二手房验房流程是怎么样的？

    　第一部分：实地察看 　一、查看是否有私搭私建部分 　　1。是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 　　2。是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间; 　　3。
  阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。   　　二、确认房屋的准确面积 　　1。包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积; 　　2。产权证上一般标明的是建筑面积; 　　3。
  最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 　　三、观察房屋的内部结构及装修的状况 　　1。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 　　2。  管线是否太多或者走线不合理; 　　3。
  天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题; 　　4。原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。 　　四、考核房屋的市政配套 1。打开水龙头观察水的质量、水压; 　　2。
  打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目; 　　3。  确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象; 　　4。观察户内外电线是否有老化的现象; 　　5。电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线; 　　6。
  煤气的接通情况，是否已经换用天然气; 　　7。小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器; 　　8。  冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够 　　五、要了解房屋的历史与邻居组合 　　要 了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有 否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公 共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
     　　六、查验物业管理的水平 　　1。水、电、煤。暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴; 　　2。观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局; 　　3。
  小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心; 　　4。小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。   　　七、了解往后居住的费用 　　1。水、电、煤、暖的价格; 　　2。
  物业管理费的收取标准; 　　3。车位的费用。 　　第二部分：档案查询 　　到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。承重墙的位置等，以便重新装修。 　　一、与房东协商，请房东进行查档 　　个人查档所需资料：房屋所有权人查阅 　　房产档案或与本人房产相关的房产档案，须持身份证并填写查档申请书(内容包括：产权人，房屋地址，查档原因或其他有关事项)。
    产权人已死亡，由法定继承人申请查档的，同时还必须出具产权人死亡证明 　　查档程序：受理审查——查阅——缴费——出具有关证明资料 　　二、委托律师查档 　　律师察档所需资料：律师受当事人委托查阅房产档案的，须持律师事务所介绍信，律师执业证，律师事务所与当事人签订的委托合同。
     　　查档程序：受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料。收起