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买二手房

我想在合肥买个二手房,有些地方不太明白。 1.是通过中介来买还是自己买好,有哪些问题需要注意呢?中介会坑人嘛? 2.除了房子的价格,还有哪些税要交?分别是多少? 3.有哪些证件需要过户、移交之类的? 关于买房子我什么都不懂,请各位前辈多多给我些信息,最好是自己买过的,具体事情也比较清楚,不要贴网上搜的那些饶人的信息,谢谢了,急盼高人回复。

    在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。    一、确认产权的可靠度   1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;   2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;   3、产权证所确认的面积...全部

    在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。    一、确认产权的可靠度   1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;   2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;   3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;   4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
       二、考察原单位是否允许转卖   1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;   2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;   3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
       三、查看是否有私搭私建部分   1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;   2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;   3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
       四、确认房屋的准确面积   1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;   2、产权证上一般标明的是建筑面积;   3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
     五、观察房屋的内部结构   1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;   2、管线是否太多或者走线不合理;   3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
       六、考核房屋的市政配套   1、打开水龙头观察水的质量、水压;   2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;   3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;   4、观察户内、外电线是否有老化的现象;   5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;   6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;   7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;   8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
       七、了解装修的状况   1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;   2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
     八、查验物业管理的水平   1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;   2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;   3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;   4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
       九、了解以后居住的费用   1、水、电、煤、暖的价格;   2、物业管理费的收取标准;   3、车位的费用。   十、追溯旧房的历史   1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;   2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;   3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;   4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。
     十一、了解邻居的组合   1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;   2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;   3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
       十二、算计一下房价   1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;   2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;   3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
     十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是:   1、年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;   2、能提供稳定的收入支付本息的证明;   3、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;   4、所购房屋产权所属真实可靠;   5、支付有关手续费。
       十四、请律师   1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;   2、公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;   3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
       十五、找代理行   1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;   2、代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;   3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?   十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证:   1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;   2、资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。
       十七、及时了解政策、程序、费用上的变化   1、公房上市还是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;   2、媒体的报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;   3、向律师及中介代理行咨询;   4、最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。
       十八、产权是否完整   1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;   2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
     十九、小心房款和产权的交接   1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;   2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。
       二十、保证产权顺利过户   1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;   2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
       更名费等如何计算? 经济适用房: 满五年: 补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳) 营业税:成交价*5。5%(卖方缴纳) 交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:当年购入价*0。
    05%(买卖双方各缴纳) 交易费:成交价*0。5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米) 证件工本费:80元 商品房: 满五年: 交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:成交价*0。
  05%(买卖双方各缴纳) 交易费:成交价*0。  5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米) 证件工本费:80元 个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税。
  。。。)*20% 未满五年: 营业税:成交价*5。5%(卖方缴纳) 交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:当年购入价*0。
    05%(买卖双方各缴纳) 交易费:成交价*0。5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米) 证件工本费:80元 个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税。
  。。。
    )*20% 注明:120平米(地方政府可以上浮20%,得到144平方米) 已购公房: 1,成本价房: 土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳) 其他税费同商品房 2,标准价(优惠价)房: 补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳) 另外和原单位按产权比例分成 。收起

2008-08-25 22:59:08
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我以前是在深圳做地产中介的,有不懂的可以问我,我想我能帮你,重要的是如果要找中介,我能帮你分析一些具体问题,至少教你和中介业主砍价的技巧和心理战术是没问题的。和中介打交道是省事不省钱,买个放心。

我以前是在深圳做地产中介的,有不懂的可以问我,我想我能帮你,重要的是如果要找中介,我能帮你分析一些具体问题,至少教你和中介业主砍价的技巧和心理战术是没问题的。和中介打交道是省事不省钱,买个放心。 收起

2008-09-07 05:05:18
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    第一步:房源收集   您可以从以下途径收集二手房的房源信息:专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。 1、专业的房地产网站:在北方网房地产频...全部

