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 二手房交易有什么样的流程?

 二手房交易有什么样的流程?

    1。商议房价、付定金  在购房时,首先对楼市进行熟悉,如不熟悉的话,那么好找一家好点的中介公司,将购房定金交于中介,签订购房意向书;然后由中介出面与房东进行谈价格,如果房东同意就将其交于定金,不同意则其退还于购房者,也可以三方都在场的情况下进行洽谈。
   2。签订房屋买卖合同  房屋买卖的合同是购房之中为关健的一部分,合...全部

    1。商议房价、付定金  在购房时,首先对楼市进行熟悉,如不熟悉的话,那么好找一家好点的中介公司,将购房定金交于中介,签订购房意向书;然后由中介出面与房东进行谈价格,如果房东同意就将其交于定金,不同意则其退还于购房者,也可以三方都在场的情况下进行洽谈。
   2。签订房屋买卖合同  房屋买卖的合同是购房之中为关健的一部分,合同包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。    3。
  房屋的付款方式  房屋的付款方式分为一次性付款和按揭贷款两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定账户上;按揭贷款中先交首期到指定账户,然后申请贷款方式,后签贷款合同。  4。申请过户、办过户手续  得先经过登记→调档→验证→签约→中保→交款→过户几个环节。
      5。房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割。 6。领取房屋产权证。  7。银行放款给卖方。收起

