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如何计算销售不动产?

如何计算销售不动产、转让无形资产的应纳税额?

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2016-06-01

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     (1)销售不动产 销售不动产业务的计税营业额是指纳税人销售不动产所取得的销 售额,即向对方收取的全部价款及价外费用。 1) 将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。
   2) 代收代付费用。房地产开发公司销售商品时,要代当地政府及 其职能部门收取一些资金,如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅 炉增容费等。  对此类代收资金及费用,房地产开发公司在财务处理上 不是作为自己的营业收入,而是作为代收费用处理的。
  根据《营业税 暂行条例》中关于营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用 的规定,对此类费用,不论其财务上如何核算,均应全部计入销售不 动产的营业额中征收营业税。   3) 合作建房营业税计征依据的确定。
  合作建房的方式有两种,一 是纯粹的“以物易物”,二是货币资金与土地使用权合股。 ①“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相 互交换。具体的交换方式也有两种:以房换地,以地换房;租地建房, 以房抵租。
   A。   以房换地的营业额的确定。例如,甲方投资1200万元在乙方 提供的土地上建造房屋,房屋建成后按协议甲与乙按6 : 4的比例分配 摩屋。由此可以推知,乙方提供的土地使用权价值为800万元。
  房屋 i成后,其价值为甲方投资的1200万元再加上乙方提供的土地使用权 价值800万元,合计为2000万元。  双方按6 : 4的比例分配房屋,分 别取得1200万元和800万元,从表面上看双方均未获得任何增值价 值。
  但分析其内涵可以发现,甲方取得的1200万元是由720万元 (1200x60%)的房屋价值和480万元(800x60%)的土地使用权价 值组成的;乙方取得的800万元是由480万元(1200 x 40%)的房屋 价值和320万元(800x40%)的土地使用权价值组成的。
    其实质是建房单位甲用价值480万元的房屋换取了有土地使用权单位乙价值480 万元的土地使用权,即发生了销售不动产和有偿转让土地使用权的行 为。那么,建房单位甲应以480万元作为销售不动产的计税依据,土 地使用权的提供方乙应以480万元作为有偿转让无形资产的计税依据。
     B。 以出租土地使用权换取房屋所有权应税营业额的确定。例如, 甲方租用乙方土地使用权若干年,由甲方在该土地上建造建筑物并使 用,租赁期满后,甲方将所建建筑物连同土地使用权一并归还乙方。
   在这一经营过程中,甲方是以建筑物为代价换得若干年使用权,乙方 是以出租土地使用权为代价换取建筑物,则甲方发生了销售不动产行 为,应对其按“销售不动产”税目征收营业税;乙方发生了出租土地 使用权的行为,应对其按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
     ②甲方以货币资金、乙方以土地使用权合股,成立合营企业,合 作建房。以此种形式的合作建房,要视具体情况确定如何征税: A。 房屋建成后,如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式, 按照营业税“以无形资产投资入股,参与投资方的利润分配、共同承 担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对乙方向合营企业提供的 土地使用权,视为投资入股,不征营业税;只对合营企业销售房屋取 得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。
     B。 房屋建成后,乙方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式 参与分配,或提取固定利润,则不属于营业税所称的“投资入股不征 营业税”的行为,而属于乙方将土地使用权转让给合营企业的行为。
   那么对乙方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转 让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税;对合营企业则以 全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。   C。
   如果房屋建成后,双方按一定比例分配房屋,则此种经营行 为,也未构成营业税所称的“无形资产投资入股,共同承担风险,不 征营业税”的行为。因此,首先,对乙方向合营企业转让的土地,按 “转让无形资产一一转让土地使用权”税目征税;其次,对合营企业的 房屋,在分配给甲、乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产” 征税。
     4) 外商投资企业从事城市住宅小区建设,就其取得的营业额计 税。对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由税务机关按同类住宅房屋 的成本价核定计税;对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 (如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转 让价格中,并已征收营业税的,不再计征营业税。
     5) 房地产开发企业与包销商签订合同售房情况的营业额确定。房 地产开发企业与包销商签订合同,将房产交给包销商根据市场自订价 格进行销售,由房地产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收 取价差或手续费,在合同期满后未售出的房地产由包销商进行收购。
   在这种情况下,在合同期内包销商是代理房地产开发企业进行销售, 所取得的手续费收入或者价差应按“服务业一-代理业”税目征收营 业税。  同时,应对房地产开发企业取得的收入按“销售不动产”全额 征收营业税;在合同期满后,未售出房屋由包销商进行收购,其实质 是房地产开发企业将房屋销售给包销商,对房地产开发企业应按“销 售不动产”征收营业税;包销商将房地产再次销售的,对包销商也应 按“销售不动产”征收营业税。
     6) 不动产抵押情况下营业税计税依据的确定。银行贷款给单位或 个人,借款人以房屋作抵押。如果期满后,借款者无力归还贷款,抵 押的房屋被银行收来偿还贷款本息,这表明房屋的所有权被借款者有 偿转让给银行,应对借款者按“销售不动产”税目征收营业税。
  银行 如果将收归其所有的抵押房屋销售,也应按“销售不动产”税目征收 营业税。   7) 以“还本”方式销售建筑物的营业额的确定。以“还本”方式 销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房 屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销 手段。
  对这种行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营 业税,不得减除所谓“还本”支出。   8) 关于个人销售拆迁住房的营业税的确定。对城镇房屋拆迁中的 个人所得税和契税问题,财税[2005] 45号文件已有明确规定。
  由于 城市房屋拆迁中的形式多样,不仅涉及货币化补偿,还涉及产权调换的问题。这里就涉及产权调换下,房地产企业补偿给被拆迁人的房屋 如何征收营业税,个人通过产权调换新取得的房屋再转让时如何征收 营业税的问题。
    国家税务总局在国税函[2007] 768号文件中给了明 确解答。 首先,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质 是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
  房地产开发公司将 所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益, 根据现行营业税的有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。   由于产权调换没有现金交易,只涉及应交营业税计税营业额的确认问 题,国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营 业税问题的批复》(国税函发[1995] 549号)的规定,对偿还面积与 拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价 核定计征营业税。
    对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共实施 (如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入中已包括在住宅转让 价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。 其次,被拆迁人取得的拆迁补偿住房再转让时,5年时间的计算 应根据国税发[2005] 89号文件规定,以新房的契税税票的填开时间 或房产证办理时间孰先为原则来确认,而不是以被拆迁房屋原始的契 税税票的填开时间或房产证办理时间来确认。
     销售不动产应纳营业税税额=销售不动产的计税营业额x 5% (2) 转让无形资产 转让无形资产的计税营业额为转让无形资产所取得的全部收入, 包括货币资金、实物和其他经济利益。
   1) 从事转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权 和商誉等项目,以取得的转让收入额为计税营业额。   2) 以无形资产投资入股,参与受资方的利润分配且共同承担投资 风险,其无形资产的转让行为不征营业税;但转让该股权时,其股权 转让额应作为计税营业额计征营业税。
   3) 转让无形资产的同时发生的货物销售行为,按规定一并征收营 业税。 转让无形资产应纳营业税税额=转让无形资产的计税营业额x 5% 。  。

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