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A***

卖二手房卖房者需要注意什么呢？

第一、挂牌。找一个靠谱的中介公司是的重要的，但是在确定中介的时候应该明确委托方式和挂牌期限。有些中介为了压低价格赚取其中的差价，会先付给卖房一些订金，所以在卖房的过程当中千万不要轻易收取订金。第二、委托不等于全部放权。在进行卖房的时候一定不要全权委托不然后悔的就是你，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产，所以在委托的时候不应该全权委托。第三、谨慎交钥匙。在进行卖房的过程当中比较麻烦的就是看房了，不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多而导致房屋有某些损害，若有家电或其它物件的话，更存在被盗风险，所以在交钥匙的时候应该谨慎好给中介达成一定的共识。第四、合同不要留空白。买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注，所以进行签合同的时候应该注意细节不要留有空白这样很容易让人钻空白。第五、报价要合理。很多中介为了赚取更多的费用，所以就会带自己的人过去看房，然后多方挑剔，之后压低房价，所以身为业主应该了解小区周围的行情，地段是决定房价的基本因素房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观、馈赠物品甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)。

李***

违约金是按总房款算还是按已付房款算？

2008年9月蔡某与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定：总房款30万元，同年12月31日前交房，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。合同签订后，蔡某即支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。但房地产公司却直至2009年6月底才通知蔡某办理入住手续。蔡某要求解除《商品房买卖合同》，并要求房地产公司支付总房款2%的违约金，但房地产公司称应按已付房款的2%支付，而不是总房款。那么，此案中的违约金应以哪个为标准赔付呢？」二-律师说法房地产公司应按总房款的2%向蔡某支付违约金。我国法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，房地产公司未按合同约定的时间向蔡某交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。按照双方的约定，以买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。在违约金的计算方式上，虽然该房款大部分为银行贷款，但开发商实际上已经得到合同约定的全部房款，所以，房地产公司应按照全部房款向蔡某支付违约金。法条链接《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。