商品房买卖中遇哪些情况可退房？

    1、合同无效情形下的退房。 合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。 首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。
  此情形下，可以要求退房。具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证（或提供虚假预售许可证），且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。  不过有一点要说明，很多咨询者说“五证”不全、合同无效。
  这种说法是错误的。司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。但现在不能以“五证”来评判合同的效力。 其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房？不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定不是作为效力依据。
    购房者不能以此为由要求退房。 再次，土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。
    因此，购房者可退房。 又次，开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指：A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。  当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。因为，一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。
  第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的；第三，现有的商品房买卖合同（四川版）也已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。
    所以去年有位咨询者就咨询说开发商卖给他的房子是已经抵押了的，是不合法的，要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”，因为，抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定，并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。
  因此，如果仅以此做退房理由的话，其主张难于得到支持。关于B点其实也是一房数卖的变种。  不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外，由于拆迁房的特种债权性质，法律上也把这种情况作为法定退房理由。
   最后，购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。关于这一点，可能是所谓“金融危机”后最为集中的一个问题，很多购房者都试图以此为由要求降价或退房。  但是，这种要求在法律上是站不住脚的，是不合理的要求。
  因为从法律上来讲，降价属于合同价格条款的变更，退房属于整个合同的解除，而合同变更须得双方达成一致，合同解除（法定解除除外）也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则，不能变更或解除，在司法实践中要得到支持相当困难。
     2、根本违约情形下的退房。 根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。
  对此，我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。  主要是指：A、先卖后押。
  即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；B、一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了购房者的合同期待权，购房者可以要求退房。
  当然，此两种情形的适用是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。    否则不能主张解除。比如，在先卖后押的情形下，如果出卖人涤除了抵押权，则不会导致购房者“不能取得房屋”，在这种情况下，就不能主张退房，除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除。
  又比如在一房数卖的情形下，如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者“不能取得房屋”，因此，也不能主张退房，除非开发商与后手办理了产权登记，后手已确定地取得了房屋产权。收起