本人公积金月缴额目前920元,首付30%再加提80%公积金冲抵房款后还有房款26万元,准备在农行用公积金贷款26万元,请问如何贷款比较合理?(等额本金还是等额本息?银行好像不办理等额本金的。)如果我贷款20年,公积金每年再转一次,是不是等于部分提前还款?那会不会缩短还款年限?还是仍旧要还20年,只是月还款额减少?请大家帮忙解答!(本人希望是先贷20年,每年提公积金还一些,如有能力可考虑再提前还一些,最好能缩短还款年限。)
我来分步回答你的问题。
1、第一个问题:你的公积金贷款申请额度。楼上所答你可能不能申请公积金贷款26万元的回答并不确切。准确来说,住房公积金贷款额度的计算,要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定,三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。 这三种条件的贷款计算方法如下:
首先,按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为:
[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
使用配偶额度的计算方法:
[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现...全部
我来分步回答你的问题。
1、第一个问题:你的公积金贷款申请额度。楼上所答你可能不能申请公积金贷款26万元的回答并不确切。准确来说,住房公积金贷款额度的计算,要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定,三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。
这三种条件的贷款计算方法如下:
首先,按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为:
[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
使用配偶额度的计算方法:
[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
以上计算公式中,还贷能力系数为40%,借款人所在单位住房公积金缴存额指的是普通公积金账户的月缴存额,补充公积金账户的缴存额不参与计算。
另外,其中提到的月工资总额也有相应计算方法,即“月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。”
其次,按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为:
贷款额度=房屋价格×贷款成数。
其中,贷款成数根据购建修房屋的不同类型来确定:购买商品住房、限价商品住房、定向销售(安置)经济适用住房、私产住房的,贷款额度不超过所购房屋价格(评估价格)的80%;购买公有现住房的,贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%;购买私产住房的,房屋价格和评估价格不一致时,取二者低值核定额度。
购买定向安置经济适用住房的,贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
另外,还有一个计算方法则是按照贷款最高限额计算的贷款额度。
根据规定贷款上限有两套确定标准,
一是使用本人普通住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限额60万元。
二是涉及补充公积金的购房者,使用本人住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,贷款最高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人及其配偶正常缴存补充住房公积金的,贷款最高限额为70万元。
公积金中心有关负责人强调,申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的,参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。另外,按照以上方法计算出的贷款额度数值保留到千位,千位以下不为零的千位加一。
综上所述,你可以根据自己的个人确切情况明确算出你可以申请的公积金贷款额度。
2、第二个问题:请问如何贷款比较合理?(等额本金还是等额本息?银行好像不办理等额本金的。
)
首先,选择银行通常采取的贷款方式即为等额本金和等额本息。农行没有权利拒绝客户选择等额本金贷款方式。
期次,是选择等额本金还是选择等额本息贷款方式,取决于贷款人的个人条件。
一般来讲,等额本息贷款方式每月还款额固定,但是利息总支出较等额本金方式多,适合于月收支较固定的家庭,例如公务员家庭;等额本金贷款方式每月还款额不固定,为逐月减少,利息总支出较等额本息方式少,但还款初期,还贷压力较重,适合于月还款能力较强的家庭。
如果你能成功申请26万元的公积金贷款额度,则依据现行利率,可分别计算出等额本息贷款方式的月还款额为1557。8元;等额本金贷款方式的第一个月月还款额为1921。83元,第二个月月还款额为1918。
34元,……最后一个月月还款额为1086。83元。(因具体计算方式较累述,如需询问,请补充提问,我再继续作答。)
3、第三个问题:如果我贷款20年,公积金每年再转一次,是不是等于部分提前还款?
首先,目前很多城市都可以采用公积金月缴存额用于抵扣月供额,不足部分再补存现金。
因此你可以选择用公积金月缴存额冲抵部分月供额。然后每年再用结存下来的现金提前还贷一部分。也可以不用公积金月缴存额来冲抵部分月供,而是直接全部用现金还贷,然后每年再用公积金账户内的余额提前还贷一部分。
当然,后者的手续要远比前者麻烦。建议如果你所在的城市允许公积金月缴存额冲抵月供额的话,还是选择第一种方式较好。
其次,无论是转一部分公积金出来,还是用现金,都是提前还贷。
4、第四个问题:那会不会缩短还款年限?还是仍旧要还20年,只是月还款额减少?
提前部分还贷,可以选择缩短还款年限,也可以选择不缩短还款年限,只是减少月还款额。
当然,如果你本人没有其他更好的投资途径,且投资回报率在6%以上的,建议还是选择缩短还款年限较为划算。因为从等额本息贷款方式的计算公式中不难看出,贷款年限在幂值上,因此是决定了贷款总利息支出的决定性因素。
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