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为什么政府越调控,房价却越来越贵?

房价的高低和国家经济的发展,人民收入的高低有直接关系.国家调控,加大了开发商的成本,减少了土地的供给,房价还用说吗?

房价的高低和国家经济的发展,人民收入的高低有直接关系.国家调控,加大了开发商的成本,减少了土地的供给,房价还用说吗?收起

2006-11-08 16:37:45
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    现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据,其实只要仔细想想,就能发现是明显错误的: 一、近几年房价持续上涨,不少买房较早的人,身价随之...全部

    现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据,其实只要仔细想想,就能发现是明显错误的: 一、近几年房价持续上涨,不少买房较早的人,身价随之上涨,自然喜气洋洋。
  这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数,一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利,因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固,为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。  所以不管自己的房子涨了多少,只要不卖,就不能实现这种收益。
  也就是所说的纸上富贵。就如同炒股票,虽连续好几个涨停板,可是如没有卖出,又回落到原来价位,就是竹篮打水------一场空。所以,房价虽然涨了不少,可是对于大多只有一套房的家庭来讲,没有什么意义。
   二、中国住房贷款是浮动利率,当利率变动时,从第二年初开始,实行新利率。  人们买房时,一看一个月还款不过一两千元,小意思,完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2。
  52%(在2004年甚至低于物价涨幅3%),但1979年来算术平均是6。58%,贷款利率6%左右,按现在的利差来算,贷款利率就是10%左右。美国几十年来平均房贷利率为8-9%。  如以后利率提高到正常水平,还款压力会非常沉重。
  如贷款利率是6。12,贷40万、20年,利息为48。96万,如果利率升至7%、8%、9%,则利息分别是56、64、72万,涨幅分别为14。38%、30。72%和47。06%。所以买房人应谨慎考虑利率风险,正所谓人无远虑,必有近忧。
     三、当一套房子价格上涨后,并不是所有上涨的部分都能成为收益。据测算,如果购入新房不满规定的1年就转让,考虑其交易费用,营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等;再假设该房产年租金收益率为4%,则投资房产价格年涨幅需要在8%左右才有可能获利。
    考虑到个人所得税问题,收益更少。 四、中国虽人多地少,房价未必一直上涨。中国平均人口密度是每平方公里132人,日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。
  即使沿海的13省、市、自治区的平均人口密度也不过每平方公里407人,与上述几个国家相比并没有本质差别,如按适宜居住的面积计算,我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度,如日本山地、丘陵占3/4,按适宜居住的面积计算,日本的人口密度超过了1300人每平方公里。
    另如考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。所以虽中国人多,但地并不少,人多不是房价肯定上涨的理由。
   五、房价并非只涨不跌。也许从一个比较长的时间,比如100年,不考虑通货膨胀,房价确实只涨不跌。  可是长期看涨,并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的,不管有多少看起来充分的理由。
  日本是个土地资源极度匮乏的国家,而且三分之二是山地,所以当年举国上下都认为房价没有理由不张。结果最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。
    结果日本从1990年起房价连跌14年,跌到上世纪70年代的水平,拖累了整个日本经济。房价应该适度缓慢上涨,如超过平均上涨速度,则必有回落的压力。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值,就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(会计上要提折旧),因建筑水平越来越落后,也越来越陈旧。
