二手房交易中如何付款？

    在二手房交易中，政策法规上存在以下疑点和难点：第一，法定共有人的财产权保护；第二，房改房的同住非产权人的权益保护；第三，中介机构居间行为的规范；第四，在产权转移登记过程中对物权转移的确认；第五，房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济；第六，房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。
    这些疑点和难点的形成，除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外，还和二手房交易的自身特征有关。这包括：第一，由于房改的原因，二手房的权属状况相对复杂；第二，二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关，但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足；第三，二手房交易主体通常都是自然人个体，交易者素质参差不齐，法权意识淡薄，容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动；第四，不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。
    通过立法来解决这些疑点和难点，有利于规范二手房交易秩序。 　　法定共有人的财产权保护 　　房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，笔者称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，笔者称之为非登记产权人。
    这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。
  但在二手房交易实践中，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。  这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。
  而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种，第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。
    在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。 　　建议：把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人，即登记产权人有权单独处置其名下房产，其他共有人的财产权受到侵害时，应向登记产权人主张债权保护。
    这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认，是可以做到的。 　　房改房同住非产权人的权利保护 　　笔者所称房改房，是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房；同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。
  同住非产权人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住户口；第二，房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。  这类房屋的出售，通常会有三个争议问题，第一，同住非产权人有无处置权和收益权？第二，产权人对同住人有没有应安置义务？第三，出售后同住人拒绝迁移户口，该如何解决？ 　　这些是房改过程中不可避免的问题，容易引发纠纷，应当通过政策立法来影响司法实践，努力解决这些问题。
     　　中介机构居间行为的规范 　　规范居间行为的法律规范目前相对不多，已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。
   　　第一，意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括：1．购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；2．购买人委托中介机构向出售方议价确认；3．购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。
    意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，但其合法性一直受到有关部门的质疑，这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。
  笔者认为，政府部门应首先确认意向金模式的合法性，然后制定相关的约束性政策规定，通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。  首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。
  居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。   　　第二，居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。
  中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为：（一），该委托信息具有经济价值；（二），该委托信息具有相对秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性，中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密，仍有很大争议。
    中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种：一，“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后，撤销委托，跳过中介私自成交或通过第三方成交。二，“飞单”。
  即少数经纪人为了谋取私利，利用职务之便，将中介机构（经纪人组织）的相关信息泄露给其他中介结构或个人。  这两种现象十分普遍，已经严重损害了中介机构的合法权益，扰乱了中介服务秩序。
  我们并没有相应的政策规定，来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中，中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持，这是非常令人担忧的。笔者认为，无论中介服务信息是否构成商业秘密，基于公平和诚实信用原则，其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
     　　第三，格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种，包括政府制定的格式合同条款（示范本）和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本，由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。
    但企业自行制定并经过备案的格式化合同，常常被指责加重了消费者的责任，被称为“霸王合同”。在中介行业当中，经营者鱼龙混杂，出于自身利益，不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在，但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。
  这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定，对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。  否则，在司法实践中，是否是霸王条款，缺乏可依照的法律标准，不利于市场秩序的维护和监督。
   　　约定赔偿请求权条款，是大部分居间合同中的常见格式条款，也是最受争议的条款。比如，议价成功后，买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的，约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。  问题在于，第一，如何确定议价成功的法定标志；第二，委托人是否有权任意撤销委托；第三，撤销委托的，受托人是否有权请求赔偿；第四，赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。
  有一种意见认为，根据合同法的规定，“居间不成不得要求支付报酬”，因此，这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任，应归于无效。  但笔者不赞同。因为合同法的这一规定，并未排斥委托人的过错赔偿责任，而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。
  这样的约定只要符合公平与诚实信用原则，不违背国家的法律规定，应当确认其合法性，维护意思自治原则。 　　在产权转移登记过程中如何确认产权的转移 　　这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。
    这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。
    换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。
   　　房屋的户籍属性对房屋交易的影响 　　在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。  问题的焦点主要表现在三个方面：第一，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。
