如何加强小区维修管理
随着当前经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有房住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。物业管理的目的就是服务千家万户，满足多层次需求，让广大老百姓满意。目前，我区物业管理呈现前所未有的发展速度，我们做了大量的工作，取得了一定的成绩。 一是规范维修资金管理。做到了个人住房维修资金建帐到户，遵循“业主所有，专户存储，政府监管，规范使用”的原则，规范专项维修资金的归集、管理和使用。二是实行前期物业管理招投标 。自2006年我们实行前期物业管理招投标管理，规范开发企业前期物业管理工作，通过前期物业招投标，大大减少企业与企业之间的矛盾，体现了公开、公平、公正的原则，较好地...全部
随着当前经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有房住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。物业管理的目的就是服务千家万户，满足多层次需求，让广大老百姓满意。目前，我区物业管理呈现前所未有的发展速度，我们做了大量的工作，取得了一定的成绩。
一是规范维修资金管理。做到了个人住房维修资金建帐到户，遵循“业主所有，专户存储，政府监管，规范使用”的原则，规范专项维修资金的归集、管理和使用。二是实行前期物业管理招投标 。自2006年我们实行前期物业管理招投标管理，规范开发企业前期物业管理工作，通过前期物业招投标，大大减少企业与企业之间的矛盾，体现了公开、公平、公正的原则，较好地解决了开发商、物业服务企业和业主之间长期存在的推诿扯皮现象。
三是大力整治小区环境卫生，积极创建省、市、区级文明小区。 结合我市创建文明城市的大好机遇，我们按照上级的指示精神和要求，积极组织各小区争创市级文明小区和物业示范小区。在2010年西安市物业管理暨表彰大会上长安区住房保障和房屋管理局被评为全市物业管理先进单位，金阳物业管理有限公司管辖的融发心园小区被评为市级文明小区。
取得成绩的同时，也存在不少问题，如：发育迟缓、配套设施不到位、服务质量不高。问题突出表现在：一是物业服务企业不规范，管理水平低，服务质量较差；二是水、电垄断经营行业服务不到位，导致物业服务企业强行断水、断电引发同业主的纠纷较多；三是业主委员会组建不规范并缺乏有效的监督机制；四是开发企业遗留问题较多等。
针对这些问题，我们认为应从以下几个方面着手改进：
一、增强物业管理服务意识，规范物业服务经营行为
物业服务企业首先要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识，尊重、关爱、善待业主。
在任何情况下，都不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，尽可能把矛盾化解在萌芽状态；二是要加强物业管理队伍建设，全面提高从业人员整体素质和诚信意识，规范从业人员行为，这也是减少矛盾和纠纷的重要方面；三是强化对物业管理行为的监督，加强对物业管理从业人员的培训，与西安市房屋管理局培训中心联合，继续对我区物业管理从业人员进行培训，确保从业人员达到百分之百持证上岗。
作为物业行政主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。一是要持续深入开展对《物权法》和《陕西省物业管理条例》的宣传；二是要加大整顿和规范物业管理市场秩序，加强企业资质管理；三是要引导物业服务企业创市优、创省优、创国优，培养物业管理示范项目，提高物业管理水平；四是要协调好物业管理与小区建设的关系，共同为构建和谐小区发挥应有的作用。
二、着力解决开发建设前期遗留问题
开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划、设计和施工标准要求，对住宅小区设施进行完善，土地、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。
开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的主要问题，物权法为其有效解决提供了法律途径，为物业管理活动中的各方主体权利、义务和责任确定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业服务企业。
三、依法组建业主大会和业主委员会，建立有效的监督机制
业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关，在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区居委会的力量，充分发挥社区居委会的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主进入业委会，通过我局指导程序，街办具体实施，组织召开首届业主大会，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训，要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。
第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系，将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主搞好自律，建立业主委员会定期接待制度，帮助、指导业主委员会做好投诉。
第四，要规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件及陕西省西安市物业管理条例，结合我区实际，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，切实维护业主的合法权益。