    而土地所有权是国家的,永远不属于个人。 六、房子买入后并非就能一劳永逸。根据中国法律,业主对房屋建筑拥有所有权,但是对于住房的土地,并无所有权,最多只有70年的使用权,而且从开发商拿到土地之日起算,如房子盖了3年,业主就只有67年的土地使用权了,如果又空置了2年,就只有65年了。
    至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用,或是由国家收回使用权,这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时,不光要看房屋的地段、交通等,还要看土地所有权期限。
   七、据说2005年一季度全国城镇储户问卷调查,结果显示有22%的居民准备在未来3个月买房,较上季度增0。  8个百分点,较上年同期增0。6个百分点。按照这种说法,在一年左右时间内,始终有20%以上的人要在三个月内买房,那么就是有80%的人准备在一年内买房了。
  稍有常识的人都知道,这是绝对不可能的。要么是调查方法有问题,要么就是大量准备在三月内买房的人,其实根本没有买房。  另看到一个调查说是90%的人认为房价仍要涨。想起韦小宝和侍卫杀了几个太监后,有人大喊:“有刺客!”,又有人说:“杀了几个太监!”大家忍不住就哈哈大笑。
  如康熙问这些人,100%会说是刺客杀的。总之对于这些调查不能轻信。 八、上海并非国际化大都市。美国作为一个高度发达的资本主义国家,也仅有纽约一个国际化大都市,上海在亚洲有些名气,在世界上没有多少人知道。
    上海曾与韩国的丽水争办2010年世博会,丽水既然申办世博会,当然不是一个差劲的城市,可是有多少人知道丽水这个城市?韩国大邱的地铁不知何时建成,但1995年地铁发生纵火事故,可见1995年之前就建成了。
  可是中国有多少人知道大邱这个地方呢?而上海地铁95年4月才试运营。  全球生活质量排名,上海仅名列102位,世界上有多少人能说出前50名的城市?更不用说100名后的上海了。
  可见,那种说上海是国际化大都市,所以房价应与东京等地看齐的说法不过是别有用心,愿者上钩的谎言罢了。(详见本人博客中的《上海根本不是什么国际化大都市》)。 九、房价下跌经济冲击太大,并不意味着就不能跌。
    其实,中国从建国以来,经济经历过不少的大风大浪,从三年自然灾害到国有企业普遍亏损、亚洲金融危机,甚至是朝鲜战争,都没有对国家造成根本性打击。相反,中国的经济越来越好。房价下跌只不过让炒房客血本无归,让经济发展适当地放慢脚步,对银行影响也不会太大(买房人一般交了30%的首付,只要房价下跌不超过30%,银行贷款基本可收回)。
    而且房价泡沫早破比晚破造成的影响小。 十、国际铁矿石2005年涨价71。5%,2006年又涨19%,但钢材未必涨价,房价更未必上涨。据中国房产协会会长杨慎测算,建筑材料成本仅占房价的20%,钢材不是房屋的唯一建筑材料,这样钢材占房价的比例就更低了。
    砖混结构的房屋用钢量每平方用钢仅为10至30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。同时,钢材价格持续上涨好几年了,这也使得企业盲目大量投资,仅2005年已经建成的钢铁项目的产能就将高达4。
  1亿吨,而2004年中国生铁产量仅2。5亿吨,中期来看,钢材价格会不涨反跌。  钢价涨不是房价涨的理由。 十一、中国经济发展,收入提高,房价未必涨。不错,中国这两年收入提高较快,如上海,2003和2004人均可支配收入分别为14867、16683,一年增长12%。
  可是房子不象一般的消费品,是要用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万,一套房价60万,相当于20年收入。  如收入与房价年均上涨15%,20年后不吃不喝,也仅307。
  35万的积蓄,可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。 十二、土地是不可再生资源不能决定房价必涨。其实,不光是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就是一直上涨,从不下跌呢?在1999年时,国际市场上的石油价格只有13美元一桶,最低时不到10美元一桶。
    而且当时市场分析还有可能下跌,因当时世界经济低迷,又连续的暖冬,石油开采技术的提高又能增产。现在则是50美元左右一桶。1980年世界黄金平均价格612美元一盎司,2000年跌到279美元,当时英国央行因黄金存储、保管、运输都需要较大成本,又不象货币那样能产生利息,大举抛售黄金,受到最大黄金生产国南非的指责,意即英国将自己的快乐建立在南非的痛苦之上。
    石油、黄金价格大跌的时候,难道是因为它们成了可再生资源?何况石油不仅是不可再生的,而且在40年左右的时间内会开采光。 十三、土地紧缩后,土地并不是那么供不应求。
