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房屋买卖 房主已经收了全款，因产权证问题卖不了怎么办？

我一个朋友卖房，已经收完全款80万，因房产证问题卖不了了，现在要退还买主80万全款，并赔偿全款的20%，合同签的是我朋友单方违约退全款，再陪全款20%的违约金，现在买方不同意按合同办，非要除了退还全款并全款赔偿一倍，即要给买方160万，请问我朋友该怎么办，打官司会怎样判？ 另外还有一点，我记得法律规定是赔偿10%，那合同签的是20%有法律效力吗？法院是按10%还是20%判？