Whatdoes蓄水期means
中文词条名:蓄水期
英文词条名:
在住宅销售中,由于面对购买者的范围,相比而言比较广阔,而且住宅的销售周期一般比较长,在销售中,住宅的思路千万不可用到商业中。否则出大漏洞,商业的销售和招商刚好和住宅相反,因为商业这个过程是个短期行为,好的项目甚至一天就完成,2天、3天或是一个星期,一般在正式开盘租赁时运作时间都不超过1个月,如果在产权商铺的销售中,则可考虑适当的延长一些,切不可按照住宅的模式,进行拉锯战,半年、一年,这种作法切忌,常见的房地产大订、小订方式,千万不要引用到商业地产上。
在开盘招租或销售前,需要做的工作就是蓄水,举个例子,住宅的销售如果完成20%—30%,住宅还可以慢慢卖...全部
中文词条名:蓄水期
英文词条名:
在住宅销售中,由于面对购买者的范围,相比而言比较广阔,而且住宅的销售周期一般比较长,在销售中,住宅的思路千万不可用到商业中。否则出大漏洞,商业的销售和招商刚好和住宅相反,因为商业这个过程是个短期行为,好的项目甚至一天就完成,2天、3天或是一个星期,一般在正式开盘租赁时运作时间都不超过1个月,如果在产权商铺的销售中,则可考虑适当的延长一些,切不可按照住宅的模式,进行拉锯战,半年、一年,这种作法切忌,常见的房地产大订、小订方式,千万不要引用到商业地产上。
在开盘招租或销售前,需要做的工作就是蓄水,举个例子,住宅的销售如果完成20%—30%,住宅还可以慢慢卖,住户不断入住,而商业如果完成20% —40%,达不到75%以上,是不能开业的,所以 完成的30—40%的是没用的,因此就客观上要求有个蓄水期, 蓄水期蓄积商户的量达到一个可以到将来能够开业时的量至少在75%以上。
如果一个项目,其供应量要求有500个商户入住,那么其蓄水期,至少要有500以上的商户蓄积量,客观上加上变化,实际蓄水期便要商户登记量在1500左右,其实际有效商户也就在500左右,3:1这个比例。
这个比例不是机械的,具体要对蓄水商户的有效性进行审核,如果不合格,即使过了3:1的比例,其蓄水也是不足,如果有效性好,则即使不到比例,在2:1的左右也可以,要灵活对待蓄水比例,切不可僵化,在此点犯错误者很多。
而在产权商铺中,也是需要蓄水,因为商铺投资者一般是比较稳定,不象住宅因产品的竞争和丰富性,比较变化大。商铺的投资者往往在投资时考虑的也是整体市场能否起来,整体的销售和出租,所以针对商铺投资者,产权销售时也要做蓄水,但其蓄水比例要求比较松,如果有500个铺,则蓄水在800左右就可以在2:1的范围,在开盘时,产权销售的周期要略长一些,因为广告推广费用关系,在商铺的开盘推广中广告也是密集性的,与住宅的节段性不同。
但产权的销售周期不可过长,必要时采用封盘出假牌等方式销售。
蓄水期在量的计算上可以预先所知,也正因为如此,在商业中,其为了达到所需求的量,则在蓄水期时间的长短上不得不花费,如果在500的供应量中,登记量达到600、500多,则是肯定不能开盘,为此,将不得不延长蓄水时间,使之达到1000以上,这个达到程度与商业旺季相结合,如果在旺季即将来临时还没有达到,则证明在操作中其定价或某个技术环节出了问题,需要及时修订改正。
蓄水期中对质的要求。
首先是主力商户,分主力店和有号召力商户,任何一个商户的背后都代表着一个群体,在招租中,目标群商户是明确的,所以针对目标群招租,对有号召力,有实力的商户,(大户)要拉拢,要给予一定优惠条件,召开大户座谈会,其大户的挪动对市场影响很大。
