我想办一个养老院,要注意什么事项
吸引民间资本参与养老事业的可行性分析
柴效武
民间资本充斥需要寻找新的投资出路，社会国家应对民间资本的流向予以适度引导、监控，使其投入到对整个国民经济增长、社会全面整体进步、人民生活显著提高有利的部门和行业。 目前，民间资本进入行业的范围、领域已经广为拓展，教育产业、公用事业部门、公用设施建设等，都可以看到民间资本进入的踪迹。
民间资本能否进入养老产业、法规限制没有，但也没有相关的鼓励、支持引导的政策激励措施。 这里的问题是，目前，养老尚未作为一个大型的产业部门来看待，对养老产业的民间资本进入，尚提不到一个议事日程来看待。我国目前兴办的较大型的养老机构，大都是计划经济时代遗留的由民政部...全部
吸引民间资本参与养老事业的可行性分析
柴效武
民间资本充斥需要寻找新的投资出路，社会国家应对民间资本的流向予以适度引导、监控，使其投入到对整个国民经济增长、社会全面整体进步、人民生活显著提高有利的部门和行业。
目前，民间资本进入行业的范围、领域已经广为拓展，教育产业、公用事业部门、公用设施建设等，都可以看到民间资本进入的踪迹。
民间资本能否进入养老产业、法规限制没有，但也没有相关的鼓励、支持引导的政策激励措施。
这里的问题是，目前，养老尚未作为一个大型的产业部门来看待，对养老产业的民间资本进入，尚提不到一个议事日程来看待。我国目前兴办的较大型的养老机构，大都是计划经济时代遗留的由民政部门兴办的各种养老福利中心、敬老院等机构。
民间资本投资兴办的养老机构近乎没有出现。杭州市有几个民办养老机构，但因机构定位、急功近利及未能取得相关政策支持等原因，几近死亡。
养老产业的特色为何，能否允许适度营利，养老产业开办同教育产业开办的共性和差异点，民办教育产业投资可取得适当回报的做法，正为养老产业的兴办投资，打开了一条政策法规的通道。
养老产业兴办应当享有举办教育产业同等的待遇优惠。如土地批租优惠、税费减免、贴息贷款、国家适度投资等事项。
养老产业投资的回报应当如何界定与实现，养老机构的投入产出、成本收入、利润的计算。
养老产业兴办的积极效应发挥，教育产业兴办具有相当的外部性，养老产业兴办的外部性、公共品效应尚不具备，再加老人一般都有相当的财力积蓄（不同于青少年全无自己的经济来源）。父母可以为自己的孩子接受教育，培养成才，动用家庭的最大资源，不惜一切代价；而对自己的老父母的养老问题却不会这样做。
老年人从整个家族的兴旺发达和投资效益做考虑，也不会同意将家中较多的财力用于自己的养老上。养老产业的出资，是个人可以出，也有相当的经济能力。民间资本进入养老产业能够取得相当的投资回报，但却不能指望过多。
“在老年人身上发财”，历来为传统风俗道德所无法容忍。
养老产业兴办的社会合理性、经济可行性、市场供应和需求状况，所要冒的各种风险。养老产业的兴办的经济社会环境要求，已经有了相当部分老年人有了这一机构养老的欲望。
机构养老相比较个人家居养老的经济效应、社会效应，能否比后者养老带来更大的费用成本的节约和社会养老资源的优化配置。机构养老的最大好处，就是能够有更大的资源配置和选择的范围，使不同养老资源得到重新融会组合，如异地养老靠一家一户式的方法，老人向市郊、县城的搬迁可以解决这一问题。
但机会成本和现实成本过高，难以如愿。机构养老则为大家提供了这一便利条件，如来去自由、入住退住都属自愿。机构养老的状况下，异地养老、用房养老等，都变得比较简单而易于推行了。
民间资本进入养老市场，还可借助的一大资源是人们的慈善心理。
民营企业家当赚取到巨大财富之后，除继续扩大企业经营规模，还都会想到将赚取的钱财重新回报社会。回报的方式之一就是兴办慈善机构，包括养老院等。但这种行为并非很多。企业家将钱财无偿捐赠慈善机构，何如自己用这笔钱财直接兴办养老院等慈善福利机构。
慈善心理再加“适度回报”相结合，是会激励更多企业家投资于养老产业的。
吸引民间资本进入养老产业的开办，最简单的办法可以采用住房产权证券化的方式。如1992年10月，为完成三亚市丹州小区800亩土地的开发任务，三亚市开发建设总公司在市政府支持下发行总额为2亿元的三亚地产投资券。
