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我有一套拆迁房，原房已居住多年，开发商拆后原址新开发的公寓楼内给我一套新房，2005年8月收的房（交齐所有超面积房款），产证还未办好，2005年9月在中介处同一购房人签订了买卖协议，价格32万，约定如下：
1。买房立即支付卖方2万元定金；
2。卖方产权证办好后，即可办理过户手续，买房此时支付12万房款；
3。
卖方委托中介办理贷款手续（30天），买方收到贷款后交钥匙；
4；相关所有税费买方承担；
请问：
1。房产证未办好，此购房协议有效否？
2。买方对我提供房产证的时间可否要求（合同中未约定）？
3。象我这种情况，营业税、所得税是否征收？如何征收？
4。
过户后，如果买方办理贷款不合作，拖延，或不够条件，怎么办？
5。买方急等5月结婚用房，如果我在收到12万元后先把钥匙给他，再办理过户和贷款，有无风险（如上）？
6。开发商办理房产证拖延，我有什么办法？买方可否要求退房？
问题较多，希望专家不吝赐教！。
1、由于国家不允许没有产权证的房产上市交易，所以购房协议无效，但是该合同的制约力和合同条款有关，关键是看合同的具体内容； 2、提供房产证的时间主要要看开发商的办证速度，按照合同来理解，出售方拿到房产证应该第一时间通知购买方； 3、肯定会征收营业税，所得税征收与否要看当地政策，建议在合同中对于未来可能征收的税费作出约定； 4、贷款手续是先审批贷款...全部
1、由于国家不允许没有产权证的房产上市交易，所以购房协议无效，但是该合同的制约力和合同条款有关，关键是看合同的具体内容；
2、提供房产证的时间主要要看开发商的办证速度，按照合同来理解，出售方拿到房产证应该第一时间通知购买方；
3、肯定会征收营业税，所得税征收与否要看当地政策，建议在合同中对于未来可能征收的税费作出约定；
4、贷款手续是先审批贷款资格，符合贷款资格的银行才会通知过户，过户之后贷款部分是由银行直接划转至业主账户的，如果在过户前购买方就拒绝办理贷款手续则视为违约，定金罚没不予退还，业主可以另行出售；
5、存在风险，包括交易不能进行后的腾退归还住房的麻烦；
6、买方可以要求退房。
。收起
1。房产证未办好，此购房协议有效否？ 房产证没办好前要先做公证，之后协议有效。 2。买方对我提供房产证的时间可否要求（合同中未约定）？ 他可以...全部
1。房产证未办好，此购房协议有效否？
房产证没办好前要先做公证，之后协议有效。
2。买方对我提供房产证的时间可否要求（合同中未约定）？
他可以要求，但你可以不答应他的要求，嘎嘎。
房产证什么时候下来你自己要搞清楚，确定能满足买方的要求再答应人家，自已不知道的事情不要轻易许诺。
3。象我这种情况，营业税、所得税是否征收？如何征收？
如果房产证不是在办理中，可以做公证，然后改底单。
如果正在办理中，肯定就有营业税了（房本满两年后交易没有营业税）。征收标准是成交价的5。5%。所得税北京还不有开始征收，其它地区城市我不清楚。
4。 过户后，如果买方办理贷款不合作，拖延，或不够条件，怎么办？
先办完代款后再过户。
这是最基本的流程。没有先过户再办代款的。如果你要求全款，可以先让中介公司给买方垫资。
5。买方急等5月结婚用房，如果我在收到12万元后先把钥匙给他，再办理过户和贷款，有无风险（如上）？
这个问题太简单，只要房本在你手上，没有过户，你给他钥匙他能怎地？你房里东西值12万？你要嫌麻烦，就别给了呗。
我属于不怕死不怕累的。12万买我的钥匙，我愿意。
6。开发商办理房产证拖延，我有什么办法？买方可否要求退房？
一般的开发商不会拖延吧，你自己多催催吧。只要没过户，买主当然可以不交钱，退房，不过他交的订金在你手里，退了对你有什么损失呢？
这些事情肯定是你和买方协商的，不要什么事都问别人，自己的权利和义务要搞清楚。
买方凭什么来要求你？你为什么不主动一点，你很被动你知道不知道。收起
回答： 1、虽然有很多交易都是这样，但严格按照法律规定没有产权证的房是严禁买卖的。 2、这是一个协商的问题，没有产权证的交易本身就没有法律依据，就算...全部
回答：
1、虽然有很多交易都是这样，但严格按照法律规定没有产权证的房是严禁买卖的。
2、这是一个协商的问题，没有产权证的交易本身就没有法律依据，就算合同签了什么条款一旦出现纠纷，法院也会认定合同无效。
3、营业税5％，所得税20％（北京个税还没收）是跑不了了，有些回迁规定多长时间内不得转让，这要看具体情况了。
4、在没收到全部房款（包括贷款）之前决不能把房子交接，如果买房着急住他会抓紧办滴
5、同上，不能给他钥匙，在签订买卖合同时加上一条，房屋交接的条件必须以收到全部房款，这样虽然产权转移了，但使用权依然是你的。
6、依据你和开发商签的购房合同条款。收起
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