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商品房买卖中如何缴纳契?

商品房买卖中如何缴纳契税

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2014-10-25 15:01:04
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    契税:个人首套普通住宅90平米以下的1%,90-140平米的1。5%,二套房和140平米以上的住宅3% 一、什么是契税? 答:契税是指在中华人民共和国...全部

    契税:个人首套普通住宅90平米以下的1%,90-140平米的1。5%,二套房和140平米以上的住宅3% 一、什么是契税? 答:契税是指在中华人民共和国境内土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订的合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向承受权属的单位和个人一次性征收的一种税。
     二、谁是契税的纳税人? 答:在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人,为契税的纳税人。 三、契税的纳税义务发生时间是如何规定的? 答:契税纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
     四、房屋契税有哪几种类型?我省关于契税的具体纳税期限是怎样规定的? 答:房屋契税是指因承受房屋所有权而照章缴纳的契税。承受房屋所有权方式包括购买商品房、经济适用房、二手房,房屋赠与、房屋交换,因拆迁安置(货币补偿安置、实物补偿安置)、依据法院判决取得房屋所有权等类型。
     纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 五、契税税率是怎样规定的? 答:按照陕西省契税实施办法(陕政发 [1998] 第23号),陕西省契税税率为3% 。
  适用税率确定以商品房买卖合同生效时间确定纳税义务发生时间,根据纳税义务所属时期确定适用税率。   (一)1997年9月30日以前购买商品房的,契税税率为6%。 (二)1997年10月1日以后购买商品房的,契税税率为3%。
   1999年8月1日至2010年9月30日,个人购买自用普通住宅按3%税率减半征收契税。 (三)2008年1l月l日至2010年9月30日,个人首次购买90平方米及以下普通住宅的,暂按1%税率征收契税。
     (四)自2010年l0月 l日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭成员(范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,按3%税率减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
  唯一住房指省内唯一住房。   六、商品房(新房)契税办税流程是怎样规定的? 答:商品房买卖是指房地产开发企业将在国有出让土地上开发建设的房屋,以贷币、实物、无形资产或其他经济利益的方式销售给购房者的行为。
   具体为:纳税人在契税征收窗口提交纳税申报资料;征收窗口受理、审核并打印纳税申报表;纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款;纳税人领取完税证;自己保存第二联,第四联要交到房管部门办理房产证。   七、商品房契税申报需要提交的资料有哪些? 答:1、商品房买卖合同封面、第l页至 7页及合同签订日期页; 2、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图; 3、销售不动产统一发票或购房款收据; 4、购房人身份证明:个人提供身份证、军官证、护照等。
  单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等。   5、委托他人代办的须提供委托书(留审原件)及代办人身份证明。 以上所提供的资料审原件留存复印件。
   八、购买装修房屋,按什么价格计征契税? 答:根据国税函[2007] 606号文件规定,承受装修房屋契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,购买的装修房屋,装修费用应包括在内。   九、购买的车位是否缴纳契税? 答:财税[2004]126号文件规定:对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
     车库、储藏室(地下室)、顶层阁楼等房屋附属设施如单独计价的,不享受契税优惠政策;如与房屋统一计价的,则该附属设施成交价格纳入房屋计税依据,适用与房屋相同的契税税率。确定房屋契税税率时不加附属设施面积。
   十、采取分期付款方式购买房屋如何缴纳契税? 答:采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。   十一、二手房契税办税流程是怎样的? 答:具体为:纳税人提交房管部门的受理单等纳税申报资料;征收窗口受理、审核并打印纳税申报表;纳税人签字确认后到银行窗口缴纳税款;纳税人领取完税证持第四联在房管部门“发证窗口”领取房产证。
