2008-05-16
目前验房行业发展的怎么样？验房师
近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房等服务业应运而生。
民间验房师在我国的出现，并非空穴乘风，有着客观、深刻的市场和社会背景。
首先，房产质量存在无可争辩的部分缺陷或瑕疵，甚至面积的缩水，直接侵害了消费雇主的正当合法权益。 他们所付出的大半辈子、甚至一辈子的心血所购置的房产这个特殊的大宗商品，给他们带来困扰和不便，直接影响了他们的安居乐业。在现有体制和机制框架下，这一问题尚难以得到较为彻底的解决，于是他们呼唤社会上能有这样一种专门为自己房产进行“诊断”并提供解决建议的验房师。
其次，发育中的房地产市场在交易中缺乏一定的公正和透明。在国际...全部
近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房等服务业应运而生。
民间验房师在我国的出现，并非空穴乘风，有着客观、深刻的市场和社会背景。
首先，房产质量存在无可争辩的部分缺陷或瑕疵，甚至面积的缩水，直接侵害了消费雇主的正当合法权益。
他们所付出的大半辈子、甚至一辈子的心血所购置的房产这个特殊的大宗商品，给他们带来困扰和不便，直接影响了他们的安居乐业。在现有体制和机制框架下，这一问题尚难以得到较为彻底的解决，于是他们呼唤社会上能有这样一种专门为自己房产进行“诊断”并提供解决建议的验房师。
其次，发育中的房地产市场在交易中缺乏一定的公正和透明。在国际市场日益买方化的今天，由于起步较晚，目前我国的房地产市场仍处于卖方市场阶段。卖方处于强势，买方处于弱势。买卖双方对房地产商品的客观信息的掌握方面存在严重的信息不对称：一个深暗玄机，一个被蒙在鼓里。
缺乏一定公正和透明的“霸王条款”、“霸王惯例”司空见惯，买方在多数情况下只能忍气吞声。于是，买方呼唤能为自己及时指出房产质量乃至交易等客观状况的验房师。
再者，随着百姓消费能力的明显提高、维权意识的日益增强和社会白热化竞争带来的分工日益专业化等，享受验房这一社会化专业化的服务，不仅成为众多有眼光、时间宝贵、外行购房者的一种可能，而且成为一种妥当的现实选择。
俗话讲，花小钱，办大事；未雨绸缪，防患未然。
同时，目前我国房地产市场的管理体制和运行机制存在一定的漏洞。面对房产层出不穷的房产质量问题，政府监管部门采取抽验和竣工验收备案的管理体制，扮演裁判角色，无法再当运动员。
而五方责任主体的运营机制，其实是存在利益关系的甲方和乙方关系，二者因利益的相关性，又实为一体。让自己去监督自己，实在太难。俗话说的好，早知今日，何必当初呢？
正是由于上述诸多市场因素处于相对封闭状态和隐蔽的背景，“房子问题”才难以充分有效地解决，对此，政府为之而忧，百姓为之而难，于是，他们不得不开始寻求新的解决途径或力量。
民间验房师在此背景下产生了。
因此，它的出现——
对在目前房地产“五方责任主体管理体制和运行机制”环境下，避免由于利益相关性而造成的对产品质量的监管缺乏透明、公正的问题，是一种必要强化；对国家有关质检部门由于人力有限而采取实施抽检等措施造成的监管漏洞，是一种重要的补充；对置业百姓由于专业知识技能等缺乏而造成的信息不对称和置业、维权难题，是一种必要分担和帮助；对建筑等专业人才由于一定时期内市场的需求变化而导致的人才相对过剩，疏通了一条分流的渠道；为房地产业的健康发展和建筑质量的全面提高，树立了一道社会监督的屏障；为建筑服务业的不断升级和结构优化，增添了一股新生的力量；为社会创造更多有益于国计民生的就业创业岗位，使更多学有专长的人才灵活就业、创业乃至构建和谐社会，开辟了一条崭新的途径。
我国民间验房师2005年从“地下”浮出水面，之前多是有质量和维权意识置业者，通过关系，找建筑业内人才帮自己看房。经过了多年的发展，验房服务业专兼职从业人员已达到数千人，全业和兼业人事验房服务的机构和工作室，约600余家，仅在中国验房师注册的验房师就有上千人，遍布全国近 30个省、自治区、直辖市的中心城市。
而且有向二类三类城市和地区发展之势。
民间验房师的身份虽有待明确，但验出的房子问题，通过雇主之手，递交到开发商手里，一般开发商都能积极主动地责成施工单位整改，因为民间验房师也是依据国家和地方有关验收标准和房屋的客观状况等开展工作的，等于从天而降一批不用自己付费的质检员。
只不过，其服务的专业化、规范化、标准化程度有别而已。
2、“持证验房师”与“民间验房师”的差别是什么？验房师是否取代了检验监理机构？
“持证验房师” 与“民间验房师”的差别非常明显。从一下几个方面可以看出：
一是，是否为专业出身。
