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合作开发房地产的会计处理

  甲房地产开发公司2009年取得一棕开发土地,由于甲房地产公司用于开发项目的建设资金一直没有落实,致使该开发项目迟迟未开工。2010年甲房地产公司找到我公司,要求双方合作开发该项目。由于我公司没有搞过房地产开发,对该项目是否能盈利心中无底,不能做出投资决策。甲房地产公司了解到我公司的顾虑,承诺我公司如果投资,保证给予投资利益的优先分配权。
  如果开发项目亏损,在保证全额归还本金外,另支付投资额的5%的资金使用费;如果开发项目盈利,按双方投资比例进行分配,但我方不低于投资额的5%。我公司认为该条件能规避投资风险,遂于甲开发公司按上述精神签订了合作开发协议。协议规定我公司出资1。71亿元现金,占投资项目的60%;甲房地产公司出土地,以及已发生的开发前期费确定为1。
  14亿元,占开发项目的40%,项目总投资2。85亿元。根据上述情况,我公司相关的会计事项如何进行财务处理,谢谢!。

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2011-03-12

0 0
    1、首先要进行会计确认该投资属于权益投资还是债权投资。一项房地产投资由于房地产开发项目建设期间较长,超过一个会计年度,应划为长期资产。按照企业会计准则如果是属于权益投资,应在“长期股权投资”科目核算;如果属于债权投资,应在“长期应收款”科目核算。
   2、那么该项合作开发属于权益投资呢?还是债权投资? 由于你公司只是投资房地产公司的一个项目,并不是对房地产公司的投资,该项目形成业务,并且占该项目投资占60%,表面来看好像是对特殊目的主体的投资。
    如果是对特殊目的主体的投资,应该属于权益投资。例如,联想集团收购IBM公司的PC业务,就属于这种情况。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》应用指南,判断母公司能否控制特殊目的主体应当考虑如下主要因素: 1)母公司为融资、销售商品或提供劳务等特定经营业务的需要直接或间接设立特殊目的主体。
     2)母公司具有控制或获得控制特殊目的主体或其资产的决策权。比如,母公司拥有单方面终止特殊目的主体的权力、变更特殊目的主体章程的权力、对变更特殊目的主体章程的否决权等。
   3)母公司通过章程、合同、协议等具有获取特殊目的主体大部分利益的权力。 4)母公司通过章程、合同、协议等承担了特殊目的主体的大部分风险。   由于你公司在与房地产公司合作开发项目具有优先分配权,并且不承担开发项目的经营风险,因此不符合判断标准的第4条“承担了特殊目的主体的大部分风险。
  ”因此,该合作开发项目不属于权益投资,应属于债权投资。 3、相关的会计事项的财务处理: 1)支付合作款项: 借:长期应收款——xx开发公司 1。  71亿元 贷:银行存款 1。
  71亿元 2)收回投资和投资收益 借:银行存款 贷:长期应收款——xx开发公司 1。71亿元 贷:投资收益 3)根据你们的具体业务情况,也可以将投资收益按混合工具进行会计处理,将投资收益划分成权益成分和债权成分。
   借:银行存款 贷:长期应收款——xx开发公司 1。  71亿元 贷:投资收益 贷:应收利息 4、至于相关的税务处理,应根据具体业务,按税法的规定进行税务处理。
   。

2011-03-12

132 0
  补充: 1)按照预售收入预缴营业税、城建、教育费附加等相关税费时,建议记入预付账款;(新准则已经取消待摊费用科目) 借:预付账款——预缴税费——XX 贷:应交税费——营业税等 预售收入符合确认收入条件时,将预售款转主营业务收入,同时结转对应的税费: 借:预收账款——XX客户 贷:主营业务收入 借:主营业务税金及附加 贷:预付账款——预缴税费——XX。
  

2011-03-11

128 0
    一、公司以分配利润为目的合作,一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部),甲、乙双方按股份比例派员参与管理,可以任何一方的名义开设银行专户,在会计核算上作为一个会计主体,采取独立核算,自负盈亏,独立纳税,利润分成。
   二、如果以甲房地产开发公司的名义来进行项目核算,你单位帐务处理很简单。   1、出资时 借:短期投资(或其他应收款)--甲房地产公司 1。71亿 贷:银行存款 1。
  71亿 2、收到投资分成 借:银行存款 贷:投资收益 3、收回投资时 借:银行存款 1。71亿 贷:短期投资(或其他应收款)--甲房地产公司 1。71亿 三、甲房地产开发公司会计处理: 1.接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时: 借:银行存款——专户 2。
    85 亿 贷:其他应付款——甲公司 1。14亿 贷:其他应付款——你公司 1。71亿 同时,甲公司在投入资金时: 借:应收账款——项目部 贷:银行存款—一般结算户 2.开发产品预售时: 借:银行存款——专户 贷:预收账款 3.预缴税款时以甲公司名义申报,按月计提预交营业税时: 借:待摊费用——预交营业税金及附加 贷:应交税费——应交营业税 按季计提预交所得税时:  借:所得税费用 贷:应交税费——应交所得税 交纳是: 借:应交税费——应交所得税 贷:银行存款 4.结转收入、成本并形成项目利润,交纳所得税后,对投资方分配利润时: 借:利润分配 贷:其他应付款——你公司 5。
    税务处理: 2006年3月6日,为了进一步加强房地产税收征收管理,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文件,其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确,其中在以分配项目利润为目的合作建房方面,强调了实质重于形式的要求。
     虽然合作各方没有另外单独成立法人公司,部分合作者没有成为法律形式上的股东,但是由于双方实质上足共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为,因此,所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。
  如果税收上不作为投资处理,那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润,视同借款利息收入;房地产企业就可以将分配的利润,作为利息支出,按税法规定税前列支。   《通知》规定:开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。
  同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。  根据以上规定,先以开发企业为所得税纳税人,按照规定缴纳企业所得税,剩余税后利润才可以进行分配,即先税后分。
  而且,作为房地产开发企业,不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样,合作投资方也不必将利润分配视为利息收入,纳入应纳税所得额征税。   对合作者分配的利润,尽管不是实际的法定股东投资者,但是还是作为股息所得征税。
  按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定:凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的,除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外,其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后,并入投资企业的应纳税所得额,依法补缴企业所得税。
     。

2011-03-08

130 0
    甲房地产开发公司2009年取得一棕开发土地,由于甲房地产公司用于开发项目的建设资金一直没有落实,致使该开发项目迟迟未开工。2010年甲房地产公司找到我公司,要求双方合作开发该项目。
  由于我公司没有搞过房地产开发,对该项目是否能盈利心中无底,不能做出投资决策。甲房地产公司了解到我公司的顾虑,承诺我公司如果投资,保证给予投资利益的优先分配权。  如果开发项目亏损,在保证全额归还本金外,另支付投资额的5%的资金使用费;如果开发项目盈利,按双方投资比例进行分配,但我方不低于投资额的5%。
  我公司认为该条件能规避投资风险,遂于甲开发公司按上述精神签订了合作开发协议。协议规定我公司出资1。71亿元现金,占投资项目的60%;甲房地产公司出土地,以及已发生的开发前期费确定为1。  14亿元,占开发项目的40%,项目总投资2。
  85亿元。 根据上述情况,我公司相关的会计事项如何进行财务处理,谢谢! 。

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