2017-10-26 14:12:42
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房产交易,中介欺骗成交,中介费纠纷律师,您好!我朋友于2012年9月2号的傍晚为中介带看了一套房子,当时中介提供了同小区一样的房屋的成交价(有短信为证),那套房子我朋友以前也看过,这套房的价格可以稍微优惠点,催促我朋友立即定下来,因上家人在外地,临时过来,第二天上午就要走。鉴于这些原因,出于对中介的信息的信任,我朋友当时就签了合同,给了定金。结果成交后,我朋友偶然发现中介当时提供作参考的房屋只是户型一样,而面积足足多了近6个平方!且中介在交易过程中几乎没有服务(有短信为证),更可恶的是该中介随后还将我朋友买房的信息在网上到处发布,以作广告(有保存下来的记录)!所以双方在中介费的支付问题上出现纠纷。中介上诉到徐汇民四庭,开庭当日陈XX女法官和赵xx女书记员主持,原告没有出庭,可有律师。被告自己出庭辩护。结果法庭上,原告律师否认被告证据真实性,被告要求法官传原告人员出庭质证,调取通联记录和到现场查勘,法官一一拒绝。当庭要求延时宣判,寄送书面审判结果。结果在判决书上却毫不提及被告所陈述之原告所有不规范,欺骗行为,否认被告证据的证明力,判决被告败诉。详见被告答辩状如下,其余证据和判决书因您这里不可以贴附件,需等您的邮件才能发送给您。谢谢!
答辩状
答辩人:XXX,男,汉族,XX岁,知识分子,
现居住于上海市徐汇区
尊敬的法官:
关于原告起诉被告主张XXX路XXXX弄X栋XX室(以下称为房产A)交易居间佣金一案,针对原告提出的诉讼请求,被告基于案件事实以及相关的法律依据,答辩如下:
1.原告在给被告带看,促成购买上述物业的整个过程中、为达成合同交易,通过采用隐瞒实情,提供不实信息等手段、诱骗被告成交,严重违反了合同交易中的诚实信用原则以及真实报告义务,给被告造成了严重的经济损失。见《中华人民共和国合同法》第23章居间合同第425条及2011年一月中华人民共和国《房地产经纪管理办法》第四条。
a.在房产A房产交易前,原告经纪人曾推荐过该小区同户型A幢XX室,其时原告经纪人反复用来和同户型A幢XX室进行比较的主要参考即为此房产A,详见证据一,其称此房产A于2011年初毛坯状态下为该司居间交易的成交价为628万,并据此宣称同样状态下A栋XX室作为精装修房如成交价格在650万时的优惠性和合理性。
且其后原告告知被告,A栋XX室果然以650万成交。
b.于2012年9月2日下午约5点多钟,原告联络被告介绍带看同小区11楼和25楼物业,结果却直接带到了房产A,即本案所涉及之物业,告知原告该户现房主临时过来,现有意出售,第二天一早就将离开,需及时抓住机会。鉴于原告所再三强调同等比较下的A栋XX室的成交情况及劝诱催促之下,被告参照原告所告知的同等情况的A栋XX室成交价,在仓促中当日即认可在首付高达七成多的条件下646万的要价,当日下午八点许即签署了购房协议和网签合同并支付了定金。
然而其后一个偶然的机会,被告得知A栋XX室的建筑面积(168.71平)居然比房产A(162.96平)整整多了5.75个平方,而这一个极其重要的信息原告一直隐瞒,没有告知被告,致使被告在购房过程中遭受了重大损失。
按照原告所告知被告的A栋XX室的成交价及建筑面积推断被告整整多支付了22万八千余元;
c.原告一直宣称房产A,即被告所为诱骗购置之物业上次成交为该事务所居间,致使被告信任其对房产A所作的陈述(证据一中亦有体现),而其后在被告开始怀疑原告的欺骗行径,进行检查时发现实情是房产A原为精装修状态下为另一家中介于2010年10月居间中介以628万促成交易。
d.原告称被告所购房产在上家于2011年1月购进时的状况是“近似毛坯”(见证据一),上家刚刚对该房进行了全新的豪华装修。而事实是,被告上家购进此房产在2010年12月。只是在原装修基础上进行了部分翻新,很多装修要件均为以前旧有装修的保留,比如墙面底面,门,线条,部分隐蔽管道、布线及部分瓷砖等等,有多处损坏、腐蚀(见证据五中部分照片)。而正是因为原告所告知被告的情况‘该物业于2011年1月以毛坯状态成交,全新豪华装修不到一年’在相当程度上误导了被告同意在高达七成多的首付条件下仍以被误导的市价进行成交。
由于原告的欺骗和误导,导致被告在购房近一年后仍无法正常入住,目前正在翻修,
再次给被告带来相当的经济损失。
e.以上可见,原告在中介推广和居间过程中多处使用欺骗性的手段,隐瞒真实情况,扭曲夸大事实以欺骗客户来达成交易。比如在居间过程中,原告曾多次对被告鼓吹房产A此物业如果出租的话可以保证租到净到手每月两万以上(参见证据六中所列租金),而实际上,在今年4月份,被告人和原告据此有过交流,原告告知被告知只有可能租出18000块,还需包物业发票,也就是说,净到手只有近16000元,比其曾欺骗被告的租金要削减20%之多(见证据二)。
据此以上总总,被告严重怀疑原告方和原告当事经纪人在居间时是否确实具有从事房产经纪的相应资质和符合相关的规定。
根据《中国人民共和国合同》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此,见上述原因,原告不得要求被告支付报酬且应承担损害赔偿责任。
被告在此保留在合适的时候向原告索赔相应损失的权利。
2.原告在履行中介服务过程中未按照行业法规要求的规范进行操作并没有按照行业惯
例和目前市场上的通行做法向被告提供相应的对价专业服务。(参见证据三)
a).根据《房地产经纪管理办法》第十六条,房地产经纪机构接受委托提供房地产信
息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产
经纪服务同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容:
(一)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;
(二)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;
(三)服务费用及其支付方式;
(四)合同当事人的权利和义务;
(五)违约责任和纠纷解决方式。
原告所提供的房地产经纪服务合同违反了上述第(一)和(二)款,且没有明确界定原告应承担的义务。
b)《房地产经纪管理办法》第二十一条,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:
(一)是否与委托房屋有利害关系;
(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;
(三)委托房屋的市场参考价格;
(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;
(五)房屋交易涉及的税费;
(六)经纪服务的内容及完成标准;
(七)经纪服务收费标准和支付时间;
(八)其他需要告知的事项。
原告在订立房地产经纪服务合同前,未向被告书面告知上述第(一),(二)、(三)和(六)款所述内容,违反了《房地产经纪管理办法》的有关规定。
且正是由于原告欺骗性的提供错误的市场参考价格,导致被告蒙受重大经济损失。
c)在本案所涉房产交易中,由于原告经纪人员缺乏经验,对于整个交易流程以及相应的贷款事宜、所需文件均不知晓,以致于被告不得不自行承担费用和时间向其他中介和有关部门咨询相关事宜,额外花费时间补交文件,自行办理贷款,自行办理一应过户交接事宜。尽管被告所派人员在每个交易节点上出现,但并未提供任何实质性的中介咨询、协助服务,即使退一万步讲,原告履行了诚实信用原则和真实报告义务,被告也完全有理由拒绝支付所约定的佣金金额,因为被告没有得到相应的房地产经纪专业服务。(参见证据三)
3.原告为招揽生意不当使用被告的个人信息,违反了《房地产经纪管理办法》的规定,损害了被告的合法权益。
原告在被告2013年9月4日签署房地产买卖合同以及佣金确认书后,未经被告同意,擅自将被告的房屋成交信息及房屋详细地址公布在点击率超高的房地产交易人气网站“安居客”上(证据六),致使被告的个人隐私信息泻露,给被告造成恶劣的社会影响和精神困扰。尽管在多次和原告交涉后,原告人员于2012年12月19日通过短信告知被告(证据四)已从网上删除了被告的相关信息,但其行为已经对被告产生的了不可逆的后果,应当承担相应的民事责任。
根据《房地产经纪管理办法》第二十五条,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:
(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;
(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;
(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;
(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益。
被告的不当行为明显违反了上述第(四)款之规定,应当承担相应的法律责任。
综上所述,由于原告在履行房地产经纪服务合同过程中的种种过错、不当行为,使被告非但没有得到专业的、值得

被告 原告 经纪 房地产

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