尤其对于一些进入门槛高,行业兼容性差,从业专业性强的市场,大户的号召力就效果明显,另外在市场发生突发因素时,如火灾、拆迁等时,大户的作用就很明显,对于资源性的争夺性就更重要,这个参数就比地段、规模等参数重要了,它就在第一性上。
尤其在大型市场群或规模大时,有一些主力店、品牌店作为带动人流的招牌或是用来作为市场的品质提升的表识,如北京巨库市场的屈臣氏,木樨园天雅大厦内的庄子、乔顿、法派,这类具有品牌号召力的商户,其对市场的品质提升有益,但对于这些商户就不可同散户一样对待,在招商蓄水时,需有专人公关。
蓄水期中对服务配套商户的蓄水;由于经济的发展,人们在市场中购物不仅仅购物、综合娱乐、餐饮等服务的完善也在提高,所以对服务业态的引进是在蓄水期中要单独完成的, 不要求量,只要求于质,而且在租赁中可采用低租金或联营以极低流水返扣模式等优惠措施。
对于服务业态,常见的有北京各市场中的诗婷女子美容,以及大排档的餐饮,在这些中餐饮最好招商的,任何市场中都最先不用担心的就是餐饮的招商。
在蓄水期,如果完成一定的蓄水量,但开盘期不到旺季,在淡季,那么只要蓄水量达到,就可以开盘、但开业一定要选在旺季前,不可在淡季前开业,这对养市不利。
如果蓄水量达不到一个规定量,如500供应量,蓄水量过了1000,即达到2:1,而不到3:1那么在旺季来临时,可以考虑开盘,需要挑整的是,是某些区域或某些业态、某些楼层在具体的分量中不足的,在后边,考虑分批、通过分批形成波浪推动,进行租赁、销售。
如果蓄水量与供应量达到1:1,或是不到1:1,那么即使旺季来临,也不可开盘,开盘讲究的是“一炮红”,如果出师不利,以后要再挽回则付出的代价是巨大的。
在蓄水量1:1时,如果因客观原因要求不得不开盘时,则只能开局部的一小部分,其余的封盘,或是采用分批,只开一小批,其余待蓄水期或其它方式成熟时,再开另一部分,但其间的间距时间略长,所以这种方式一般很少采用。
只有外行或情势判断错误的开发商使用,其挽回的代价也往往是巨大的。
在蓄水期有个登记量与审核量,在许多市场的运作中,只有登记量,而不对登记量进行审核,其实审核是对登记量的进一步量化与质化,通过审核筛选,可以进一步了解登记量的有效性,审核工作是比较费人力物力的,但审核过程其实也是一种针对有效目标群的宣传。
否则,仅登记量完成几千,过3:1的比例,实际有效性可能不到1:1,则对开盘有误导。
其实,在商户定性访谈中是以一个泛样本数来进行,而在此审核表中,目的是更详尽的了解商户资料和其意愿,对划分主力商户和有效商户作用甚大,同时也是推广的一个手段。
通过审核,对商户再进一步宣传,使之解答对市场疑问,改进技术错误,促进招商是很有用的,尤其在摊位分配,市场后期管理,商户档案中是第一手资料。
虽然在审核中,可能人力物力耗费的大,但对于项目而言,针对有效客户群推广,这比泛客户群推广用处大的多。
注意的是保密工作,蓄水量的多少,无论如何不可让商户知道,而且业务人员的管理中,各商户的登记与审核最好由同一业务员监管,做到当日总结,当日入计算机系统。
三峡水库蓄水期一般都是在当年11月开始蓄水。
原因是长江每年的11月至次年的4月份是枯水期,大坝蓄水到175米,主要是为了改善宜昌至重庆的航道,使上游水位变深、江面加宽、水流变缓,航运能力加强,万吨级船队可直达重庆,同时增加发电。洪水期时,三峡工程可以加大泄水流量,以给中下游补水。
收起