房价跌,负资产者该断供还是坚守?
这个问题应该直接问负资产制造者大师！
极个别深圳炒房客，已经从亿万富豪变成卖音响的农民工，巨额财富灰飞烟灭，也有温州炒家一人就欠下3000万外债。这时，对首付3成的买家来说，一旦房价下跌超过30％，“断供”还是不“断供”，就将是不得不回答的问题。
根据中原地产数据，2007年10月，深圳新房价格抵达17350元/平方米的峰值。而在2008年5月份，这个价格已经回落到12815元。跌幅接近28%。
一旦这个跌幅超过30%，就意味着那些首付3成的买家已经彻底亏掉了自己的首付款，银行的欠贷已经高出了手中这套房产的市值，房子成了他们的“负资产”。
“实际情况更糟，因为购房者在高峰购房，两方...全部
这个问题应该直接问负资产制造者大师！
极个别深圳炒房客，已经从亿万富豪变成卖音响的农民工，巨额财富灰飞烟灭，也有温州炒家一人就欠下3000万外债。这时，对首付3成的买家来说，一旦房价下跌超过30％，“断供”还是不“断供”，就将是不得不回答的问题。
根据中原地产数据，2007年10月，深圳新房价格抵达17350元/平方米的峰值。而在2008年5月份，这个价格已经回落到12815元。跌幅接近28%。
一旦这个跌幅超过30%，就意味着那些首付3成的买家已经彻底亏掉了自己的首付款，银行的欠贷已经高出了手中这套房产的市值，房子成了他们的“负资产”。
“实际情况更糟，因为购房者在高峰购房，两方税费要负担接近10%~15%，这就是说根本不用跌到30%，只要跌到20%，就已经供不如断了。”深圳南山区某地产中介直言。
亿万富豪“炒成”农民工
眯着的眼睛看起来似乎睡眠不足，蜡黄的脸上透着些许疲惫，灰白色衬衣和有些皱褶的裤子，俨然像个民工。
他说：“我现在只是一个卖音响的农民工。”
这就是昔日炒房的亿万富豪的现状。李金东（化名）就在不久前还是一个有着亿万资产的炒房客。
他如今的实力，只能在深圳市罗湖区人民南路的一家面馆里请记者吃饭。
以前，他对这种小饭店不会看一眼。
2006年到2007年6月，深圳房价处于节节攀升的汹涌浪潮中，而今，浪潮退去，从去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客苦不堪言。
他就是其中一个被深套的典型，如今他住每月300元农民房。
2003年初，他经不住零首付诱惑，用40万的积蓄买了两套房，一套自住，一套出租。
这时候他注意到深圳买房子都是零首付，不用花钱就可住新房，而且月供比租金还低。
2004年底，深圳房价也开始异动。
2005年初，炒作之风开始盛行，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万，这使李金东则成了一个全职的炒房客。
2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰，有人估算，他手中的财富已经过亿。
房价的节节攀升也让李金东完全变成了一个赌徒，完全忘记了风险。
2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳楼市成交量迅速萎缩，房价也开始走低。到了2007年底，开始有一些人撑不住，供不起楼了。
李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套。没想到这一次抄底抄到半山腰。
此后深圳房价一路下行，目前整体降幅已超过30%。
面对各大银行每个月30多万的还贷压力，万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
“被套”的温州炒房者
身材瘦弱的许同（化名）是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。
当时，身材瘦弱的许同霸气十足。
如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。如今，除了种几亩菜地之外，一条采沙船是他生存的唯一依靠。
现在他手上的欠款有3000万。
加上亏损的自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。
原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒。
