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2010年4月12日，甲与房主乙签订了一份二手房买卖合同，约定甲购买 乙位于北京海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中甲计划贷款 200万元购买。次日，甲向乙支付了 15万元定金。2010年4月17日，国务院 出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，业内称之为 “新国十条”。
甲在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，甲已有两套 房，无法获得银行贷款。经与乙协商解除合同并要求退还订金无果后，甲将乙 起诉到法院，要求解除与乙的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
法院审理认为，甲已有两套房，新政导致合同成立后客观情况发生了不属 于商业风险的重大变化，是甲在签订合同时无法预见的，如果要求原告甲继续 履行合同，对其明显不公平。
因此甲请求法院解除合同于法有据，乙须返还甲 已支付的定金15万元。虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同 中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买 卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是 指任何原因所导致的贷款未获批。
本案是“国十条”出'台后第一起买方以“国十条”新政为由要求解除二手 房买卖合同纠纷的判决。根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条， 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造 成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或 者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应...全部
本案是“国十条”出'台后第一起买方以“国十条”新政为由要求解除二手 房买卖合同纠纷的判决。根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条， 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造 成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或 者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应 当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
但是要具体
问题具体分析，针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能把所有 情形或所有的政策问题都认定为情势变更，法院应慎用情事变更原则。《最高 人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法 发【2009】40号），强调法院是要慎用情势变更原则的。
在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批 准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。 在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国发〔2010〕10号
(三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建 筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷 款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比 例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1。
1倍；对贷款购买第三套 及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根 据风险管理原则自主确定。 人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房 消费贷款管理。
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房 的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过 快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上 住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施， 在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
《合同法解释二》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见 的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当 事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同 的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
〈〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立
商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应 当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事 人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订 立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解 除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 。
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