请房产达人帮忙计算下违约金~具体情况：1、房屋总价款318000元。2012年10月1日支付首付款98000元。2013年4月19日按揭款22万办理完成。2、合同上交房日期为：2012年12月31日。但开放商说要到2013年5月31日才能正式交房。显然违约。3、合同签订日期为：2013年3月13日。银行按揭手续是2012年10月份就准备好，也签完字的，但是开放商一直以银行按揭没有办下来为理由，一直拖到2013年3月13日才签订合同。4、合同违约金的规定：合同规定的交房日期为2012年12月31日。逾期按日支付已付房款的万分之五违约金。（注意是按日支付）但因综合验收未通过，开放商承诺延迟到2013年5月31日交房.。疑问：1、此合同违约金计算日期是从去年12月31日算起，还是从合同签订日期算起。具体是怎么算的？2、如果从签订合同日期算违约金，那我的首付款是去年就交付了的，而且所有手续都齐了，开放商就是找理由一直拖到今年才签订，该怎样追讨损失？（合同未规定关于这方面的问题处理方法）
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