私房能出租吗？

私房出租如何进行避税规划？

刘某在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手 房，由于种种原因，近两年内他不想到这里居住，于是决定将此房出租给他人。经朋友 介绍，目前有两个客户都对该房感兴趣：一个是某从事技术服务的经营公司，目的是要 在这里从事商务活动，初步商定每月租金为2 100元；另一个是他乡下进城的一个朋友， 承租的目的是自己居住，该朋友只愿意出租金每月2 000元。 无论由谁承租，刘某都准备 在适当的时候对该房产进行修缮，计划修缮费用为1。6万元。那么，刘某应该将房产出租给谁呢？ 对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对刘某的最终收益所产生的影 响进行分析。 (1)将房屋出租给经...全部

  刘某在江南某市一个环境较好的地方以20万元的价格购置了一套二手 房，由于种种原因，近两年内他不想到这里居住，于是决定将此房出租给他人。经朋友 介绍，目前有两个客户都对该房感兴趣：一个是某从事技术服务的经营公司，目的是要 在这里从事商务活动，初步商定每月租金为2 100元；另一个是他乡下进城的一个朋友， 承租的目的是自己居住，该朋友只愿意出租金每月2 000元。
  无论由谁承租，刘某都准备 在适当的时候对该房产进行修缮，计划修缮费用为1。6万元。那么，刘某应该将房产出租给谁呢？ 对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对刘某的最终收益所产生的影 响进行分析。
  (1)将房屋出租给经营单位。根据营业税暂行条例规定，对个人按市场价格出租的居民住房，在3%的税率基础上减半征收 营业税。刘某将房产出租给经营单位，其房租收入两年应缴纳营业税为：2 100x24 x3% +2 =756 (元）应缴纳城建税及教育费附加：756 x(7% +3%) =75。
  6 (元）根据有关文件规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。因此， 刘某应缴纳房产税为：2 100x24x12% =6 048 (元）个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20%的税率缴 纳个人所得税。
  因此，刘某前20个月每月应缴纳个人所得税为：(2 100 -31。5 -3。 15 -252 -800 -800) x10% =21。 335 (元)后4个月每月应缴纳个人所得税为：(2 100 -31。
   5 -3。 15 -252 -800) x10% =101。335 (元）两年应缴纳各种税收合计为：756 +75。 6 +6 048 +21。 335 x20 +101。 335 x4 =7 711。
   64 (元）如果刘某将自己的房产出租给经营单位使用两年，实际取得收益42 688。36元（2 100 x24 - 7 711。64)。(1)将房屋出租给居民。根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，对按政府规 定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房; 房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出 租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
  对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营 业税暂减按3%的税率减半征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减 按10%的税率征收个人所得税。刘某两年租金收入合计为48 000元，应缴纳营业税：2 000x24x3% +2=720 (元）应缴纳城建税及教育费附加：720 x(7% +3%) =72 (元）应缴纳房产税为：2 000x24x4% =1 920 (元）前20个月每月应缴纳个人所得税为：(2 000-30-3 -80-800-800) x10% =28。
  7 (元）后4个月每月应缴纳个人所得税为：(2 000 -30-3 -80-800) x10% = 108。 7 (元）两年应缴纳各税合计为：720+72 + 1 920+28。 7 x20+ 108。
   7 x4 =3 720。8 (元）刘某将自己的房产以每2 000元的租金出租给居民居住两年，实际取得收益44 279。 2元(2 000 X24-3720。8)。通过以上计算分析可以发现，虽然采用第二方案刘某少收2400元的租金将房产 出租给居民，但是，他却能取得1 590。
   84元的收益。收起