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商业配套设施指的是哪些方面?

商业配套设施指的是哪些方面

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2014-01-15

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    配套设施也是目前商品房购买的一个重要衡量因素,每个开发商在做楼盘的市场宣传时都会特别强调其在配套设施上的优势。那么,购房者首先要清楚配套设施指的主要是哪些设施,怎么来衡量。
   一般来说,配套设施是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。  道路主要是指小区内的道路以及小区与城市公共交通路线相连接的道路以及相关设施。
  公共绿地是指小区内的绿地建设,这一点因为与社区环境的关系比较密切,我们放在下一节来讲述。因此,这里讲的主要是公共服务设施。 公共服务设施可以分成两类: 第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施,包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等,这些设施保障基本居住需求的满足; 第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施,包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施,这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。
     衡量理念:把握必需 勿求完美 对于配套设施的衡量,许多人的认识是越全越好、档次越高越好,其实,这种认识对于上面讲的第一类的公共设施是可以的,但对于第二类的公共设施,在目前的房产市场环境下并不现实。
  为什么这么说呢?第一,它的投入更大,这一点无需多说;第二,这些设施的建设不仅仅依赖于开发商的实力和运营能力,还与政府的市政规划、其他单位的合作有非常重要的关系,比如教育配套,与教育行政主管机关有关,与学校有关,还有邮局、银行等的开办,开发商都无力左右;第三,在楼盘销售完毕之后,这些设施都是由其他相关单位来负责,因此这些设施的实际运营,开发商很难保障也不愿保障,而购房者想让开发商继续负责也很难办到。
    因此,这些方面单靠购房者与开发商之间的合同是很难解决和约束的。因此,在这种基础上求全实际上是一种奢求,很难实现。 除了上面说过的第一类设施是必需的之外,每个家庭的情况对配套设施的需求是不完全一致的,考虑可以有所侧重。
   1。银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施 这些设施对于现在的城市生活来说基本是必需的。  对于这些配套设施,衡量的因素其实主要不取决于开发商的承诺,而是要考虑楼盘的规模、所处的位置、小区入口、交通条件等这些客观因素,因为这些设施都属于盈利性的,相关机构在开办的时候主要考虑的是客观条件。
  比如:超市的选址会考虑地理位置、人口密度、居民收入、交通、消费水平和租金。  邮局的配置按照有关规定,居民区在7000人以上配所,l万户(3万人)以上配局。银行的设立考虑因素会更广一些,一般不会在每个小区设分支机构,而是会综合考虑周边的状况来选址。
  因此,这些具有盈利性的配套设施,购房者可以通过这些客观因素来判断,也就是说,具备这些因素,开发商即使没有承诺也会有。  总之,如果小区的基础条件好,其他生活配套设施也会跟着好,如果基础条件不好,其他方面也很难保障。
   2。教育设施 教育设施对于现代家庭越来越重要,近几年,楼盘销售时打教育牌的越来越多,方式有:开发商与邻近的学校签订协议,购房者的子女可以入读或者以某种优惠条件入读,所谓的“名楼+名校”的模式;联合办学,开发商与学校联合在小区内建分校;开发商自己办学,师资上与学校合作,等等。
    对于教育设施,购房者的考虑应该是:(1)周边的公共教育系统如何;(2)距离的远近和交通情况;(3)开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何,是否为教育行政部门所认可;(4)周边有没有可替换的教育设施。
   3。医疗设施 这一块对于老年人来说非常重要。但目前的小区在医疗设施的建设上还很薄弱,大部分的楼盘不会单独来构建这套设施。  这其实不取决于开发商,而与国家的医疗卫生体制有关。
  在英美国家,社区医疗设施的建设是国家医疗体系的一个重要部分,我们国家目前的医疗资源分配还达不到这种程度,因此这方面不能指望开发商,购房者还是要主要考虑周边的公共医疗系统和交通情况,小区内能有基础性的医疗设施就可以基本满足了。
     4。文化体育设施 这一块主要包括非收费的开放性设施和收费设施,主要是会所。现在一般的小区都会有开放性的非收费体育健身设施,这方面的问题主要是日常维护,与物业管理的关系比较大。
  问题比较多的是会所。会所建设在这几年的房产市场中越来越重要,但引发的问题也越来越突出,主要集中在: (1)会所的产权问题 会所的产权界定问题在近年来很突出,北京、深圳等城市都有大规模的集体诉讼,处理结果也很不一致。
    目前各方说法不一,比较而言,具有操作性的意见是:业主购房时如果公摊面积已摊了会所面积的,那么会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有摊会所面积的,且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证,开发商具有会所的产权。
  

2014-01-13

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有交通运输设施、水电暖气,等

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