请教土地增值税 土地使用税 建筑营业税 及销售不动产相关的营业税的税率和会计

如何计算销售不动产、转让无形资产

（1)销售不动产 销售不动产业务的计税营业额是指纳税人销售不动产所取得的销 售额，即向对方收取的全部价款及价外费用。 1) 将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 2) 代收代付费用。 房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及 其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅 炉增容费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上 不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。 根据《营业税 暂行条例》中关于营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用 的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不 动产的营业额中征收营业税。 3) 合作建房营...全部

   （1)销售不动产 销售不动产业务的计税营业额是指纳税人销售不动产所取得的销 售额，即向对方收取的全部价款及价外费用。 1) 将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 2) 代收代付费用。
  房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及 其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅 炉增容费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上 不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。
  根据《营业税 暂行条例》中关于营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用 的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不 动产的营业额中征收营业税。 3) 合作建房营业税计征依据的确定。
  合作建房的方式有两种，一 是纯粹的“以物易物”，二是货币资金与土地使用权合股。 ①“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相 互交换。具体的交换方式也有两种：以房换地，以地换房；租地建房， 以房抵租。
   A。 以房换地的营业额的确定。例如，甲方投资1200万元在乙方 提供的土地上建造房屋，房屋建成后按协议甲与乙按6 : 4的比例分配 摩屋。由此可以推知，乙方提供的土地使用权价值为800万元。
  房屋 i成后，其价值为甲方投资的1200万元再加上乙方提供的土地使用权 价值800万元，合计为2000万元。双方按6 : 4的比例分配房屋，分 别取得1200万元和800万元，从表面上看双方均未获得任何增值价 值。
  但分析其内涵可以发现，甲方取得的1200万元是由720万元 (1200x60%)的房屋价值和480万元（800x60%)的土地使用权价 值组成的；乙方取得的800万元是由480万元（1200 x 40%)的房屋 价值和320万元（800x40%)的土地使用权价值组成的。
  其实质是建房单位甲用价值480万元的房屋换取了有土地使用权单位乙价值480 万元的土地使用权，即发生了销售不动产和有偿转让土地使用权的行 为。那么，建房单位甲应以480万元作为销售不动产的计税依据，土 地使用权的提供方乙应以480万元作为有偿转让无形资产的计税依据。
   B。 以出租土地使用权换取房屋所有权应税营业额的确定。例如， 甲方租用乙方土地使用权若干年，由甲方在该土地上建造建筑物并使 用，租赁期满后，甲方将所建建筑物连同土地使用权一并归还乙方。 在这一经营过程中，甲方是以建筑物为代价换得若干年使用权，乙方 是以出租土地使用权为代价换取建筑物，则甲方发生了销售不动产行 为，应对其按“销售不动产”税目征收营业税；乙方发生了出租土地 使用权的行为，应对其按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
   ②甲方以货币资金、乙方以土地使用权合股，成立合营企业，合 作建房。以此种形式的合作建房，要视具体情况确定如何征税： A。 房屋建成后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式， 按照营业税“以无形资产投资入股，参与投资方的利润分配、共同承 担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对乙方向合营企业提供的 土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋取 得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
   B。 房屋建成后，乙方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式 参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的“投资入股不征 营业税”的行为，而属于乙方将土地使用权转让给合营企业的行为。 那么对乙方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转 让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税；对合营企业则以 全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。
   C。 如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行 为，也未构成营业税所称的“无形资产投资入股，共同承担风险，不 征营业税”的行为。因此，首先，对乙方向合营企业转让的土地，按 “转让无形资产一一转让土地使用权”税目征税；其次，对合营企业的 房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产” 征税。
   4) 外商投资企业从事城市住宅小区建设，就其取得的营业额计 税。对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由税务机关按同类住宅房屋 的成本价核定计税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 (如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转 让价格中，并已征收营业税的，不再计征营业税。
   5) 房地产开发企业与包销商签订合同售房情况的营业额确定。房 地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场自订价 格进行销售，由房地产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收 取价差或手续费，在合同期满后未售出的房地产由包销商进行收购。
   在这种情况下，在合同期内包销商是代理房地产开发企业进行销售， 所取得的手续费收入或者价差应按“服务业一-代理业”税目征收营 业税。同时，应对房地产开发企业取得的收入按“销售不动产”全额 征收营业税；在合同期满后，未售出房屋由包销商进行收购，其实质 是房地产开发企业将房屋销售给包销商，对房地产开发企业应按“销 售不动产”征收营业税；包销商将房地产再次销售的，对包销商也应 按“销售不动产”征收营业税。
   6) 不动产抵押情况下营业税计税依据的确定。银行贷款给单位或 个人，借款人以房屋作抵押。如果期满后，借款者无力归还贷款，抵 押的房屋被银行收来偿还贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有 偿转让给银行，应对借款者按“销售不动产”税目征收营业税。
  银行 如果将收归其所有的抵押房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收 营业税。 7) 以“还本”方式销售建筑物的营业额的确定。以“还本”方式 销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房 屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销 手段。
  对这种行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营 业税，不得减除所谓“还本”支出。 8) 关于个人销售拆迁住房的营业税的确定。对城镇房屋拆迁中的 个人所得税和契税问题，财税[2005] 45号文件已有明确规定。
  由于 城市房屋拆迁中的形式多样，不仅涉及货币化补偿，还涉及产权调换的问题。这里就涉及产权调换下，房地产企业补偿给被拆迁人的房屋 如何征收营业税，个人通过产权调换新取得的房屋再转让时如何征收 营业税的问题。
  国家税务总局在国税函[2007] 768号文件中给了明 确解答。 首先，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质 是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将 所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益， 根据现行营业税的有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
   由于产权调换没有现金交易，只涉及应交营业税计税营业额的确认问 题，国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营 业税问题的批复》（国税函发[1995] 549号）的规定，对偿还面积与 拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价 核定计征营业税。
  对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共实施 (如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入中已包括在住宅转让 价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 其次，被拆迁人取得的拆迁补偿住房再转让时，5年时间的计算 应根据国税发[2005] 89号文件规定，以新房的契税税票的填开时间 或房产证办理时间孰先为原则来确认，而不是以被拆迁房屋原始的契 税税票的填开时间或房产证办理时间来确认。
   销售不动产应纳营业税税额=销售不动产的计税营业额x 5% (2) 转让无形资产 转让无形资产的计税营业额为转让无形资产所取得的全部收入， 包括货币资金、实物和其他经济利益。 1) 从事转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权 和商誉等项目，以取得的转让收入额为计税营业额。
   2) 以无形资产投资入股，参与受资方的利润分配且共同承担投资 风险，其无形资产的转让行为不征营业税；但转让该股权时，其股权 转让额应作为计税营业额计征营业税。 3) 转让无形资产的同时发生的货物销售行为，按规定一并征收营 业税。
   转让无形资产应纳营业税税额=转让无形资产的计税营业额x 5% 。收起