买二手房要注意些什么?

    在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。  　　一、确认产权的可靠度 　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
     　　二、考察原单位是否允许转卖 　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
     　　三、查看是否有私搭私建部分 　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
     　　四、确认房屋的准确面积 　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 　　2、产权证上一般标明的是建筑面积； 　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
   　　五、观察房屋的内部结构 　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 　　2、管线是否太多或者走线不合理； 　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
     　　六、考核房屋的市政配套 　　1、打开水龙头观察水的质量、水压； 　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
     　　七、了解装修的状况 　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
   　　八、查验物业管理的水平 　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
     　　九、了解以后居住的费用 　　1、水、电、煤、暖的价格； 　　2、物业管理费的收取标准； 　　3、车位的费用。 　　十、追溯旧房的历史 　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
     十一、了解邻居的组合 　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； 　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心； 　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
     　　十二、算计一下房价 　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
   　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可； 　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明； 　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； 　　4、所购房屋产权所属真实可靠； 　　5、支付有关手续费。
     　　十四、请律师 　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
     　　十五、找代理行 　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 　　十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证： 　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
     　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 　　3、向律师及中介代理行咨询； 　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
     　　十八、产权是否完整 　　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
   　　十九、小心房款和产权的交接 　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
     　　二十、保证产权顺利过户 　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
     买卖二手房注意事项 类别：购房指南　发表于：2006-3-12　共被阅读过 6 次    ■要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。
  房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。     　　■要弄清楚所购“二手房”是否属于允许出售的房屋。
  因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。    　　■要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。
    要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。    　　■要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。
  购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。  购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购公有住房出售登记、过户和交纳国家规定的税费手续。
  西城区国土房管局  。收起

应该是全权委托吧，公证没有全权委托好！！！另外在签三方合同时中介费最好是不要先给中介，还有就是房东那边要是能留佘款的话是最好的了！ 不过以我个人的意见，是最好现在就过户，反正也只有3000多的营业税，政策是经常变的，今年不是要多出了一个二地增值金吗（1。05%）听说有的地方过几个月还会出那个个人所得税，到时要是真出了，那你不是要多出更多的钱吗？收起

我国的法律规定：不动产转移所有权是必须要办理房屋登记手续的（也就是过户）。未办理的，合同至始不成立。但是在现实中，确有很多交易手续是不健全的。当然，像您说的先公证，等2年过后再办理过户这种方法在现实中未尝不可。但您要记住，在这期间，即使有公证证明，但依照法律，您也不是这房屋的主人，无处置权。您的这份公证不具有对抗第三人的效力。收起

公证可以，就是让原业主把处置房屋的权利公证到你名下，待到2年过后，你可以拿着公证书直接办理过户事宜。假如以后产权证要落实到你个人名字，公证的话就不能公证到你名下，可以公证到你的亲属名下，在办理过户事宜。所谓的三方合同就是你和中介，还有卖方签订的合同，这样的合同比较透明，避免了吃差价的问题。收起