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二手房交易要审查哪些问题?

二手房交易要审查哪些问题?

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2018-12-08

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    一、权属审查购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。
  了解拟交易的房屋是否有产权争议。 二、共有财产审查二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。  审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
  我国婚姻法规定,实行夫妻共同财产制为主,约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。 三、权利限制审查二手房交易前,卖方应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况,一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
    二手房交易前,买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。
   四、他项权利设置审查购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。  若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
   五、优先购买权审查共有的二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的,均不能剥夺。
    如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
    购买人应当注意,以下情形的二手房禁止买卖: (1)司法机关和行政机关依法裁定,决定或者以其他方式限制二手房权利的; (2)依法收回土地使用权的; (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的; (4)权属有争议的; (5)未依法登记领取权属证书的; (6)已抵押,但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的; (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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