发行对象为持有三亚市身份证的居民以及海南的法人团体。每张身份证限购一张地产券（面值1000元），总计发行个人股为1912。4万股，总发行额的9。56%。其余均为法人股。这一房地产投资券的推出，为我国房地产融资证券化拉开了序幕。
房地产的销售过程中同样可采用房地产产权的证券化。1994年，某城市一家开发商为将其一栋总面积1万平方米的商住楼尽快脱手，推出别出心裁的销售方案。该方案将商住楼总面积分割成一万个产权单位，每个产权单位代表1平方米的商住楼面积。
房产商将该产权单位在当地产权交易中心交易，这是一种典型的“拆零售房”产权分售的方式。在台湾又称作为“不动产产权持分”，实质上是以房地产项目经营为内容的直接融资（吴福明编著《房地产证券化探索》上海人民出版社1998年10月版）。
民间资本兴办养老机构，是否应当有一定的规模要求，应当是不必给予限制。但从经济合理性的角度来看，养老院的规模过小，设施过于简陋，也会使众多老人对此心存疑虑。民间资本办幼儿园、托儿所，目前已经没有政策的障碍，民间资本办敬老院、养老院，也应完全被容许。
大规模的高档次的养老设施兴办，应当受到鼓励，低水平标准、低成本的养老院的设立，也应在严格监督管理的基础上给予政策扶持优惠。杭州市民政局社会福利处的某负责人认为，许多老人对私人办社会养老福利事业的动机、服务质量、信誉等心存疑虑，许多人处于观望状态；二是社会办的养老设施定位不准，投资设施过于高档，如大规模扩大室外运动场地、开设网吧、推广形象标志、工程等，造成资源浪费。
高档老年公寓每月收费超过3千元，超出老年人的经济承受能力。
民间资本的迅速发展，将会带来国民经济的进一步增长。国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》提出“支持保险资金以多种方式直接投资资本市场，逐步提高社会保障基金、企业补充养老基金、商业保险资金等，投入资本市场的资金比例”。
一般讲到资本市场，最为明显的就是股票债券的证券交易市场。但除了证券市场而外，这些保险资金是否能够直接投资到有关养老基地兴办，养老山庄设施建造的用途呢？这种投资是否符合保险资金的宗旨呢？以养老保险资金投身于养老保险事业，可谓用的其所。
但如这一养老事业的开办，是个资金投入的无底洞，有进无出，显然违背养老金筹措的本意（但如将部分沉淀的养老金的存量、短期内不必动用的养老保险金投资于这一事业还是可行的）。另外，这一养老事业的开办是有投入无产出，有成本无效益，完全没有任何回报的情况下，同样不利于养老保险基金的进入。
资本市场的投资，要考虑衡量流动性、收益性和安全性等基本指标。但保险基金等向养老山庄等房地产产业的投入，是否符合这一衡量要求呢？首先，它作为一种大型长期的投资项目，“流动性”是难以很好体现的。
流动性要求进得去，退得出，这在资本上是容易表现的。而在房地产业的投资，显然无法用流动性加以衡量（这一问题可考虑用资产证券化的形式来给予较好解决）。其次，在收益性指标的衡量上，房地产投资的投资盈利性是很好的，尤其是我国目前正处于经济急剧增长时期的房地产业，更是如此。
但作为养老山庄这种以为老年人居住生活提供服务的行业，显然无法将盈利性指标看得过重。但因银色住宅的设立在我国尚处于初期开发阶段，此方面市场容量很大。广阔的市场潜力下，有稳定的投资收益率，必然可得到很好的投资结果。
最后，对安全性指标的审视中，规避风险求安全是投资的第一要义，养老住宅市场的市场潜力大，社会需要量大价高，此项产业的推出，是会取得不俗成绩的。我国现已进入老龄化社会，且老龄化的速度相较其它国家，又是速率要快得多。
据专家们测算，到2020年，我国60岁以上的老年人口将要达到全部人口总量的20%之多，即3亿多位老人。老年人大都是希望自己晚年有个较好归宿的。整个的养老生活中，住无疑是居于第一位的。所以，此方面的投资，是会风险较小的，资金投入是安全的。
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