请问小区物业管理费由哪些项目构成?如何定价?

政府规定的小区物业管理应该收哪些费用?

第一条 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔１９９６〕２６６号）特制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。 物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，...全部

  第一条 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔１９９６〕２６６号）特制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
   物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
   第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。 第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。
  各物业管理单位应按规定的标准执行。 凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。
   第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。
   物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。 普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。
   第六条 一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。 产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占５０％；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。
   物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。 第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮１０％－２５％，可调整的项目为：（１）保洁费；（２）保安费；（３）小修费；（４）公共设施维修费；（５）管理费。
   第八条 居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。 第九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
   物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。 第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
   第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。 对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。
   劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字〔１９８９〕１７０号文件规定执行，由产权人交纳。 环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字〔１９９７〕第１８６号文件规定，每户每年２１元由产权人交纳。
   第十二条 本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。 第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
   对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。 凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚： （一）越权定价、擅自提高收费标准的； （二）擅自设立收费项目、乱收费用的； （三）不按规定实行明码标价的； （四）提供服务质价不符的； （五）只收费不服务或多收费少服务的； （六）其它不执行本规定的行为。
   第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。 第十五条 本办法由市物价局负责解释。 第十六条 本办法自１９９７年７月１日起执行。 。收起