持证验房师的前期报名有一定的条件要求，主要从其所学专业、学历、工作经验等方面筛选，而民间验房师是否均来自建筑及相关专业，这个无从考究。
二是，是否受过专业培训。验房师的工作不同于工程监理师，它是对竣工产品的较为综合性查验和咨询，涉及的知识面比后者广，验哪些，怎样验，验出问题怎么办等，都需要专门的培训和实战演练才能掌握。
持证验房师开设有专门的理论和实践课程，而“民间验房师”无从考究。
三是，是否有《作业标准》。大家都知道，验房师是“第三方”。第三方的从业应做到客观、中立、公正、透明，但在具体的业务活动中，若没有一定的标准去规范，是难以真正做到这一点的。
据悉，在中国验房师管理协会注册的验房师会员都有一套长达25000多字的《作业标准》，而“民间验房师”不得而知。
四是，是否有适合于本业的道德规范、自律公约和相应的处罚措施。据悉，中国验房师管理协会的“持证验房师”都有一套完整具体的道德规范、业内自律公约，用来规范自律会员的从业行为，并有专门的投诉热线，一旦发现有违者，将采取内部警告、对外公示、注册废止等处罚措施。
而“民间验房师”从业，缺乏监督约束机制和系统化服务措施，只能靠自我管理、自我约束了。
五是，是否有后继教育。如精装房的查验，新材料层出不穷，更新速度以月为计，单靠一个人的力量去学习掌握这些繁杂而系统化的知识，难度很大，但整合各专业专家的资源优势，及时为验房师充电，做到与时俱进，科学发展，是处于散兵游勇状态的“民间验房师”难以做到的事情，而中国验房师管理协会的“持证验房师”享有各种免费后继教育培训的机会和条件。
如此等等，不一而足。
3、验房师的出现是否体现出主管部门监管“缺位”？
验房师的出现不能简单地归结为主管部门监管的“缺位”。从根本意义上讲，主管部门的监管工作的是为人民服务的，事关民生的房屋质量问题不能坐视不管，但是，从直接管理意义上讲，其实是主管部门的自身职能定位有待进一步明确的问题。
我国正处于行政事业单位体制改革、机制转换的历史进程中，任何事情不可能一蹴而就，需要一个过程。真实的情况是，过去很多行政主管部门的工作不是“缺位”问题，而是“越位”问题，也即管的太多了，太细了，什么都管，但什么都难管好，反过来讲，管的太少了，太粗了，像民建工程的只能“抽验”和竣工验收“备案”，感觉又好像什么都不管的“缺位”一样。
而真正的问题是，主管部门的主要职责是管法人，管规则制定及其执行的监督、处罚，是编剧和“裁判”，而不是去一家一户为百姓的房产质量“把脉”治病的运动员，因为这些是建筑业、房地产业、相关服务业法人单位的事情，这些单位做不好，不依法依规办事，要加大处罚力度。
若在法律法规层面及其执行监督层面短缺，那就是真正的“缺位”。
因此，正确的结论应该是，主管部门在逐渐回归其本位的过程中所不断出现的很多空位，正逐渐被社会力量或第三方力量所补充。验房师的应运而生就是一例。
难怪验房师被人们称之为一种——能“为政府之忧，帮百姓解难”的高尚、自由而美好的职业。
4、让自身都还“无名无份”的“民间验房师”去承担监督住宅质量的重任，是否有些“越位”？这个重任应该由谁承担？
验房师是一种受雇主的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件，有关法律、法规、规范，商业合同和房屋查验委托合同等，运用一定的专业知识、工具和技能，对竣工并即将投入使用〔或二手的〕民用建设工程〔或其装修装饰工程〕，进行查验，并向雇主提供咨询服务的人员。
暂时所欠的是其名有待国家对这一新职业的审批，其“份”，已在各类雇主、尤其是弱势群体——置业百姓尽心尽力的服务中占有一席之地，而且日益得到了包括政府、开发商等在内的社会多方的尊重、理解、配合、支持。
验房师如果按一定的《作业标准》和有关道德规范开展专业化、规范化服务，对政府、开发商、施工、 监理、中介机构、物业公司等各方工作有益无害。从中国验房师管理协会给验房师下的职业定义等职业定位等来看，验房师的工作是一种社会化有偿咨询服务工作。
它与委托方的关系，完全是法律框架下一种劳务之间自觉自愿的协约关系。无论验房师还是雇主，都不该对住宅质量的监督承担直接责任，言其作用，是一种社会性的房产质量客观信息的查验及反馈，是一种可为、可不为的和间接的、软性的社会监督，而不是直接的干预、硬性的监督和管理。
令人欣喜的是，目前中国的房产质量监督体系，正是由于缺乏这样急需的社会监督，才使有关主管部门不时被人们片面地认为不是“越位”，就是“缺位”。也就是说，验房师的工作是填补原有监督体系中的“空位”而非“越位”。