  这些问题的存在，都有待于进一步研究和解决。上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期，也曾刊文探讨过类似问题，对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理，提出了商榷意见。
    笔者认为，问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。 　　违规操作与交易欺诈的罪与非罪 　　民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出对自己不利的民事行为，对此一般只需承担民事责任。
    但近几年来，因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上，有很多争议问题值得探讨。例如，房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让，挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为，是否构成诈骗罪？从理论上说，诈骗和普通的债务纠纷，根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的，但在审判实践中，这比较难确定；另外，经纪人利用职务便利进行“飞单”，并非法收受他人财物数额较大的，是否构成公司企业人员受贿罪？“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益，但究其实质，是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿，值得探讨。
     决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是 产生购房风险的根源。 　　专家提示买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。
    注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。
   　　■签合同：确认双方合法身份 　　一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。   　　专家提示房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。
  二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 　　要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
     　　签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
   　　■选购：首先考察性价比 　　随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。  但是，由于中介市场鱼龙混杂，从业人员整体水准不高等原因，在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。
   　　如何能让消费者买到称心如意的二手房？有关专家建议，消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，可以避免一些不必要的麻烦。
     　　专家提示目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足，可供购房者选择的余地较大，但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利，市政配套、物业管理水平是否符合相关规定，供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。
    了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。 　　了解该住房的使用年限及土地使用期限，该房屋的用途，有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的准确面积，观察房屋的内部结构。
  户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。  还要注意是否有私搭私建部分。
   　　■办手续：必要程序不能简化 　　经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。 　　专家提示购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多，需要时间较长，手续繁琐。
    目前，市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构，可提高办贷效率，承担交易风险，如果工作忙可以找他们代办；千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。
  产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。 　　■交房：按照合同约定执行 　　办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
     　　专家提示买方在未取得房地产证前，不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
     　　有关专家提醒广大购房者，以上步骤只是基本程序，在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生，因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。作者/ 辛华怎样判断二手房价格？ 　　买新房嫌太贵，买二手房怕操心，许多想买房的人都面临这种左右为难的处境。
    而实际上，只要拿准了价格，无论从投资还是居住的角度看，买二手房还是比较合算的。根据目前西安房产市场的现状，可从以下这几个方面判断二手房的价格。 　　■区域因素最关键 　　房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。
  地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等；小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。
    目前西安南郊和城内的地段价格都比较高，交通也比较便利，但从绿化和配套设施上看，南郊的整体条件要比城区内好一些，再加上南郊大学云集，因此，西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。
  城区内和平路附近的二手房价格大约在2000元／平方米，而南郊师大、外院附近的二手房价格都在2200元／平方米左右。  东郊由于高档楼盘开发量的增加，普通二手房的价格正在逐步上涨；西郊、北郊的二手房就比较便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。
   　　■根据房屋自身因素折旧 　　对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，一般的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％，产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。
    对于地段相似的二手房来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。在楼层方面，普通住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返迁房居多，大户型的房产比较少见，一般都是2室1厅或3室1厅，面积以70—80平方米较为常见。
    需要注意的是，有些房屋由于天然气、暖气都已经安装到位，因此价格会相对高一些。因此，在计算房屋价格的时候应该将均摊在住房面积上的“双气”安装费剔除，得到房产本身净价格后再与市场价进行比较。
   　　■计算价格时要选好参照 　　二手房的交易方式比较特殊，价格的透明度相对较低，因此在购买二手房的时候不仅要实地“考察”，还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。  以西安市某小区为例，附近新建的普通商品住宅单价为2600元／平方米，那么这一地区二手房的大致价格为2600×(1－20％)＝2080元。
  如果目标房使用年限较短，户型较好，且“双气”已通，那么每平方米的价格还会高出50—100元左右。这是商品房产权的价格，如果是公房或返迁房的话，在价格上还应该有一些调整，公房的调整比例大约为5％左右，价格应为2080×(1－5％)＝1976元。
    返迁房由于户型相对差一些等原因，调整比例大约为8％，其价格为2080×(1－8％)＝1913元。 修改回答 ┆ 采纳为答案 ┆ 修改回答 ┆ 采纳为答案 ┆ 。
  

可以找银行做资金监管，等房产证出来再解冻，这样既保正了房主能拿到钱。买房的能拿到产权证。如果办完手续就把钱给业主，这样风险很大

事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了。几乎没有风险，而且绝大多数的房产交易都是在这个时间交付房款的。

“事实上在办理产权过户之后即使房产证还没有下发那么风险系数已经是最低了。几乎没有风险，而且绝大多数的房产交易都是在这个时间交付房款的。 没有任何一种交易是100%安全的 ” 本人和这位仁兄的看法一致

不要付钱！谨慎一些好