房屋买卖合同是否有效？

未办理登记备案手续，是否影响房屋租赁合同的效力？

房屋租赁登记备案是指当事人在签订、变更或终止房屋租赁 合同后，向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。依照 法律、法规规定，当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后， 都应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。 但登记 备案只能在双方协商一致签订房屋租赁合同后才能进行。也就是 说，只有在房屋租赁合同成立后才能进行登记备案，而不是先登 记后签合同。因此，未办理登记备案手续，并不影响房屋租赁合 同的效力，这也是有法律依据的：(1) 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若 干问题的解释(一)》第九条规定：“……法律、行政法规规定合 同应当办理登记手续，但未规定登记后生效...全部

  房屋租赁登记备案是指当事人在签订、变更或终止房屋租赁 合同后，向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。依照 法律、法规规定，当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后， 都应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。
  但登记 备案只能在双方协商一致签订房屋租赁合同后才能进行。也就是 说，只有在房屋租赁合同成立后才能进行登记备案，而不是先登 记后签合同。因此，未办理登记备案手续，并不影响房屋租赁合 同的效力，这也是有法律依据的：(1) 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若 干问题的解释(一)》第九条规定：“……法律、行政法规规定合 同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登 记手续不影响合同的效力……”。
  虽然我国的法律、行政法规均 规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续，但并未规定登记备案 后合同才生效。因此，当事人未办理登记备案手续并不影响房屋 租赁合同的效力，房屋租赁合同仍然成立。(2) 《城市房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁当 事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的 文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手 续。
  ”第十五条规定：“申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一)书面租赁合同……”。可见，房屋租赁登记备案只是房 屋租赁合同成立后的程序，对合同成立没有影响。当然，当事人在签订、变更或终止房屋租赁合同后未办理登 记备案手续虽然不影响房屋租赁合同的效力，但却不能对抗善意 第三人。
  如，在“一屋二租”的情况下，出租人将同一房屋出租 给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁合同，如果成立在先的 房屋租赁合同未办理登记备案手续，而成立在后的房屋租赁合同 办理了登记备案手续，那么法律保护办理了登记备案手续的承租 人的承租权，而不保护未办理登记备案手续的承租人的承租权。
   对于未办理登记备案手续的承租人，只能要求出租人承担违约责 任，而不能要求其他承租人腾退房屋。收起