土地增值税计算方法是什么?
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售,共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元,房地产开发本为1400万元,专门为开发该项目支付的贷款利息12...全部
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售,共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元,房地产开发本为1400万元,专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。
为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210。9万元。当地政府规定,企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外,税法规定,从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。
则其应纳税额为:
扣除项目金额=600+1400+120+210。9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210。9+100+400=2830。
9万元
增值额=3800-2830。9=969。1万元
增值额占扣除项目比例=969。1÷2830。9=34。23%
应纳税额=969。1×30%=290。73万元
###1、房地产企业的土地增值税,是按照预收账款预征土地增值税,住宅是按照1%的比例征收,营业用房和别墅按照2%征收。
2、先预提:
借:待摊费用-土地增值税1%或2%
贷:应交税金-土地增值税
缴纳的时候:
借:应交税金-土地增值税
贷:银行存款
3、待该商品房交付使用后,开出发票和结算帐单,交付给买主时,预收转收入,并计算由收入负担的土地增值税,:
借:主营税金及附加
贷:待摊费用-土地增值税。
###土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂。
笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
(1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。
三、确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。
五、计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。
每栋地价14。8万元,登记、过户手续费0。2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0。5万元(能提供银行证明)。
每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。
问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下:转让收入:180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14。8+0。2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除:0。
5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777。6(万元)
加计扣除金额:5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计:5200+300+777。
6+1040=7317。6(万元)
增值额=14400-7317。6=7082。4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082。4/7317。6×100%=96。79%应纳增值税税额=7082。
4×40%-7317。6×5%=2467。08(万元)
六、会计处理
1。转让取得收入时:
借:主营业务税金及附加 2467。08
贷:应交税金-应交土地增值税 2467。08
2。
实际上交时:
借:应交税金-应交土地增值税 2467。08
贷:银行存款 2467。08###土地增值税两种计算方法
土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。
计算土地增值税,分为无购房发票与有发票两种。
第一种方法为:“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为:“有发票的征收方法,其税率为:1。增值额未超过50%的征收增值额的30%;2。
增值额为50%~100%的征收增值额的40%;3。增值额为100%~200%的征收增值额的50%;4。增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算,其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话,需缴纳房管局评估价的3%,则为10。
5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话,增值了50万元,税率为30%,减合理费用后,约15万元。收起