  这种说法恐怕是开发商精心设计的。消费者与开发商是对立的“敌人”。毛泽东说:敌人赞成的,我们就要反对。  对于这种说法起码要打个问号。事实并非如此。如“土地供应不足”传闻较多的北京,国土资源部介绍,北京2004年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地,比上年同期增长了92%;成交土地总面积437。
  71公顷,比上年同期增长了213%。北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。  开发商制造这种真实的慌言,不过是想让消费者接受高房价。 十四、政府严控土地,供不应求,但房价并非自然上涨。
  与香港之区别。近两年,有些地方政府垄断土地市场,通过土地出让,取得了大量的市政建设的资金,当然抬高了地价。这和香港政府的作法有类似之处。香港经济之活力,与低税政策大有关系。  香港个人所得税最高不过5%,而一般都要40%左右,如大陆,个人月收入超过10万元,税率高达45%。
  香港的主要财政收入就是通过卖地来取得。李嘉诚为什么能赚取1000亿港币身价?就是吃透了港英政府土地政策和低税率。可是大陆政府财政收入有90%左右来自于税收。所以各级政府不可能普遍长期采取这样的政策,这是不得已的过渡政策,就如中国电信为筹措建设资金收的电话初装费一样。
    先装电话、买房的人栽种,后装电话、买房的人乘凉。 十五、销售量并不表示真实需求。不少人认为现在房市供销两旺,是健康的。其实购买不代表实际需求,因为心理预期扭曲了真正的需求。
  如2000年,中国股市处于牛市,发行新股都有上百倍的超额认购(因为上市后首日都能涨100%左右),所以发行市盈率再高的股票(如乌江电力是80倍)都不愁卖不出去。  可是现在熊市出现了新股上市也下跌的情况,于是15倍市盈率的股票也卖不出去。
  市场经历了几年的持续上涨,所以不少购房人全家透支未来购买,因预期会上涨,不买以后要付出更高的价格,造成真实需求被夸大。 十六、政府不会死保房价不跌,不会托市。笑话,人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是香港政府,也远比中国一些地方政府有钱?当日本与香港的房价持续下跌的时候,难道日本与香港政府希望房价下跌吗?也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。
    拿广州来说,2004年房价涨了,可是之前却连跌8年。商品的价格涨跌是由经济规律决定的,不以人们的主观意志为转移,当房价下跌的各种因素积累到一定程度后,政府是无能为力的。
  其实情况恰恰相反,中国政府是非常聪明的,1997年中国股市疯狂的时候,一篇人民日报的文章就终结了这种疯狂。  结果亚洲很多国家被亚洲金融危机风吹浪打,惨不忍睹,中国却胜似闲庭信步,安然无恙。
  恐怕只会适当打压房价,挤压泡沫而不会托市。(详见本人博客中的《房价必听,政府无力托市》) 十七、有些知名经济学家说房价还要涨,房价未必就涨。经济学家在某些领域有智慧,不等于在所有经济问题上在行。
    牛顿这么聪明的人,也错误地认为光是粒子,最后还信了上帝。且越有名的经济学家,恐怕越无时间搞学问。对于那些如十年内房价要涨三倍,房价还要涨20年的言论要仔细分析,不能轻信。
  朝鲜战争前兰德公司要卖给美国政府7个字:中国会出兵朝鲜,要价数百万美元。虽然只有7个字,可是附有好几百页的材料来详细说明。  美国政府舍不得那点小钱,没有买,结果遭迎头痛击。
  这些言论有没无详实的材料作为根据?恐怕没有。杨小凯说:中国的有些学者不是缺乏智慧,而是没有良心。1998年的时候这些人怎么不说房价要涨一倍?他们能否对买房人作出房价上涨的担保?当初说股市要涨到3000点的人是否补偿亏损的股民哪怕一分钱?(详见本人博客中的文章《经济学家与房价谎言》) 十八、结婚未必一定要买房。
    其实同样一套房子,买的或是租的并不影响房子本身的情况,不可能同一套房子,自己租的就有核辐射,一旦买下,就可让人长生不老。到底是买是租,应该是从成本上来考虑。现在中国的房价非常高,可是房租却相对较便宜,年轻人如能暂时以较低的成本租房,就可在以后房价回落后买入,省下的钱能办不少事。
    而这时不顾一切,掏空自己甚至父母的积蓄买房付首付,虽然有了房,却面临长期的债务。结婚一定要买房是农业社会传下来的陈腐观念,在合理的时间,合理的价位买入才是现代经济人的聪明做法。
  比尔﹒盖茨一次因认为25美元的停车费太贵,宁愿把车开到其他的停车场,中国普遍老百姓更应以合理价位买房 我也相信国内房价未来还要涨,因为GDP在增长嘛。  在未来十到二十年里,GDP如何还保持目前的8%的增速,那过9年GDP总量将翻番,到第19年时GDP将再次翻番。
