俗***

国家无偿划拨的土地可以按评估价值

1、如果评估价是按划拨土地土地评估，那么应当按评估价入账，不能再有折扣。 2、如果评估价是按出让土地评估，那说明评估报告是不适用的。即评估价格不能用来入账。因为评估目的不是为了入账。目的不相符，不能采用。

学***

拆迁过度费是如何规定的?济南市拆

就我的理解，过渡费已经包含在补偿费里了。而且回迁时也不需要过渡费凭证。

4***

遗产房遗产房,有2哥哥一个妹妹，

需要产权人同意出售，具体咨询房屋登记管理部门。

1***

我想咨询一下专家：单位名下的房产

需要原单位的上级主管单位出具证明。另外还要看产权是不是清晰。

北***

房屋继承权公证是否必须再单做一个

这有什么不可理解啊…… 你前面作的是“你继承父亲遗留的一处房产”的公证；后边作的是其他继承人的“放弃继承权声明”的公证。这就是两个公证了，所以就得分别收费了。你们自己的错误，当时就应该把这两个内容同时写进一份协议书里，就成了一份公证了。但即使这样，也是两个收费项目——继承财产按百分比收费，放弃继承按件收费。但避免了重复，提高办事效率。哈，你就再认一回吧。这二百元与这处房产的价值比不是九牛一毛么。建议抓紧办，然后赶紧过户。小心其他继承人说不定什么时候反悔，只要有一人反悔，你就麻烦大了。

北***

求助：赡养老人请教各位专家：儿子

从法律上讲，儿女都有赡养父母的义务，并有权继承父母的遗产。儿媳妇没有赡养公婆的义务，也没有继承公婆遗产的权利；但在儿子去世后，儿媳尽到了主要的赡养义务的，可以分得公婆的遗产。在有儿女的情况下，孙子没有对爷爷奶奶的赡养义务，也没有直接继承遗产的权利；但在其父等于爷爷奶奶去世的情况下，孙子有权代位继承其父继承爷爷奶奶的遗产。所以，在你说的情况下，儿媳妇都没有赡养老人的义务；大儿子的一个儿子和三个女儿，虽然都上班、单位的效益也很好，但没有法律上的赡养义务；而两位老人还有的一儿一女，虽然都是农村的，没有经济来源，而且也都六十多岁了，现在两位老人生活不能自理，但也具有法律上的赡养义务。以上是从法律上说的，但根据实际上的情况，二位老人可以向那上班的孙子和三个孙女请求协助赡养，如果他们拒绝协助赡养，二位老人有权以遗嘱的方式不让他们得到遗产。在大儿媳同意的前提下，也可以用遗嘱确认由大儿媳继续赡养，并给她相当的遗产为回报。

箭***

房产过户，求助！是我爷爷、奶奶（

你好！ 1、可以！但是要到公证处公证！ 2、办理继承比赠与或者买卖好1

小***

我能否继承祖母的房产？我是家里的

一般来说，孙子是没有法定继承权的，除非有有效的遗嘱。继承法第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”的规定进行。按你的说法，如果遗嘱没有提及房产的分配方法，那么只能按法定继承处理。但是你奶奶的书面遗嘱中有“长孙为大，所以应和她的儿女以平等身份共同继承财产”那么一句，这就证明你也有资格去继承你奶奶名下的所有财产（财产包括房产）。你父亲作为第一顺序继承人当然有权继承，谁也无权剥夺，除非你奶奶立下了遗嘱不让你父亲继承

电***

房产遗嘱公证后继承发生，房产过户

继承房产证过户流程：　　一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明; 　　二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：　　1、被继承人死亡证明; 　　2、该套房屋的产权证明或其他凭证; 　　3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 　　4、继承人的身份证件; 　　有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。　　三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件) 契税完税凭证(原件)。　　四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。　　房地产继承过户所需的费用　　办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费：　　1、继承权公证费用; 　　继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。　　2、房地产价值评估费用; 　　根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，　　房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 　　100以下(含100) 5 　　101以上至1000部分 2.5 　　1001以上至2000部分 1.5 　　2001以上至5000部分 0.8 　　5001以上至8000部分 0.4 　　8001以上至10000部分 0.2 　　10000以上部分 0.1 　　3、房地产继承过户税费。　　由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。　　4、契税　　法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。　　如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。　　但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了

