商品房包销与商品房代销、商品房买
《解释》第22条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买”。商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价、自主定价、独家销售的方式将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售；包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。 商品房代销即商品房代理销售，是代理商根据开发商的授权，按照代销合同约定的价格和方式，以开发商的名义对外销售商品房，并按照实际售出总价，提取...全部
《解释》第22条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买”。商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价、自主定价、独家销售的方式将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售；包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。
商品房代销即商品房代理销售，是代理商根据开发商的授权，按照代销合同约定的价格和方式，以开发商的名义对外销售商品房，并按照实际售出总价，提取一定比例的佣金的行为，代销的法律性质是代理。商品房包销与代销最大的区别在于代销商只能在开发商授权范围内从事买卖行为，根据销售量的多少来赚取销售佣金，并且没有风险；而包销人可以自由规定房屋买卖的价格，以赚取销售溢价，同时还要承担房屋销售不出的风险。
商品房买卖是指开发商将已建成的符合销售条件或尚未建成但符合预售条件的房屋向社会公开出售，社会公众购买房屋的行为，是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的行为。
商品房买卖与商品房包销虽然都是一方支付价款，一方交付房屋，但买受人的目的是为了获取房屋的所有权，而包销人的目的是未了获取基于包销基价与销售价之间的差额，包销期满，如果开发商与包销人之间在合同中没有约定对包销人尚未销售的剩余房屋如何处理，或者虽有约定，但约定不明，仍然由包销人购入全部的剩余房屋；包销人最后将剩余房屋买入，是包销关系的结束，买卖关系的建立。收起
