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房地产公司资产入股问题

1、房地产公司要以自己建的某一部分房产(如一栋建筑)入股其他公司,必须要把这部分房产过户成固定资产吗?如果过户,是否要交营业税等,如果不必过户,是否评估后直接投资即可?2、如果一个注册资本100万的公司购买了一个价值3000万的建筑(当然钱是借来的),此公司用该建筑作抵押,来为另一公司贷款提供担保,可行吗?银行方面会不会以资产负债率等财务指标来要求抵押物?

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2009-03-02

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    1、根据法规,不管是个人;还是全民、集体、合资等企业单位,将自有的房地产进行投资或合资经营,或者入股,或由他方支付现金,其房地产已为合资入股或作价的合资公司所有,是房产所有权人将房地产权力有偿转让给合资企业的行为。
  当事人应到房地产交易管理部门办理交易过户手续,并进行产权变更登记。  因此,你公司的房产入股其他公司,一定要过户。 2、根据国税发[2000]187号文件:企业以房屋作价入股的投资行为,在税收上应视为按公允价值转让不动产和投资两项经营业务,因此企业在确认增加长期投资的同时,应该将转让所得,计入投资当期的损益。
  如果企业年度应纳税所得额为正数,就必须交纳企业所得税。  另外,企业转让股权(包括退股)时,如果转让价值大于房屋作价入股金额,意味着实现了转让所得,应计入转让股权当期的损益计征企业所得税。
   2、如果一个注册资本100万的公司购买了一个价值3000万的建筑(当然钱是借来的),此公司用该建筑作抵押,来为另一公司贷款提供担保,可行吗?银行方面会不会以资产负债率等财务指标来要求抵押物? (1)可以将建筑物作抵押贷款。
    前提,建筑物必须在该公司名下。 (2)向银行作贷款。虽然财务指标上有相关的要求,但是,事在人为。 2009-03-02 15:11 补充问题 我想问的是,此房屋现在是我的产品而不是固定资产,如果以此投资,是否要办理我的产权证再对外投资,还是直接评估价值就可以对外投资?如果是我公司自己办理成自己的产权证,是否不视作销售而交税,在投资时视同销售再交税呢? 1、用开发产品对外投资,可以直接投资,投资后再办理投入单位户名的产权证。
     2、投资应该进行评估,以评估价作为参考依据,双方协议后在定价。 3、不管是否办理自己的产权证,都要视同销售。 4、按照相关规定,开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
    确认收入(或利润)的方法和顺序为: (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (3)按开发产品的成本利润率确定。
  开发产品的成本利润率不得低于15%?具体比例由主管税务机关确定。   。

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