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拆迁中房屋租赁问题如何解决?

拆迁中房屋租赁问题如何解决?

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2017-07-16

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    答:(1)法定租赁、市场租赁有区别根据新的拆迁法规规定,被拆迁人是房屋所有人,不包括房屋承租人,但房屋实际使用过程中,租赁现象非常普遍,主要有以下几个方面:①直管产房屋(公房);②单位分配的房屋;③经双方协商形成的市场租赁房屋;④历史原因形成的长期事实租赁房屋;⑤双方协商同意,有租赁行为但没有租赁协议。
     由于直管产、自管产房屋是历史体制原因形成的福利分房,一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系,一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样,但实际内容并不一样,如市场租赁中双方可以解除租赁关系,而法定租赁就不能随便解除;市场租赁中业主享有绝对的排他权利,可以完全支配、处分房屋,并享有房屋使用和处分产生的收益权,但是法定租赁则不能,实际使用过程中,房屋承租人享有的收益权份额比房屋所有人更大。
    所以两类租赁房屋的拆迁处理原则也不同。 (2)市场租赁可协商解除租赁关系根据拆迁政策规定,房屋租赁在房屋拆迁中有几种处理方式:①房屋所有人与承租人协商解除租赁关系;②房屋所有人另行提供房屋租赁给房屋承租人。
  如拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的,实行产权调换安置,该项规定一般适用法定租赁和历史形成的租赁关系,对于市场租赁,建议通过解除租赁关系途径协商解决。   为了避免房屋拆迁发生纠纷,市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:①房屋租赁必须签订租赁协议;②租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;③租赁期限约定要明确。
   (3)法定租赁双方如何分配补偿人与使用人如何分配补偿?实施货币补偿安置的,房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%,房屋承租人取得房屋补偿款的80%,按照25平方米、30平方米保底计算,超出原面积部分的货币补偿款,由房屋承租人全部取得。
     实施产权调换安置的,偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分,由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分,由房屋承租人按规定支付差价,并取得该部分房屋产权。 上述规定只适用直管、自管产住宅房屋,不适用非住宅房屋拆迁,也不适用市场租赁。
  

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