  与之相对应,房价水平肯定是要往上走的,2020年的房价是现在2倍高,一点都不奇怪。        但是,这不能成为此番房地产泡沫不能回调的理由。  因为至少从统计数字上看,过去5年的GDP都保持在7、8%,为什么股市还会从2000多点跌去一半呢?答曰:制度缺失、结构失衡、炒作过度、透支概念……而这些问题在过去几年的房地产市场上同样存在,甚至有过之而无不及。
          也就是说,即使远期价格水平还会上升,但眼前的这道坎却是越来越难跨了。  打个比方说,远处的珠穆朗玛之巅固然令人向往,但在你攀上去之前,却要面对高低起伏的沟沟坎坎、深壑陷阱,很多人可能还没等熬到半山腰就“牺牲”了。
  所以这种拿天边彩虹的美景来忽悠眼前人的,多半是引你下套呢。虽然我们坚信只要中国股市存在,股值在未来是有机会达到1万点的,但这并不妨碍眼下股市上的哀鸿遍野。          楼市的道理也是相通的。
  不要看到现在市场气氛如此高涨,那是因为楼市价格目前还在涨,在赚钱效应的鼓舞下,无论是炒家还是自住客,大家的信心都无比坚挺,没有人会相信楼价会跌。但这种赚钱效应是必须依赖于5%以上的房价增长的,一旦这种增长不能持续,不管是买家还是卖家,大家心里都会发毛的。
          所以从这个角度来说,政府想要通过宏观调控让楼市维持在持平、小幅增长的水平上,是一件很难的事情。因为涨幅大了,无房阶层不答应,涨幅小了,投资阶层不高兴。
  政府就如同在走钢丝,稍有不慎就会出问题。       这能怪谁呢?只能怪中央政府在03年看到楼市过热的苗头,却不赶快采取有力措施,延误了最佳的调控时机。  就如同汇率调控的最佳时机也延误了一样。
  而地方政府更是要轧干楼市的每一滴油水。再加上在技术创新乏力、经济缺乏增长点、投资渠道狭窄等因素,社会资金千军万马过独木桥的局面就不可避免了。      这时候无房空军为什么最佳的策略就是观望呢?因为你已经错过了房价收入比尚在良性区间的阶段,现在入市无疑是接炒家的盘不说,更大的问题在于酿就了自己未来几十年的财务风险。
    房价收入比不是凭空想出来的数字,它是衡量一个家庭财务平衡状况的一个标尺,如果这个比例太离谱,就意味着你在透支未来。当然要是只要住在自己的大房子里,宁可天天吃咸菜也愿意,那我也无话可说了。
          理性空军看空时下楼市,除了价格因素,还有楼盘本身结构扭曲的问题。  户型完全不适用、地段过于偏远、配套在近期难以改善、房屋质量存在隐患,等等,每一样都够你受的。
  难道只有等这些问题都落在你头上了,你才会注意它吗?难道前面已买房人的教训还不够令人警醒吗?        理性空军现在不买房,并不等于永远不买房。就象我至今不投资股市,不代表未来股市的根子正了后,我仍然不投资,不代表未来可以投资海外市场了,我也仍然选择把钱存在四大国有银行里拿低利息。
    着什么急呀,2006年底金融就放开了,我们有充足的信心在未来得到更好的金融服务、投资渠道。改革开放的好处是什么?你垄断的行业不是不思进取吗?到时候会有人逼着你进取的,在其他竞争领域我们不是已经享受到这个好处了吗?除非改革开放到此为止,从此再闭关锁国!       从财务安排上,空军租房住、或是翻新一下家里的老房子住,短期看也没什么不好。
    未来竞争这么激烈,把自己搞得那么娇气有什么好处?由俭入奢易,由奢入俭难。一个社会的年轻人一天到头都想着怎么赶快享受,这人就没什么大出息,这社会的前途就更可悲。国家舆论近些年在倡导良性社会风气方面也没起什么好作用,这也是为什么韩国、新加坡看轻中国的重要原因。
         而且空军还要感谢多军,他们有实力、扛风险能力比你强,把需求弄得旺旺的,开发商、银行投资建房的劲头也足。  多盖些房子总不不盖好啊,空军租房还多些选择呢。
        你想想,一套房子多军买下来,押上首付,还有可能借了钱,每月供上几千块钱,物业费啥的都张罗着,房子也都装修好了,连家具家电都是新的,就等着你来住了。你一个月也就付个几千块钱,就舒舒服服地住着了。
  房子出了质量问题你不用担心,要换物业公司你不用操心,你要换了工作搬了家,业主还得接着张罗下家,你只要招呼一声搬家公司就行了,你不是很轻省吗?       当然你会抱怨房子不能按你的意思装修,那你租的时候尽量找一家满足你品位装修的房子啊?再说现在的潮流都是轻装修、重装饰,谁还把自己的五斗橱都装修到墙上去啊?房东的装修品位靠不住,就只租那种四面落白的,全套家具自己配,大不了墙上贴点墙纸,房间里多些装饰品。
    房子嘛,就是客厅里的沙发加家庭影院、卧室里的双人床、再加厨房里的组合厨具和卫生间里的澡盆,别的再装修出个花来,过几年你还不看烦了?      迎着不断高企的房价,多军们省吃俭用供下房子,自己不住把崭新的房子让给你,租价还越来越称心如意,这是一种什么精神?这当然是全心全意为人民服务的精神,多军就是这个房价疯狂的时代最可爱的人。
    空军们要是还不满意,一定不肯租多军们手里越来越多的房子,还要有别的想法,简直是有点不厚道了,哈哈 。收起

2006-11-08 15:15:59
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