   十二、二手房契税申报时,纳税人要提交哪些资料? 答:1、权属转移登记业务受理单;(房管局出具) 2、房地产买卖契约; 3、销售不动产统一发票或正式收据; 4、购房人身份证明:个人提供身份证、军官证、护照等。
    单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等; 5、委托他人代办的须提供委托书(留审原件)及代办人身份证明; 以上所提供的资料审原件留存复印件。
   十三、买卖不动产有哪些契税优惠? 答:2008年11月1日-2010年9月30日,个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税暂按1%征收。  首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
   ( 财税[2008] 137号) 根据财税[2010]94号文件规定:2010年10月1日起,个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
    90-144平方米减半征收契税,按照l。5%税率征收契税。 十四、享受税收优惠的家庭唯一普通住房如何认定? 答:2010年10月1日后,按照家庭唯一普通住房契税政策申报缴纳契税的,由纳税人在契税征收部门申请查询,填写《享受税收优惠家庭唯一住房查询申请表》,由税收机关审核后,连带所附资料一并交给房管部门查询,由房管部门出具书面查询结果。
     主要提交以下资料: 1、户口簿和身份证(包括军官证、护照)等家庭成员及关系证明(审原件留复印件); 2、婚姻证明,包括结婚证(审原件留复印件);离婚证(审原件留复印件)以及离婚至今的无婚姻登记记录证明(留审原件);达到法定结婚年龄未婚的应提供户籍所在地民政部门出具的无婚姻登记记录证明(留审原件)。
    丧偶的应提供公安部门出具的配偶死亡证明(审原件留复印件)。证明出具日期应为购房合同签订日期或二手房购审日期之后。 3、唯一住房是指本省范围内的唯一住房。非本辖区(以县、区级为单位)居民购房,还应提供户籍所在地房屋管理部门出具的家庭无住房证明(留审原件)。
  家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。   4、家庭唯一普通住房享受契税优惠政策申报表,由征收机关受理后统一交市房产局产权产籍中心查询纳税人的家庭住房登记记录;家庭成员包括本人、配偶以及不满18岁未成年子女。
   凡不符合上述规定的,一律按照3%征收契税。 无住房的本市辖区户籍居民家庭同时购买两套普通住房,由纳税人申报确定其中一套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税:无住房的本市辖区户籍居民家庭先后购买两套普通住房,其所购首套普通住房为家庭唯一住房申报缴纳契税。
     十五、购买经济适用住房是否缴纳契税? 答:购买经济适用住房应照章缴纳契税。 申报契税时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》,获取经济适用房主管部门签署意见和纳税人被批准购买经济适用房面积信息。
   同时还要带上《西安市城镇居民经济适用住房购房证》,审核“购房证”,获取纳税人实际购买该套经济适用房的面积等信息。   经济适用房成交价格=批准购买面积×合同单价+(实测面积-批准购买面积) ×合同单价×115%。
   十六、以拆迁安置购置房屋是否缴纳契税征收? 答:第一种情况是实物拆迁安置比照房屋交换处理,即按照被拆迁人新安置房屋价值与原房屋价值差额核定计税依据,税率为3%。 第二种情况是以拆迁安置补偿款购置房屋,计税依据同商品房买卖契税征收,或同二手房买卖契税征收。
    适用税率的确定同商品房买卖相关规定。 拆迁补偿协议签订于2005年3月21日以前的,财税[2005]45号文件规定,免征契税;拆迁补偿协议签订于2005年3月22日以后的,对成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税,对超过拆迁补偿款部分照章征收契税。
   城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。   根据财税[2012]82号文件规定,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。
  居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。   十七、房屋赠与是否要缴纳契税? 答:房屋赠与是指房屋所有权人将其房屋所有权无偿转让给受赠者的行为,包括房产遗赠和奖励。
   房屋所有权赠与契税适用税率为3%。 纳税人在房屋赠与申报纳税时须提交以下资料: (1)房屋赠与合同(协议、奖励文件); (2)房屋赠与公证书; (3)赠与双方身份证明:个人提供身份证、军官证、护照等(审原件留复印件)。
    单位提供企业法人营业执照、机构代码证、事业单位法人证书、社会团体组织证明等; (4)原房屋所有权证; (5)房地产估价报告; (6)委托他人代办的须提供委托书及代办人身份证明;以上所提供的资料审原件留存复印件。
   十八、房屋产权继承是否要缴纳契税? 答:对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征收契税。   按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