当初，他先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。
之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。
接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。
同深圳炒房的亿万富豪李金东一样，许同也被暴利冲昏了头脑，忘记了风险。
这时他忽然发现，自己的老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。
他隐隐地感到事情不妙，同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。
赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。
今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。
如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本轮调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。
许同说，能活下来的唯一理由是，种菜地，采沙，尽量还利息。
香港明星炒房苦与乐
中国香港演员钟镇涛，在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1。54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。
1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。由于部分贷款利率高达24%，其所余本息滚至2。5亿港元。最终法院裁定钟镇涛破产。
刘德华不但唱歌拍片，还喜欢投资房地产，而且通过投资房地产给自己带来了巨大的利润。
据了解，刘天王仅在香港的豪宅，就有10处之多！不过刘天王也有失手的时候，2003年，刘德华以1680万元价格出售了一套独立洋房，而刘德华1996年底购入该洋房的价格则是3950万元，亏损超过50％。
王菲这些年陆续对房地产投入了巨额资金，在香港、北京等地都拥有多处房产。2005年，王菲决定将自己1997年花4800万港币买入的宝松苑豪宅出售，但这几年香港房地产不景气，再加上王菲不许买家先看房，使得价格一降再降，打到四折2000万港币仍未能售出。
1997年，中国香港演员张卫健在中国香港楼市最好的时候，张卫健将所有积蓄全部投入，购买房产。可没多久香港楼市大跌，原想靠房子养老的张卫健，所有的房子一下都变成了负资产。张卫健拍了六七年的戏，所得全都用来还债。
同他一样尝过负资产滋味的，还有周星驰。
在遇到女友于文凤之前，周星驰的房地产投资很不顺利，如1996年买下普乐道五层楼豪宅，其间因为金融风暴曾一度沦为负资产。
极端房价离负资产有点近
早在2月22日,《纽约时报》报道,数据表明,全美国将有占总数10。
3%的约880万个家庭的按揭面临负资产的风险,这一数字比一年前多了一倍以上,负资产按揭的价值总额约2。6万亿美元。
潘石屹“负资产”论遭质疑
房地产商潘石屹认为，整个房地产行业形势的不容乐观，可能导致负资产家庭在中国出现，“也有可能会出现负资产家庭，还不了银行按揭贷款的家庭，这就可能出现银行大面积的坏账”。
这个说法刚出现立即遭到反对。
反对者以为：大多数家庭都不必担忧会成为“负资产家庭”。这是因为，对于大多数家庭来说，房子还是最基本的生活用品。普遍地看，大多数人买房还是为了解决居住问题，而不是为了炒房赚钱。
也就是说，无论房价上涨还是下跌，无论货币政策多么从紧，都不太可能会出现“借款人最终失去物业的同时，依然负债”的局面。
反对者还认为：更为重要的是，当前部分城市出现的部分物业价格下跌，只是虚高房价的一种理性归位与调整。
因此，所谓的“负资产家庭或出现”，只不过是一种理论上的推演而已。
负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。
简单的说，负资产是指当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。
例如：
