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那要看你跟开发商那可以办证不!有的开发商有那个关系的花点钱还是可以办的,有的开发商是办不了的
位置、面积、租期、租金、支付方式、违约责任、解除条件等。
由于你市在车库里丢的,所以物业应该向你赔付.
注意“买”与“租”的区别—— “买的”,应当签订购房合同,并到房产部门办理登记,交纳税费,取得房产产权证,具有永久的财产所有权,没有使用期限。 “租的”,则有签订租赁合同,不用到办理房产部门登记,租赁税由出租方承担(但目前核查不严),没有房产证也没有产权,只有合同期限内(最长不得超过20年)的适用使用权,合同到期交还租赁物,什么也落不下。 你这“租赁合同”中注明“租期从合同约定之日起至租期满20年止。欺满后由乙方免租金继续使用该车位,不再另行签定租赁合同,直至2074年8月27日”。 这哪里是“买的”啊。显然是租的啊。 这个合同的最大问题在于,这显然是开发商为了避免办证交税!而偷漏税是违法的。根据《合同法》的规定,违反法律的合同是无效合同。那么,一旦税务机关查下来,这合同就无效了(甚至有时候开发商会故意利用这个借口收回,这是有先例,他们收回后另涨价出租)。无效合同的善处理原则上是各自返回财物,那么就是你交回这车库,开发商返给你钱,可是,谁也不知道,向开发商要账非常地难啊!慎重了。 这样的合同还有什么补救办法?趁他们现在还有偿还能力,以合同违法主张无效,请求退款或将租赁合同改为买卖合同,并办理产权证。
按照合同办理,你的合同已经写得很明白了,开发商不按合同交房就是违约 要不然要合同干什么
你们签的是租赁协议,你本身对车库是没有所有权,只有规定期限内的使用权,因此,在得到出租方的同意之后你可以转租或者转卖。也就是说他的使用期限最长为20年,超过20年的无效。但是一般都是和房屋的期限一样,其含义就是过了20年 你们又自动的续签了合同,延展了期限。1-7-7-3-4-9-2-0-3-5
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)规定: 关于租金收入确认问题 根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行。 因此,你单位根据合同约定提前一次性收取的以后两个年度的租赁费,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,贵企业可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入,与该收入对应的成本费用按照收入与费用配比原则进行分摊。
楼主你好: 不知道你的车库属于那种情况,以下三种情况的处理方式不一样,仅供楼主参考: 1、建筑物内,利用建筑物(无地下室)底层作为车库的,房产与车库为独立产权,车库与房产有必然联系。要是楼主是此情况,既然车库的手续(符合房地产交易的手续)办下来了,那么应该没问题,但楼主应向开发商详细了解房产和车库的公摊面积计算,防止开发商忽悠人。注:为什么先办车库,可能是车库在公摊面积及土地分割上与主体建筑如何划分的手续比较棘手。 2、利用建筑物地下室作为车库的。地下室具有人防用途(分战时和平时),平时就作为车库。这用情况是根本不让交易的,(当然在这种情况下,准确一点应称为车位)大都是无偿使用。 3、建筑物外,小区内建设的车库。与第一种情况类似,但车库作为 独立的建筑,开放商要独立报建,并且单独备案,与房产没有必然联系,虽然开发商可以办下车库的手续,但不代表他一定能办下该房产的手续。这种情况,楼主须三思。 其实简单一点就是:第1种情况,楼主可以放心交易,但要谨慎,尽量少吃亏;第2种情况,开发商就是骗子;第3种情况,楼主如交易,风险很大。 内容有限,仅供楼主参考。
1.你的问题应该是假设的吧? 2.每个开发商预测面积时都会要求施工员按照(商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则)测量,施工人员了解这规则是开发公司应该具备的素质,违反了建设部的规则,绝对算是误导消费者的欺诈行为,打起官司来是输定的。 (商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则) 第八条公用建筑面积由以下两部分组成: 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 第九条公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算: 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
就看你和房东的协商如何,象这种情况钱在对方手上,你会比较被动,所以和房东好好协商最重要;另一种方式就是转租,找到下家后再和房东一起协商退款事宜,这样就避免了房屋空置期,相信房东也会通情达理的。
一、租房合同到期了,想续签, 请问,在原合同上标明,此合同及保证金继续生效至 月 日,然后双方签字,可以吗? 合同是双方当事人意思表示一致的结果,原租房合同已经到期,想续答,如果双方当事人愿意继续原合同项下的条件,当然可以对原合同的租赁期限一项进行批注,以达到重新签订合同相同的目的。 二、或者是必须重新签新合同? 法律没有强制性的规定,因为民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思自治的结果,是一种任意性法律规范,只要双方当事同意即可。
房地产基本知识可不少,仅我的档案集就有200多条,先告诉你30几条吧!!有需要再说。 1.住宅的种类 住宅的种类繁多,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。 (1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 (2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 (3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 (4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。 (5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。 2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难,实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”,从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。 3.内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员(外国人、港澳台人士)销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售,但向国内(香港、澳门、台湾地区除外)个人售房,须经人民政府批准。 4.商品房的结构有几种形式 商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式: (1)砖混结构住宅; (2)砖木结构住宅; (3)钢筋混凝土结构住宅。 5.砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 6.砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。 7.钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 8.住宅的建筑形式 根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅(也称小高层住宅);11层~30层为高层住宅;30层(不包括30层)以上为超高层住宅。 9、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是: (1)平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%; (2)户内隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,降低了综合造价; (3)上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%。 不足在于: (1)复式住宅面宽大、进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风、采光较差; (2)层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用; (3)由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅: (1)安全防卫自动化; (2)身体保健自动化; (3)家务劳动自动化; (4)文化、娱乐、信息自动化。 具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务,是指家电设施、保安设施、能源管理等;所谓管理,是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。 要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统,均可称为“电脑化”,但不一定是智能化。必须采用某种或某些人工智能技术,使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能,方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件,但不是充分条件。 智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础,将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。 为进一步规范住宅小区智能化建设,建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(以下简称《导则》),将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。 (1)《导则》要求一星级示范小区应具有:安全防范子系统,包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理;信息管理子系统,包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理,供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理,紧急广播与背景音乐系统,物业管理计算机系统;信息网络子系统,包括为实现上述功能科学合理的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,建立有线电视网。 (2)二星级示范小区除应具有一星的全部功能外,在安全防范子系统和信息管理子系统方面,其功能及技术水平应有较大提高;信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网;物业管理计算机系统应配置局部网络,并供住户使用。 (3)三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下,应实现现代集成建造系统(HI-CIMS)技术,并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中,作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时,HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式,使其实现先进性、可扩展性和方便管理。 11、住宅的开间 在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言,故称为开间。根据有关规定,砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说,住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 12.