□ 30. 您住的房间上面的邻居家是否漏水?(否则您家的日子也一定不好过) 是□否□ 31. 水口内是否留有较多的建筑垃圾? 是□否□ 水 32. 上下管是否有渗漏?(打开水龙头,查看各个管道) 是□否□ 33. 是否有足够的水压?(打开水龙头,尽可能让水流大一点,然后查水表)是□否□ 34. 自来水水质是否符合标准?(注意区分市政水和小区自供水) 是□否□ 35. 供水管的材质?(目前大部分供水管采用铜管,可安全使用50年,并可净化管内 水质) 是□否□ 电 36. 电闸机电表在户外的,拉闸后户内是否完全断电?(主要是查看电闸能否控制各 个电源) 是□否□ 37. 户内有分闸的、拉闸后,分支线路是否完全断电? 是□否□ 38. 各个开关、插座是否牢固?(别忘打开电话、电视的线路接口,用里拉一拉,看 是否虚设) 是□否□ 39. 是否市政供电?(每度临时电要比市政供电高0.2 元,而且还没有保障) 是□否□ 40. 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题? 是□否□ 41. 所有灯是否能亮?所有插座是否有电?(使用试电笔或小型即插型电器)是□否□ 暖 42. 暖气支管是否有坡度?(供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端)是□否□ 43. 供暖管道是否有套管?(起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板)是□否□ 44. 水暖室内温度?(冬季室内温度应高于16℃,不得低于14℃) 是□否□ 气 45. 燃气是否已经开通? 是□否□ 46. 煤气、热水器开关位置是否妥当? 是□否□ 管线 47. 燃气管线是否穿过居室?(如穿过居室易有安全隐患,且不符合设计规范) 是□否□ 48. 居室、客厅有否各种管线外露? 是□否□ 隔音 49. 将房门关闭,在房间外制造较大噪音,看隔音效果是否满意? 是□否□ 提示: 1.只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表各种记录下来,并写清自己的意见,如果确实属于不能收楼的,要向西斜民赋予收楼的原因并要求开发上签字、盖章。 2. A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款,结构的保修期限是50年,屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年,设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算,这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。 B、《住宅使用说明书》--可带走《住宅使用说明书》应该包含如下内容:开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单位及其联系电话;监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。 C、《竣工验收备案表》《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理,但必须在竣工验收后十五天内备案,否则影响办理产权证。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,即使是十年二十年以后出了问题,查下来如果是发展商的过失,一样可以追究其责任。 D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。 3. 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”,或让您先签署收楼文件的话,您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员:“您见过买东西先付钱后看货的吗?”对上述“多项费用”具体说明如下: 开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她):“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用?”。验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 4. 验收地面下水情况。 在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上,然后放水十厘米,过二~二十四小时,看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵,精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。
所谓期房是指还没有竣工正在建设的商品房又称预售房。一般期房销售时价格要比现房低,但买期房也有一定的风险,比如可能会存在质量、面积等方面的问题,因此购房者要仔细谨慎的查检后方可接收。 一般验收期房有以下几个步骤: 1、检验接收到的《入住通知书》。期房建完经过相关部门检验后会按购房者留下的通讯地址邮寄发送《入住通知书》,购房者在接收到通知书后要仔细核实通知书的内容,并在规定的期限内按要求到指定地点办理手续。 2、按合同检查物业方面的事宜。 (1)检验房屋的质量是否合格。一般房屋在竣工时都会经过有关部门的质检,质量不会存在 较大的问题但购房者最好还是查看一下房屋的地面,门窗等是否存在问题,如有问题应及时要且开发处整修。 (2)检查房屋的设备 。 这里主要是指对房屋给水,排水,电路,电话插孔以及预留有线插孔等的查看,同时还要看电表的容量大小是否适合,能否满足家用电器的需要。 (3)检查公共设施 主要是对电梯,楼梯,小区配套设施等的考察,看小区的各项配套设施是否齐全,有没有按合同的约定设置。 (4)看房屋的交付日期是否与合同规定的一致,有无逾期。 3、办理签收手续 购房者在对所查看的内容没有任何异议的前提下可以签收入住,而这意味着期房交接完毕结束;如有异议,则可暂时不签收并与开发商协商。 4、入住 购房者在办理完签收手续后,就可以着手准备入住。 期房的检验查收一定要谨慎仔细。
交房时,一般要求业主带身份证、购房合同、缴款收据及未交余款,以及大修基金(如果此前已收就不用了)。 业主与开发商工作人员一起进房验收。但这个验收一般的业主因为没有建筑工程的知识和经验,是不能真正实现按照建筑规范进行的。如果有条件,可以请一位从事民用住宅建筑工作的工程师帮助进行。 如果没有,则自己要注意: 1.墙面的阴阳角平直、无明显裂缝。 2.地面平整、无明显裂缝。 3.通过敲击墙面、地面,听有无空鼓现象。 4.厨房、卫生间无渗漏,观察天花上有无渗水痕迹。 5.窗户和入户门的安装有无松动,开合是否正常,封闭是否严密。 6.强电、弱电及安全监控线是否接到位。 7.电表、水表如果在室外,要检查是否接错而“张冠李戴”。 如果这些有问题,应当与开发商方面在验收记录上填写清楚,提出整改要求。 在办理接房手续上,开发商方面会要求你签定一个物业管理合同,同意由开发商委托的某物管企业进行管理。你会被预收3个月的物业管理费用。 开发商也要向你提供“两证一书”。拿不出这些经过国土房管部门审批的文书交房就不具备合法手续,你可以拒绝收房,并向国土房管部门 投诉。 你提到的房屋产权证,一般在交房时还没有办理好。多数是在接房后几个月才会办理完成。如果你是按揭,则会在办理产权证后由贷款银行保管,只给你一个复印件。 希望我的回答能够对你有所帮助。
要交的各类税费: 1、契税,140平米以下的1.5%-2%(各城市不同),140平米以上3-5% 2、印花税,购房总价的0.05% 3、房屋维修基金,购房总价的2-3%(各城市不同) 4、交易费 ,购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交) 5、《房屋所有权证》工本费 , 各地不一样,但是都不超过100元 6、《土地使用权证》工本费, 各地不一样,但是都不超过100元 交房要注意和步骤: 核验业主材料 ↓ 业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署《入住交接单》 【提示】:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 绝大部分网友是第一次买房子,到了交房日,很是兴奋,往往会不知所错,碰到的问题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比较好,需要带的工具: 1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1只计算器---用于计算数据 7)1只水笔--用于签字 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。 过程 1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为30--40分钟 验收房子 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。 -------------------------------------------------------------------------------- 怎样避免入住纠纷 房地产商发出入住通知,购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理,房子是否能够交付,只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此,要避免入住纠纷,必须从签好合同入手。 交付条件要明确 《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写,但要得到有关部门同意备案,是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的,购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本,并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。 由于合同第五条约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3%时可以选择退房,而目前北京的法院在处理房地产纠纷案件时,通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋,放弃了要求退房的权利,因此购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》,是购房人能及时做出选择的必要条件
秋雨凭栏的回答很专业! 另外,zhlwyj能否透露一下美林海岸的尾房现在楼价是多少?您看楼的时候数量还多吗?谢谢
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