某人有一套房，购入时为市价150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10％。
根据中国香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，也就是说，每五个按揭的人中，至少有一人是负资产。
负资产“意味着不但一无所有，而且欠银行大笔债务，比一无所有更悲惨”。
美880万家庭面临负资产
早在2月22日,一份数据表明，全美国将有占总数10。3%的约880万个家庭的按揭面临负资产的风险，这一数字比一年前多了一倍以上，负资产按揭的价值总额约2。
6万亿美元。
纽约大学斯特恩商学院的教授鲁里埃尔·鲁比尼也指出，美国的房价将从峰值水平下跌20%~30%，使4万亿~6万亿美元的家庭财富消失。
美联储公开市场委员会1月会议记录也显示，因为房地产市场萎缩加剧以及信贷紧缩,美联储下调今年美国经济成长预期为1。
3%~2%。
美联储指出，楼价可能出现比预期更为严重的下滑，家庭财富和信贷进一步减少,对经济成长和就业前景造成风险。
此前的2月12日，美国政府已经宣布了一项新的房屋贷款计划——“生命线计划”。
美国政府联合了六家大型房贷商，对于那些拖欠房贷超过90天的房主，可以通过一定的协议，获得30天的缓冲期。在此期间，房子可以暂时中止被拍卖，贷款银行再与屋主达成新的贷款协议，但是贷款公司不一定要提供任何更有利的融资条件。
美国银行警告说，信贷紧缩的状况将会导致不良贷款和违约率上升，其数量之多前所未有，大量家庭将因无力还款而丧失产权，很多房屋将被银行收回并拍卖。
即使“断供”也逃不掉
随着房价的持续下跌，“负资产”及“断供”日渐成为深圳舆论界的关注焦点。
部分银行表示，目前深圳“负资产”现象尚未大面积发生，但不良贷款的确已有明显上升势头，若房价再下跌1~2成，深圳楼市将会产生大面积“负资产”现象。
近日一次网络同步直播的地产沙龙，讨论了房价下跌之下“负翁”该断供还是坚守的问题。
“我决定放弃供房了!去年买了一套三房单元,价格为7600元/平方米,136平方米共103万元,首期加契税花了35万元,贷款70万元。现在房价跌至5000元/平方米,房子才值68万元,你们说我还要继续供下去吗?”网友cs0769的发言,引起业内人士的深思。
网友 重买一套更划算
无独有偶,和网友cs0769有着同等遭遇的楼民不止一个：
“我去年7月买了套102平方米的三房,总价68万元,首期一共交了23万元,我也有这种想法,如果房价再下降,我可能在两三个月后不打算再供了。
”
“我2007年12月以6700元/平方米的价格买的楼,总价87万元,首期30万元,贷款62万元,现在房子只值60万元。我也决定不供了,等银行去收楼吧。反正东莞楼价现在还有望继续下跌。”
有人说，与继续供楼相比，重新买一套更划算。
一网友表示：“我建议不要供了,现在想办法去借钱再买一套，大概花55万元,加上以前损失的35万总共90万元,还是比103万(还没算贷款的利息,加上利息估计得135万啦)划得来!”
反对断供者 会反弹的!
该网友的发言引起了激烈反应：
“不供的话,那个房子会被银行收回去吧,你的首期不是全部打水漂了？”
“从经济学上说,你可以不供了,不过,做人要厚道要诚信嘛,还是供吧。
或者你可以把房子送给朋友啊。送房子哦,这礼物够分量!”
“坚持一下吧,不可能再下跌的,会反弹的!”
“还是供吧,不供是砸盘行为,房价会越来越低的。供就是救市行为,我们会感谢你的!”
“供吧,这是没办法的,到这了只能玩下去。
不要现在抛或断供,过两年复苏后再抛。有可能还是亏点,但不会亏那么大。再说现在将钱拿去炒股,你未必能赚。”
“只能对楼主表示同情了,你应该坚持到6月份,到时候市场是好是坏可见分晓。现在放弃太可惜了。
房子毕竟是不动产,长远来看还是不会亏的。”
“建议继续供楼。房产是一种投资,短期走势不必在意,还会涨回来的。”
专家 楼民应学股民的坚韧
根据公开资料，4月份深圳一手房价为11962元/平方米，比这去年10月最高峰时期17350元/平方米的均价回落了31%，按照首付3成贷款7成的原则计算，这个跌幅已经达到甚至超过了不动产“负资产”临界点，这意味着，在去年以17000元/平方米的高位买房的业主，可能很多在账面上已经成为负资产。
由于去年4~7月份为深圳楼市炒作疯狂时期，因此，在房价不断下跌过程中，去年4~7月份发放贷款的客户也顺理成章地成为“高危人群”，被锁定成为重点监控对象。
