提前还贷

我向银行贷款13万,用住房公积金贷的,当时的月利息是千分之4.05,采用的是等额本息还款方法,贷款20年,当时核定的还款额是:847.93元/月, 请问这是怎么算的啊,现在利息又降了啊! 最好有公式啊!

现在利息降了，跟你暂时还没关系。 不管今年利率还要降多少次，对于在升降前已经贷的款，要在第二年的1月份才开始实行最新的利率。这是长期贷款（期限超过1年）的情况，你的房贷肯定是长期贷款吧。你去看看你的贷款合同，上面肯定有这样明确的条款。 如果是短期贷款（期限不超过1年），那在这一年内，一直执行合同规定的利率，与利率变化无关。 至于公式，给你推导一下，让你知道所以然，更知道之所以然。 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款本息为： 第一个月A 第二个月A（1＋β）-X 第三个月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1...全部

  现在利息降了，跟你暂时还没关系。 不管今年利率还要降多少次，对于在升降前已经贷的款，要在第二年的1月份才开始实行最新的利率。这是长期贷款（期限超过1年）的情况，你的房贷肯定是长期贷款吧。你去看看你的贷款合同，上面肯定有这样明确的条款。
   如果是短期贷款（期限不超过1年），那在这一年内，一直执行合同规定的利率，与利率变化无关。 至于公式，给你推导一下，让你知道所以然，更知道之所以然。 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款本息为： 第一个月A 第二个月A（1＋β）-X 第三个月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)] 第四个月（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2] … 由此可得第n个月后所欠银行贷款为 A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β 由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有 A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0 由此求得 X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1] 注;公式中及推导过程中的m、n、m-1、n-1都应该是在右上方，而不是右下方，即m次方、n次方、m-1次方、n-1次方的意思。
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