农村土地征收房屋如何评估
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定，各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆迁，可依据的有关法规及行政文件就相对较少。 笔者在浙江上虞的曹娥江江堤公路拆迁和宁波大榭岛杭州钢铁联合企业搬迁工程评估中碰到以下问题：
一、无产权证问题
集体土地上的农村房屋大部分都未发房屋所有权证，这会出现以下几个问题：1、建成年份问题，由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报...全部
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁房屋的补偿方式，可实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的规定，各省市制定了相应的法规、文件和具体实施细则，这对城市房屋拆迁来说有了评估依据和规范，而相对于集体土地的农村房屋拆迁，可依据的有关法规及行政文件就相对较少。
笔者在浙江上虞的曹娥江江堤公路拆迁和宁波大榭岛杭州钢铁联合企业搬迁工程评估中碰到以下问题：
一、无产权证问题
集体土地上的农村房屋大部分都未发房屋所有权证，这会出现以下几个问题：1、建成年份问题，由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差(城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正)；2、用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易丁棚，用材各异，有些是钢管，成型钢铁皮；有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加下机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差；3、结构问题，一种是主体结构为砖混而非承重部位的地面、墙面、屋面为木结构；另一种下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差4、其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把下作做细，评估结果都会发生偏差。
二、突击建房问题
在评估过程中还会碰到被拆迁人突击建房问题，一种是用新料，另一种是部分为旧料部分为新料建造的房屋，如简单地按建造时的年份进行评估也会发生偏差。
三、突击装修、抢种补种问题
笔者在宁波大榭调研时看到被拆迁人的房屋90%以上用马赛克对外墙贴饰，也有用5CM×l5CM条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种“良好的印象”，给房屋评个高分；有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。
解决方法：
1、建成年份问题，由于被拆迁人对房屋内外墙进行贴饰和粉刷，又没有产权证或相关资料记载，在评估时评估人员除询问相关人员外还需爬上屋顶看瓦片、平台天沟的新旧程度，以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列被拆迁人的房屋结构、重置价、成新率内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价。
2、用途问题，对那些利用房屋、钢棚、瓦棚做车间、加工场地的问题，在现场先记录在案，向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依。
3、结构问题，在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估，或套用重置价，然后减去某一项的价(高或低)，减去的这项重新套人重置价中分项价。
在估价中一般看主体结构所占比例，相应套入该档结构价，然后按上述操作。对横竖各半的两种结构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价。
4、其他问题，在估价中会遇到被拆迁房屋层高不一样，如相差不大(一般在10CM以内)或许拆迁户会默认评估值，如果层高相差30—80CM，那情况就不一样了。
从理论上讲层高不一样造价就不一样，笔者在宁波大榭评估时，按当地文件，层高每增加1OCM就按该结构价增加1％，(具体计算公式为：结构价×(1±0。00%)×成新×建筑面积。说明：1为文件规定标准层高，±0。
00%为超过或低于标准)。大梁、圈梁及底层架空层问题套用重置价分项结构价，如平套结构价，那么高出结构价部分的操作按“3、结构问题”中所列进行操作。
5、突击建房问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，而在农村就不能简单理解为违章建筑或临时建筑。
解决此类问题要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准和超标准后怎样处理的文件，估价人员按实情记录评估，对超标应由有关行政部门处理。
6、抢种、补种问题，在宁波大榭的评估，花木不由评估人员估价；而在上虞是要求估价人员现场清点估价，解决此类问题最好的办法是出一些劳务费，请村里的有关人员一起现场清点，在清单上请村有关人签字，这样做会收到事半功倍的效果。收起