一位地产副总笑言楼民应该学习股民的精神。
他表示：“中国人没有经历过房市的大起大落,但是在股市上经历了这样的情况,从6000多点下跌到2600来点,大多数的股民是经受得住的,大家认为长期是看好的。我认为购房者应该看得远一点,就像股民一样。
现在的下跌只是暂时的,或者是回归理性,不要恐慌性抛售。”
有人以上海为例说：卖家股市套牢， 楼市套现。
最近上海古北板块内二手房成交价格每平方米普遍下跌一两千元。内业人士认为，有些业主在股市里亏了钱，急于资金周转，于是抛房套现，是这些房产降价的主要原因。
据了解，目前上海房地产市场上成交的几乎都是房东急抛的低价房源，房东在股市资金出现问题，急需周转是最主要的急抛原因。
律师 断供代价高昂
有人将断供的房产与烂尾楼相类比，然而律师们指出了这一类比在法理上存在的逻辑漏洞。
律师指出，对于贷款人来说，断供并非一了百了，“烂了尾”的房贷，购房者仍然要继续承担违约责任。除了丧失房产所有权、首付和已支付的月供全部打了水漂外，欠银行的债务并不因断供而消除，更严重的后果是，断供者将在自己的信用记录上留下终生难以抹除的污点。
“我们国家还没有个人破产制度，如果引入破产制度，断供对于贷款人将来信用影响不大，但现在的情况，不是说断供后房子不要了，就没事了。”广东深亚太律师事务所朱明律师说，断供3个月后，银行会向法院起诉贷款人，收回产权的房子将会被拍卖掉，加上贷款人已支付的首付和月供，银行的损失并不大。
律师还表示，就算现在断供，多年以后，断供者有了房子、钱或股票，银行都可以通过法律手段追偿债务，将其财产强制执行充贷。而不良信用记录对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能造成限制。
律师强调，断供这笔代价高昂的单，贷款人无论如何也逃不掉。
业内 以租赁转移风险
“房地产具有保值性，任何买房者都不能轻易否定房地产价值本身的存在，它不像股票或期货可能一朝清盘就分文不剩，房地产保值本身就受到市场的肯定。
”深圳市房地产经纪行业协会行业部部长张媛说，购房者要更多地衡量自己的风险承受能力，目前虽然房价在下跌，但租赁市场还比较好，一些购房者会通过租赁房产转移一部分风险，另外还有很多其他方法可以采取。
归根结底，专业人士认为，断供行为没有理性可言。
炒房缩水怎样应对月供？
俗话说有备无患，假如真的面临炒房被套的局面，如何通过理财技巧避免被收房的困境？专家们对此极端情况提出一些破解的方法。
有人在炒房缩水之后，不是消极逃避，而是想一些合理又合法的方式来摆脱困境。
改变还款周期这个办法，就很管用。
理财专家认为可以通过改变还贷时间，而达到省息效果。
改变还贷周期脱困
目前多家银行推出了“双周供”的房贷还款方式，即将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。
双周供能省钱的原因在于，尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
以贷款150万元、30年等额本息还款为例，房贷利率采用5年期以上贷款的优惠利率，即基准利率下浮15％为6。656％。如果是按传统的每月等额本息还款，月供为9635。43元，还款总额为346。
88万元。如果按双周等额本息还款，每期还贷金额为4817。72元，还款总额为300。52万元。
这样一来，可以节省46万多元的利息，也就是节省了13%。
“按中国人的消费习惯，大部分借贷人都会提前将贷款全部还清。
”深发展银行总行信贷部的一位负责人表示。深发展的“气球贷”、光大的“随心还A”均是针对这种特点推出的省息产品。
“气球贷”和“随心还A”都包括3年期、5年期和10年期三种，贷款利率则以相应贷款期限确定。
例如贷款30年、选择“气球贷”5年期，则可按5年期的贷款利率计算，而月供则按30年来计算，若到期不能提前还款，还可分为六个5年期来计算。
装修贷款派上用场
股市的调整向下让股民小李赔了一大笔钱，他准备在近期装修结婚。
但是，他的钱如果用来装修，那么，月供又会犯愁。
这时朋友建议他用手中准备装修用的钱交月供款，然后利用银行装修贷款进行装修，因为有的银行允许消费者可以现在装修，但半年后才开始付款，还可享受最长24个月的分期还款便利。
