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房屋分割和房产证办理

市城区有座民房，独院三层。占地面积153平方米，建筑面积283平方米，各层结构如下：一层4室1厅，98.6平方米，独立卫生间10.8平方米，院子30平方米。二层4室1厅，98.6平方米。三层2室1厅，75平方米，晾台20平方米。市里规定民房房产证只办一、二层，三层以上不办。现拟将三层分别出售。请问将卫生间、院子为一二三层共用，晾台归第三层是否合适。假设平均价1000元/平方米，各层价格应该多少？房产证、土地证怎么办理？大概费用多少？烦请行家赐教。衷心感谢！