    第一步:房源收集   您可以从以下途径收集二手房的房源信息:专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。 1、专业的房地产网站:在北方网房地产频道的二手房源栏目中收集有大量最新的中介公司和自由发布的各种二手房信息,您可以在栏目中通过选择区域、价格、房型面积等条件进行快速查询,也可以选择详细条件进行更加深入的查询。
     您还可以在该栏目中发布您的求购信息。 2、报纸媒体:天津的今晚报、每日新报的固定栏目定期会刊登很多二手房的房源信息,这也是您收集房源的重要途径。 3、中介公司:目前大多数中介公司都办理二手房买卖业务,可到中介公司查找房源信息,但奉劝您一定要找资质和证照齐全的中介公司,以免上当受骗。
     如今的房价,已经超出很多人的心理预期,新房房价一路飙升,二手房也不甘示弱,如有些区域的二手房价涨幅超过新房,而有些区域的二手房价已经超过了新房。   这就让广大购房人有点想不通,甚至不能接受。
  因为在几年前,很多买二手房的人是因为买不起新房才退而求其次,但是在今天,很多买二手房的人财力更胜于新房的购买者。  调查显示,60%以上购买二手房的人,是因为意向购房区域的原因才放弃新房转向二手房。
  但买了二手房的人,又因为这样或那样的原因而感到“买得不值”。比如有的二手房需要重新翻修和装修,有的二手房含有较高的税费,有的二手房房龄较高,有的二手房格局非常不合时宜。   业内人士认为判断房子值不值得买,主要有三个考察要素:   第一:住宅与家居生活需求的契合度,即房子是不是最适合你和家庭居住的。
       想要判断出房子适不适合自己,首先要了解自己家庭的生活方式和习性,准确体察家居生活需求,然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素,去选择适合家庭生活的习性和需要的房子。
  有些人可能会在这一方面出现模糊,可以到堂堂网上与理房规划师在线咨询,他们会帮您参谋如何选择最适合你的住宅。     第二:住宅的性价比,即与同一价格档线上的房子相比是不是价值最高的。
     我们购买一套住宅,买下的并不仅仅是一套房子,还有附属在房子上的生活环境,包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成,这些直接决定生活的便利度。
    社区环境主要包括:绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。但是房子的性价比也不是用计算器能计算出来的数值,那么该如何判断房子的性价比呢?在您有这种困惑时,不妨上堂堂网的“热房榜”,能够帮您快速地找到那些最具性价比的房。
  热房榜是一个大型的二手房排行榜单,根据房子在买方市场中的受关注程度和求购量而形成房屋排名,当下最热门的房子可尽收眼底,为您找房起到导航的作用。     第三:房子的升值潜力。
  房子的升值潜力主要取决于其所在区域的发展性:一是区域内的商业发展,如是否位于商圈或位于商圈的辐射区,是否有大型商业设施或商业设施的建设规划;二是区域内的交通发展,是否有交通设施的建设规划,如高速路、公交枢纽、地铁站等。
  三是区域内的商务发展,是否有写字楼群的进驻。  四是区域内的环境发展,环境景观的改善对房产价值会有一定提升,如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。   如果你有闲钱,而且已经有房,这两年不要去买房,因为中国的房地产恶性泡沫已经开始破灭。
  由于过去几年许多城市房价已经上涨了100%多,因此今后几年房价至少要下跌50%。     如果你没有住房,急需买房,给你一招非常有效的杀价方法。   现在房地产商和炒家已经开始为自己过去的投机炒房行为担忧和害怕了。
  他们害怕今天不尽快抛出,可能明天会跌的更残,今天迅速抛出可能会持平,不然明天会损失巨大。   现在市场已经反映出这一现象。  各地的房屋中介机构抛房大量的增加,买房者大幅的减少。
  成交量大幅下降。   另外一个现象房产商已经开始痛苦的挣扎,希望通过各种手段宣传房价还要上涨,并且希望各地政府支持房价的上涨。但是他们过去违法违规的炒房行为已经曝光,要继续掩盖事实已经不可能了。
  房价大幅下降是对他们过去行为的自然惩罚。     因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。   1。多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。
     2。要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心理非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。     3。
  针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%--30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们。你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五年六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。
  完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。  因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。   4。你到房产中介商哪里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。
  也是采用先杀25%--30%的房价。然后让他们打电话找你。   千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。     5。通常房主为了尽快销售出他的房子,你可以砍掉20%左右的房价。
  因为到了今年年底,房价一定会下降40%--50%。那时候,他们的损失就更大了。 对于大多数首次置业者来说,购买二手房不失为一种明智选择。然而,选择什么样的二手房,却成为一种为难的选择。     1、根据自身的经济状况来选择。
  在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。 总的原则是你的积蓄付过首期款后,还小有余款。   2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。
    有的楼盘批地时间早,而建成入伙时间较晚;有的物业管理不到位,服务差,安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差,这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。   3、选择合适的地理位置。
  所购买的楼盘能不能保值或者增值,在很大程度上取决于二手房的地理位置。  要尽可能多的了解物业所在地的市政规划,将来的发展状况。   4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半,超过这个界限,经济压力将很大,如果自己的收入不稳定,压力将更大。
     5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。     6、要了解产权状况,避免卷入不必要的纠纷。
  有的楼盘可能会因为债务问题而变买,一旦没有了解清楚,就可能造成房产被查封,还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产,有的是因为遗产继承问题而转让房产,这些情况如果不了解清楚,就会卷入到不必要的纠纷中。
       7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况,而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。
  因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。   。收起

2008-08-27 14:27:09
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  箭箭4817介绍的非常全面,不过我觉得对你收益并不大。我是在北京做二手房的。我认为经过中介比较好。一定要走信誉好的中介公司。其实跟着中介公司走,他们会把全部过程告诉你。而且他们...全部

  箭箭4817介绍的非常全面,不过我觉得对你收益并不大。我是在北京做二手房的。我认为经过中介比较好。一定要走信誉好的中介公司。其实跟着中介公司走,他们会把全部过程告诉你。而且他们会确认业主的房产证件,还有就是贷款和过户的时候他们会代办。
  因为他们都有合作的银行,全面起来比自己一个人去买房要省很大劲。虽然交了一部分中介费,但是可以确认您的利益。不会给您造成损失。谈价钱的时候中介公司会和业主预约。让您跟业主当面去聊房价。还是很安全的 。
  花钱买安全,买省心。这是值得的。收起

2008-08-26 19:47:45
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我就是中介公司的~当然也有黑中介 不过很少~我们不骗人...呵呵 找中介可能要交点手续费 其他的没什么 也少了些麻烦...

我就是中介公司的~当然也有黑中介 不过很少~我们不骗人...呵呵 找中介可能要交点手续费 其他的没什么 也少了些麻烦...收起

2008-08-26 14:53:09
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找中介的话可以免去很多麻烦的手续,不过就是要花多点钱咯

找中介的话可以免去很多麻烦的手续,不过就是要花多点钱咯收起

2008-08-26 14:30:12
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