“对自购房的消费者来说，6个月免付款、最长24个月分期还款是一个理想的‘财务计划’，不但极大地降低了月供支付的压力，而且可以增加装修预算，把新房的装修提升一个层次。”理财顾问表示，这一营销策略还可以用于投资型的消费者，即消费者可以在分文不付的情况下装好新房，尽早用于出租或用作其他商业目的，从而尽早拿到投资回报。
用现有房产再按揭
一对炒房的夫妻买了两套房，一套自住，一套出租。没想到市场不理想，面临很大的月供压力。其中早买的一套房向银行借了30万，还差10万没有还。
房贷专家指出，像他们这样的人，若能在近期迅速筹到10万元，根本不用发愁。
原因在于他们现有住房所处地2002年不过5600元/平方米，现在已涨到2万元/平方米，以他的60平方米的两居来说，这几年已经升值86。4万元，若他能够近期筹措到10万元，还清银行贷款，然后即可以这所房子为抵押，向银行再申请贷款，计算下来可以贷款84万，还掉之前的10万元贷款还剩74万元，用于支付新房月供绰绰有余，这样自己就坐拥两套房子，免除月供压力的资金困扰。
房贷专家提示，首次置业后，由于房产升值，可采用“换按揭”或“加按揭”的形式用第一套房屋向银行再次融资。用再次融资的钱进行二次置业，或是用“转按揭”的方式将有贷款的房屋卖掉再买第二套房屋，这样可以合理减少二次置业的压力。
专家提醒
面对各大银行每个月还贷压力，炒房者想尽了各种挽救的办法。尽管房子出租租金远远抵不上月供，但也是一个来源。同时，有人想到了拿信用卡套现融资来还贷。专家称：这种左手倒右手的方式会越走越远从而踏上不归路。
一位炒家也学过一些炒房朋友，拿信用卡套现融资来还贷，他说一张信用卡最多可贷到10万，很多炒家手上大都有十多张信用卡。但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。
还一些炒家用左手倒右手的方式在自救，就是将房子卖给亲戚或朋友，再出点钱贿赂一下中介和银行，一套100万的房子最后可能评估成200万，炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款，又可以撑一段时间，但专家表示担心，这将越陷越深，走上不归路。
原因有两个:一、后期开发的楼盘价格明显低于前期已销售的楼盘价格；二、同期开发的楼盘因为时间前后，价格也出现较大波动。
股民今年投资房产四攻略
在股市不稳定的日子，人们看到房地产市场也在逐步回归理性，不少准备购房的人心存疑虑，如果今年欲购房的话，应该注意些什么?
攻略一 中低价房将是首选
今年买房应遵循以下两个原则：第一，中低价房是自住型住房消费的首选。
有的新推出的新版商品房预售合同中也首次提出，在商品房付款方式上可以分多次向开发商支付购房款，付款比例和方式可由双方约定。这样一来，对普通投资者而言，将进一步减轻其购房还贷的成本和压力。
其次，买房应尽量做到“宁小勿大”。
有关部门明确规定，120平方米是区分普通住宅和非普通住宅的界限，非普通住宅房贷利率将上浮20%。如果你买的是政策鼓励的普通住宅，购房成本以及未来维持费用(物业管理费等)都会大大降低。反之，成本将会大幅增加。
攻略二 首要考虑租金收益
随着稳定住房价格政策的陆续落实，依靠楼市差价作为投资主要手段的暂失去往日风光。“以租养贷”将是今年房市最佳的投资方式，面对沉重的资金成本和房贷压力，租金收益将成为人们投资房产时首要考虑的因素。
其实，租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，5%的收益率是目前房产市场比较认同的租金回报率的重要临界点，也是判断房产价值的重要参考指标。
在具体操作过程中，尽快把手中闲置的房产租出去，千万不要把房产“烂”在手中，要知道房产是有成本的，早租出去一天就多一份收益。
攻略三 按揭期限不宜过长
目前办理按揭贷款应注意哪些方面呢?
中行理财中心有关人士建议：1。按揭比例不宜过高。选择过高的按揭比例无疑是在延长为银行打工的时间，还不如买小点、价格低点的房子。
2。还贷期限不宜过长。随着人民币升值预期的进一步增强，不排除再度升息的可能，如果期限过长，将承担更多的利息成本。
攻略四 差价补贴写入合同
需要提醒的是，在购房时，如果遇到开发商作出差价补贴的承诺，务必要把相关条款写入购房合同，以维护自身的合法权益。
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