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为什么要区分房地产买卖合同的有效和无效?

为什么要区分房地产买卖合同的有效和无效、生效和未生效?

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2017-03-06

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    最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定,依照合同法第44条“依法成立的合同,自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”的规定,即法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记手续才生效的,在法庭辩论终结前仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
    具体而言,包括三层意思:第一,批准、登记等不是合同成立的要件。要约和承诺的规则就合同主要条款达成一致,或者符合《合同法》第37条“采用合同书形式订立的合同,在签字或者盖章以前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,改合同成立”所规定的情形,该合同即告成立。
  至于非主要条款的欠缺,则可以通过适用法律补缺性规定来弥补。  第二,批准、登记并不一概是合同有效要件。合同是否有效,取决于国家的价值判断,体现了国家对意思自治的合理干预,其判断的依据只能是法律行政法规对合同无效的明确规定。
  只有法律和行政法规明确规定“批准、登记”是合同生效的要件,批准、登记才是生效要件,如果“登记”是合同一方当事人应当履行的具有物权变动公示性质的义务,未履行该项义务仅仅不发生物权变动的效力,而不影响合同本身的效力,那么,“登记”这个条件就不是合同有效的条件。
    比如买卖房屋应当办理过户登记的规定,就不是买卖合同有效的条件,预售合同的登记备案,当然也不是预售合同的有效条件。第三,批准、登记仅仅可以作为合同生效的要件。“生效”是与“不生效”相对应的概念。
  “不生效”不等于“无效”。如果合同不成立,则根本谈不上生效的问题,更谈不上有效和无效的问题。  关于合同的生效时间,一般而言,依法成立的合同,自成立时生效,只有两个例外或特殊的情况,一是附条件或附期限的合同,自条件成就或期限届至时生效;二是法律、行政法规规定应当经过批准、登记手续生效的,自登记、批准时生效。
  本《解释》第六条就规定当事人约定以预售合同备案登记作为合同生效要件的,从其约定,虽然未办理批准或者登记手续而导致合同未生效,但是,诸如违约责任、解决争议等条款,按照《合同法》的相关规定,应当认定为有效的约定,是生效的。
    。

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