   十九、房屋交换是否要缴纳契税? 答:房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋产权的行为。契税税率为3%,如果是房屋等价交换,交换双方都不缴纳契税;非等价交换,由付出经济利益一方按照房屋价格差额作为计税依据缴纳契税。
     二十、以法院判决方式承受房产契税征收是怎样规定的? 答:以法院判决方式承受房产指承受人依据法院判决、仲裁等法律文书承受房屋所有权的行为。纳税人应当自房屋所有权转移有关法院判决书、裁定书、(协助)执行通知书等司法文书生效之日起10日内,向该房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
     计税依据的确定:一般按照法院判决书、裁定书、(协助)执行通知书等司法文书确定的成交价格核定计税依据。司法文书中没有明确成交价格的,参照商品房、二手房计税价格核定。 适用税率的确定:司法文件中确认转移方式为房屋买卖的,参照商品房、二手房买卖确定;确认以抵债、交换、赠与等非买卖形式转移房屋所有权的,按照3%确定。
     二十一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税的减免范围有哪些? 答:(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征; (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征; (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征; (4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
     二十二、夫妻之间房屋土地权属变更是否缴纳契税? 答:财税[2011]82号文件规定,自2011年8月31日起在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。
   按照财税[2014]4号文件规定:从2013年12月31日起在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
     办理夫妻间更名办理减免税申请,需要提交夫妻双方身份证明,如委托他人代办则提供委托书及代办人身份证明,结婚证、房屋所有权证或土地使用权证、房地产转移合同、协议或法院判决书、裁定书等取得房地产权属的凭证。
   二十三、离婚后房屋权属变化是否征收契税? 答:根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共有财产。  因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
  因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。 二十四、如何办理契税减免税手续? 答:契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效10日内,向征收或管理机关提出减免申报备案。  计税金额在1000万元以上的,向省地税局申报;计税金额在100万元至1000万元的,向市地税局申报;计税金额在100万元以下的,向房地产所在地郊区、县地税局或开发区(分局)申报。
  其中,城六区范围内(不含各开发区)计税金额在100万元以下的统一向市地税局大企业局提出减免备案申请。  具体如下: 1、纳税人享受减征或免征契税,计税金额(房产或者土地价值)计税金额1000万元(含)以上的,由陕西省地方税务局(财产和行为税处)办理契税减免备案。
   联系电话 87636383 地址:含光门里大街路西 2、计税金额(房产或土地价值)在100万元(含)以上,1000万元以下的,由西安市地方税务局(财产和行为税处)办理契税减免备案; 联系电话 87663554 小寨西路83号西安市地税局财行税处(东方大酒店东侧) 3、房产、土地位于城六区且计税金额(房产或土地价值)在100万元以下的,由西安市地方税务局大企业税收管理局法政推广室受理审核备案。
     联系电话 87230301 地址:菊花园22号市地税大企业局 4、非城六区房产、土地且计税金额在100万元以下的,由各区(各开发区)地税局税政科受理审核备案。 二十五、全市契税缴纳地点有哪些? 答:2013年4月1日起,全市契税征管职能由地税部门负责,目前房产、土地位于新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区城六区范围内的,契税由西安市大企业局征收。
    城六区房产契税4个征收点都设在市房管局四个房地产交易大厅内,具体地址是: 1、西安市房地产交易中心大厅二楼(西大街116号) 87611267 2、西安市房屋产权产籍管理中心(香米园93号) 87315390 3、西安市城南房产交易市场(含光路255号怡和大厦一层) 85330436 4、西安市凤城六路与文景路十字东北角(城北房产交易大厅二楼) 89241527 5、土地契税征收点:市政府政务服务中心(凤城八路95号) 86785173 另外,房产、土地在各开发区,契税由各开发区地税局征收 1、高新分局 西安市高新技术产业开发区锦业路一号都市之门A座八楼819室 电话:029-89194423 2、经开分局 西安市文景路中段9号 电话:029-8268973 3、曲江分局 西安市雁南五路1号(文化大厦二楼) 电话:029-85411094 4、浐灞分局 西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心一层 电话:029-83592505 5、沣渭分局 西安市天台路B26号 电话:029-89100192 6、国际港务区分局 西安市港务大道6号 电话:029-83332340 7、航天产业基地分局 西安市国家民用航天产业基地航拓路汇航广场B座1楼 电话:029-81576170、85176171、85176172 二十六、如果买房后,缴纳了契税,后来退房的,可以退契税吗? 答:对已缴纳契税的购房单位和个人,是否退税要看是否办理了房屋权属变更登记,在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
