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2倍抑或3倍?商品房买卖中的惩罚性赔偿?

商品房买卖中的惩罚性赔偿:2倍抑或3倍?

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2018-04-21

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    《商品房解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,该规定与1994年《消费者权益保护法》第49条的规定是一致的。而2013年新修订的《消费者权益保护法》第55条改变了原消法第49条关于惩罚性赔偿的规定,将增加赔偿的金额调整为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。
    由此产生的问题是,《商品房解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。新修订的《消费者权益保护法》对此没有作出明确规定,有的地方性法规将商品房买卖纳入消法的保护范围,如1996年《江苏省实施办法》第12条规定了房地产经营者不得从事的行为,以保护消费者的利益。
    最高人民法院在2002年给上海高院的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中在商品房买卖中首次出现了消费者的字样,规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  因此,在新修订的《消费者权益保护法》施行后,法律适用上将出现冲突,对此需要对《商品房解释》第9条予以调整,与新消法的规定相统一,或者明文规定《商品房解释》第9条作为特殊规定予以适用。  我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大,如果适用三倍赔偿对开发商要求过苛,可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房解释》第9条的规定。
  

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