北***

公积金没贷过款,但曾取出过钱,能

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。申请银行个人住房贷款工作流程：（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。（二）支付30％以上的房款。（三）去房管部门办理预售登记。（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。两种还贷方式利息天壤之别一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。 “在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话： “两种还贷方法哪一种更合算呢？” “总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。” “哪一种更方便呢？” “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。” 随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。银行倾向性在于息差导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。银行称没占到便宜昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。 “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。” 一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。” 孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。原因在双方信息不对称贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平) 相关链接两种还贷方式比较 1、计算方法不同。等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

流***

关于我妻子两姐妹,大姐一直以来未

　　房子是你们所建，但宅基是你岳父的，所以该房产是你们夫妻与岳父母的共同家庭财产。你们与你岳父母对该房产是共同所有人。你们可以约定对该房产的各自份额。如果未约定的话，一般是各占50%。　　对于属于你岳父母的房产，你岳父母有处分的权利，他们可以立遗嘱处分自己的财产，遗嘱中可以决定将该房产由继承人中的一人或多人继承，也可以遗赠给继承人以外的人。如果他们想把房子给你的话，你可以让他们立下遗嘱，他们的份额以后由你们夫妻继承。　　如果你岳父母不立的话，按法定继承来办。　　也可以你与你岳父母和你妻姐签订协议，确认该房产为你们夫妻所有，让你岳父母放弃自己的所有权，这样你妻子的姐姐在上面签字也就视为同意了。

余***

怎么没有提及房地产，怎么没有提及

房地产市场应该包括在纳入到了要素市场里，同时“建立城乡统一的建设用地市场”提法也涉及到了房地产的根本性改革

非***

一审诉讼离婚后财产分割，被告在答

原告应根据被告的主张以及所提供的相关证据进行有针对性的反驳，当然，必须提供支持自己观点或反对被告观点的充分证据。法院，只能根据双方提供的证据材料，按照证据规则进行分析论证，根据事实和证据作出合乎法律的正确判决。当然，也可以根据自愿原则进行调解。

w***

回避问题同父同母的兄弟,因幼时父

诉讼中的回避制度要看是什么身份。如果符合身份的规定，当然应该回避。根据《刑事诉讼法》第29条、第31条的规定，下列人员适用回避：审判人员、检察人员、侦查人员、书记员、翻译人员、鉴定人。　　根据《刑事诉讼法》第28条、第28条规定，在下列情况下，以上人员应当申请回避：　　1．是本案的当事人或者是当事人的近亲属的；　　2．本人或者他的近亲属和本案有利害关系的；　　3．担任过本案证人、鉴定人、辩护人或者诉讼代理人的；　　4．与本案当事人有其他关系，可能影响公正处理案件的。

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怎样确定是否央产房?有房产证,是

1、央产房也是房改房； 2、确定是不是央产房需要看原购房合同（购房或者房改协议），如果购房协议上的甲方（出售方或者原来的单位）属于中央国家机关（如中宣部）、国务院的部委办局（如公安部、台办、国资委、烟草总局）、国务院直属机关（如国务院办公厅）、国家直属企业（如中石油、建设银行总行等企业名称以中国开头的）、国家级社团组织（全国妇联等）、全国人大以及政协机关、国家直属机构下属单位、部委的下属企业（如外交部下属的中国外文印刷厂）等等。 3、如果是属于央产房，需要在位于蓝岛大厦的央产办办理备案建档手续方可上市； 4、原单位如果已经撤销那么就要看其上级主管单位属于那里，如果属于上述提及的机构的就是央产

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