因此，在监督住宅质量的重任中，主管部门、工程管理单位和验房师等各有其位，各有其用，构成了刚性与柔性监督、直接与间接监督有机结合的较为完善的监督体系。这个监督重任由政府主管部门、“五方责任主体”和包括雇主、验房师、新闻媒体等社会监督在内的上、中、下三层多方承担，而非由其中任何一方独自承担，事实上，任何一方也无力承担。
5、“分户验收”政策对“验房师”有何影响？
“分户验收”政策，体现了地方政府或行政主管部门关心民生、以人为本、执政为民的思想，是监管和服务日益个性化的一项举措，在一定程度上能促进住宅质量的提高，规范“五方责任主体”的行为。
但是“分户验收”的主题依然不是政府，政府不该在此配置如此庞大专业的行政人力资源，依然是原来的“五方责任主体”。那么让“五方责任主体”去验自己开发、设计、建造、监理的房屋，等于自己给自己过不去或自我揭短。
自己监督自己，难；这种监督，不完善。何况，“早知今日，何必当初”呢?若有缺陷和瑕疵的话，也常常以玉掩瑕。“分户验收”政策实施时间不是一两天了，但效果不言而喻，不然市场不会有对验房师的需求，不然不会有层出不穷的房产质量问题及其有关投诉。
因此，“分户验收”政策，加之一些地方“先验房，后付费”的收房新规，对验房师来讲是个欢迎参与、一试身手、事业发展的良机，因为，这是房地产业健康发展的需要，是市场的需要，是政府和百姓的呼唤。
6、如何让验房师走向专业化、规范化，中国验房师协会在这其中发挥了什么作用？
如何让验房师走向专业化、规范化是中国验房师管理协会一直悬在心中、念在口中、落实在行动中的一个问题、课题。
因为，这是一个涉及到验房师的前途命运和验房新业能否科学发展的大问题，目前至少应做到以下几点：
一是加强对验房师的职业教育。在从业执业活动中，能正确认识、了解、把握该职业的工作目的、性质、内容和执业原则；正确认识并处理与国家质检、房管部门、五方责任主体、中介等相关服务机构的关系，以共同开创各尽其责、取长补短、共享共赢的和谐局面，而非扮演越俎代庖、无所不能的“维权英雄”或“救世之主”。
二是必须加强验房师对专业知识学习。验房师是一种知识与技能复合型专业人才。验房师对房屋的查验和对雇主的咨询服务，所涉及的知识面很宽：既有建筑方面的，又有安装方面的；既有装修方面的，又有法律方面的。
。。。。。因此，必须不断引导、指导、帮助验房师及时更新有关知识，做到与时俱进，这样才能获得科学发展。
三是必须不断提高验房师的实践工作技能。房屋查验，涉及到的一些专用检验、测量工具的使用，同时，应有一整套的规范的流程和相应的操作要领，而不能随心所欲。
四是必须不断促进验房师对国家和地方有关规范的全面熟悉、深入了解和牢固掌握。因为，这是这一职业开展工作的前提和准绳。这些有赖于通过学习、考试、考核、评价及其反馈等工作来完成或落实。
五是必须加强《验房师作业标准暨道德规范》的贯彻落实。因为，这是验房师树立客观、公正、中立、科学职业形象，实现专业化、规范化服务的具体工作要求。不了解、不熟悉，就难以真正在实际工作中树立这一美好的职业形象，从而影响验房行业乃至其本人的科学发展。
因此，中国验房师管理协会高度重视这一问题，并为此做了大量基础性、前瞻性的工作。
在基础研究方面，从理论层面搞清了验房师作为“第三方”与开发商、国家质检、房管等各方的关系；搞清了这一职业的概念、性质、执业目的、原则等，以及与工程监理师、房地产律师、资产评估师、房产经纪人等相关职业的区别和联系；搞清了与雇主的关系等，从而为其从业和创业，为其事业的科学发展奠定了坚实的理论基础，提供着有效的理论指导。
在应用研究方面，历时两年，组织各方专家力量，制定并不断修订完善了验房师《作业标准暨道德规范》、《实践技能考核考核标准》、《级别评定标准》、《雇主评价单》、《验房咨询报告书》、《培训效果学员评价单》、《验房要点及作业明细》等，用于规范验房师的专业服务行为和相应考核评价。
在验房师的知识技能提高方面，与时俱进，不断更新、开发新的课程和应用工具，通过论坛、特训、讲座、现场演练、业余自学、公益活动等多种形式和一定的考试考核办法，不断充实、更新和提高验房师从业所需的各种知识与技能，先后举办有关学习交流活动近200多场次，参与的验房师达上千人。
在促进这一新职业尽快纳入国家职业体系方面，不断完善自身条件，在广泛深入调研的基础上，及时填写《新职业建议书》并向国家有关部门积极申报。。。。。。
。。。。。。
由此，我们可以看出，中国验房师管理协会在其中发挥着一定的、甚至不可或缺的桥梁和纽带、服务和行业自律作用，而且，随着行政体制改革和政府职能的转变，房地产及其相关服务业的快速发展，在社会监督、政府监管日益强化之下，其作用将会得到更加充分的发挥，验房行业和其它新兴服务业必将迎来更加美好的春天。
。收起