     一般性退税主要以下几种类型: (一)期房退税 期房退税是指交易双方已签订房屋买卖合同,但由于各种原因最终未能完成交易,已办理契约注销手续(未办理权属登记),如购房者已按规定缴纳契税,在办理期房退房手续后,应退还所缴纳契税。
  纳税人需提交资料: 1、退税申请(需开发公司盖章)(留审原件); 2、契税完税证二、四联(留审原件); 3、市房管局加盖“商品房合同登记注销专用章”的商品房买卖契约(留审原件); 4、房屋权属登记信息查询证明(留审原件); 5、退房人与开发公司退房的书面协议(留审原件) 6、开发公司退房款的转账凭证及纳税人收到的退房款收据(留审复印件); 7、个人退税的提供身份证(审原件留复印件),单位退税的提供单位营业执照(留审复印件),委托他人代办退税的,提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件); 8、纳税人账户户名、账号、开户行名称; 9、征收机关要求提供的其他资料。
    。 (二)面积差退税 面积差退税是指纳税人已按商品房买卖契约之价款缴纳契税,后由于最终产权面积缩小造成房款减少,需要退还差额部分的契税。纳税人需提交资料: 1、退税申请(需开发公司盖章)(留审原件); 2、契税完税证第二联(审原件留复印件); 3、商品房买卖契约及房产证(审原件留复印件); 4、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图(留审复印件); 5、销售不动产统一发票或购房款收据、退面积差房款红字发票(审原件留复印件); 6、个人退税的提供身份证(审原件留复印件),单位退税的提供单位营业执照(留审复印件),委托他人代办退税的,提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件); 7、纳税人账户户名、账号、开户行名称; 8、征收机关要求提供的其他资料。
     (三)因法院判决引起退税 因法院判决引起退税是指经法定程序判定该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效,需要退还已缴纳的契税。纳税人需提交资料: 1、退税申请; 2、契税完税证二、四联(留审原件); 3、房产证、土地使用权证(审原件留复印件); 4、法院判决书或裁定书(审原件留复印件); 5、个人退税的提供身份证(审原件留复印件),单位退税的提供单位营业执照(留审复印件),委托他人代办退税的,提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件); 6、纳税人账户户名、账号、开户行名称; 7、征收机关要求提供的其他资料。
     (四)重复缴纳引起退税 重复缴纳引起退税是指在一次房屋买卖权属转移中,如同一户主、同一房产缴纳了两次契税,需退还多缴纳的契税。纳税人需提交资料: 1、退税申请; 2、已缴纳契税中一份契税完税证二、四联(留审原件)及另一份契税完税证第二联(审原件留复印件); 3、商品房买卖契约及房产证(审原件留复印件); 4、个人退税的提供身份证(审原件留复印件),单位退税的提供单位营业执照(留审复印件),委托他人代办退税的,提供委托书及代办人身份证(审原件留复印件); 5、纳税人账户户名、账号、开户行名称; 6、征收机关要求提供的其他资料。
     二十七、契税退税流程如何规定? 答:1、纳税人按照要求提供相关资料,填报《契税退税申请审核表》; 2、征收机关受理审核退税资料; 3、经审核符合退税条件的,办理退税结算;不符合条件的,征收机关做出明确答复和解释。
   二十八、契税完税证丢失,需要补办应该如何办理? 答:2013年4月1日起,契税征管职能由财政部门划转到地税部门。  对于许多纳税人丢失税票或其他原因需要查询、补办契税税票的情况,根据西安市人民政府办公厅市政发(2013)53号《西安市人民政府办公厅关于印发西安市耕地占用税和契税征管职能划转工作实施方案的通知》第三条第四款“全市两税征管档案按照‘谁经手谁负责’的原则进行管理,两税征管业务移交前的档案由财政部门管理;两税征管业务移交后的档案由地税部门管理”的规定,市地税大企业局负责查询、补办2013年4月1日后的缴税记录。
    具体做法是:纳税人丢失契税税票后,提出补办申请,大企业局计会部门(票证管理部门)出具第三联(记账联)复印件,盖章后,视同原件使用。
     对于2013年4月1日前由财政部门征收契税时期缴纳的契税,契税完税证丢失的补办的程序是:纳税人丢失契税税票后,首先向市地税大企业局提出补办申请,由大企业局审核汇总后向市财政局提出协查申请,经市财政局核查并出具第三联(记账联)复印件并盖章后返大企业局,最后由大企业局发放给纳税人。收起

2014-10-25 14:00:22
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