四、依法行政，加大对物业市场的监管力度
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标制度。
创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化；二是严格物业服务企业的资质审查。在我区从事物业管理活动的物业服务企业，要按照国家《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》和《西安市物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业服务企业取得的资质等级，承接物业管理项目。
同时，加强物业服务企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的报市房屋管理局取消其物业管理资质；对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业服务企业实行专业化管理；三是推进集资建房物业进入市场化管理。
目前，我区的集资建房大都是后勤化管理，谁建房谁管理，集资建房后勤化管理存在问题较多，如：管理混乱；环境卫生脏、乱、差；小区安全没有保证；收费混乱，为了解决这些问题，我们建议把集资建房物业进入市场化管理，对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理市场化。
逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制，为物业管理创造良好的环境；四是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及、市省物业管理条例，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导广大业主树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
五、建立投诉回访机制
随着法制教育的普及，业主维权意识的增强，信访投诉事件逐步增多。作为物业行政主管部门，建立投诉 “回访”机制至关重要，一是加强初访人与承办部门、单位和干部之间的交流，可以带动提高信访人周围群众的思想认识，推动群众之间互相教育，对投诉要有回访，不越级上访，正确引导群众依法有序进行信访；二是可有效解决“案结事了”不再过问的问题，排除化解新的不稳定因素发生，利于预防减少初信访人群；三是可以预测当前的信访重点及走向趋势，为信访形势阶段性分析预测提供依据，同时也为做好下一步信访工作打下基础。
同时，物业服务企业应当重视业主关系，建立为“上帝”服务的观念。业主就是“上帝”，业主是物业服务企业的衣食父母。业主需要物业服务企业的优质高效服务，物业服务企业在为业主的优质服务中赢得生存和发展，二者相辅相成，互为依托。
物业服务企业必须建立起这样的理念，紧紧抓住业主关系管理这根弦，所谓业主关系管理，是指物业服务企业在向业主提供物业服务过程中不断积累业主信息，是否抓住了业主关系管理这根弦，是业主回访制度的核心，制定方案，做好业主回访登记。
业主回访可采用定期或不定期的方式进行，如问卷调查、定期座谈、个别走访、信息资料积累等并要建立业主资料库。对重大、疑难案件必须回访，对回访中遇到的问题要及时汇报并作个性化处理，确保取得实效。
六、搞好小区共用设施、设备的维修、养护，确保正常使用
共用设施、设备的正常运转，是物业服务的重要工作，目前，物业服务企业的服务是按照物业服务合同来约定的，一般包括房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理和其他综合管理服务六个方面。
如何搞好小区共用设施、设备的维护养护，作为物业服务企业应做到以下几点：1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年编制一次共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录要齐全；2、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理要有记录；3、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备要有明显警示标志和防范措施； 4、设施设备运行正常，维护良好。
水、电、电梯、监控等设备技术人员要严格执行设施设备操作规程及保养规范；5、每日至少1次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，4 8小时内组织修理；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定、及时组织维修或者更新改造； 6、载人电梯要24小时正常运行，每天一次对电梯实行巡查，发生故障应立即维修；7、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象； 9、每天检查一次路灯、楼道灯等，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关；10、雨水井、化粪池每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢；11、接到相关部门停水、停电通知，按规定时间在小区醒目处提前通知业主。
总之，我们要坚持以人为本的服务原则，真正把优化居民生活环境，提高居民生活质量放在首位，从广大居民迫切要求解决和关注的问题入手，大力推进物业管理的社会化，尽最大努力满足老百姓多样化、多层次的服务要求。
以科学发展观为统领，以发展为第一要务，以惠民为第一责任，以创新为第一动力，以服务为第一要求，不断提高物业管理水平，改善居住环境，促进社会和谐发展。收起