住宅的进深 住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定,住宅的进深常采用下列参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上讲,住宅的进深不宜过大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住,补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区,如储藏室、走道等,用人工照明来弥补自然光的不足;另一措施是在住宅内部建造内天井,将光线不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 13.住宅的层高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米 。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如,我国传统的民居都造得比较高大,古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区,为抵御灾害,往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑,强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测,层高每降低0.1米,造价就降低1%左右。一般来说,层高设计规律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高可相应压缩。 14.住宅的净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示,即层高和楼板厚度的差叫做净高。 15.小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标,计算时应依据建筑平面图,按国家现行统一规定量算。 16.建筑容积率和建筑覆盖率(建筑密度) 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属物建设物除外。 建筑覆盖率又称建筑密度,是指建筑物基底占地面积与总面积的之比,除特别注明外,计算时一般包括附属建设物。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。 17.绿化率与绿地率的区别 其实,绿化与绿地,二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。 房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家所言,是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,在计算时,要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低,所以计算绿地率时不能计入。 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 所以,我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”,它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别,开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。 而且,国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道,长草的地方并不一定都能算作绿地,绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 其中,公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米,面积不小于400平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%(含水面),至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照,并要增设部分休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时,也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。 根据有关规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于30%,且要保证居住区内人均2平方米,居住小区人均1平方米的规模。 绿化覆盖率则不然,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是只要有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 18.为何国有土地使用证上编号会有不同 如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样,这有可能不是同一份土地使用证,应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同。 19.房屋的使用率与实用率 住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率,一般高层楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间;而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例,是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低。 在使用率计算方法的选择上,有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积,这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高,不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题,即便有些多层住宅有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 20.商品房销售面积 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 按套或者单元销售的商品房,各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。 21.套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积,完全属于买房人个人私有;与套内使用面积相比,更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为: 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 22.套内使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,按以下规定计算: (1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和; (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积; (3)不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积; (4)内墙面装饰厚度计入使用面积。 23.套内墙体面积 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为: (1)共用墙包括各套之间的分隔封墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 24.套内阳台建筑面积 按照《建筑面积计算规则》的规定,套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中: (1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积; (2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积; (3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积; (4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 25.公用建筑面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为每户分摊公用建筑面积之和。 公用建筑面积由两部分组成: (1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房; (2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等) 另外,购房人所受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,要在销(预)售合同中写明房屋名称,需分摊的总建筑面积。 公用建筑面积不包括什么? 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋,以及为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房不计入公用建筑面积。 26.分摊的公用建筑面积如何计算 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,各套(单元)分摊的公用建筑面积计算公式如下: 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间(如租售的地下室、车棚、人防工程地下室)的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 27.公摊面积多大为宜 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面积多大才适宜呢?一般来说,塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中,塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间,而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围 28、住宅的产权 住宅的产要一般是指住宅的所有权。住宅的所有权,简单地讲,是一种民事法律关系,指的是在法律规定的范围内,对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面,这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。 29.住宅的占有权 占有权一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候,占有权就为使用人行使——比如出租,当使用权发生转移时,占有权也随之转移。 30.住宅的使用权 对住宅使用的权力称住宅的使用权。会使使用权的人,既可以是所有权人本人,也可以是租房人等“外人”。在占有权和使用权暂时不归房主所有时,房主的所有权并未丧失。 31.住宅的收益权 收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力,比如上文提到的出租。 32.住宅的处分权 处分权由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时,债权人拥有房屋的处分权。 33、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是,一层若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上,长度明显大于宽度。板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时,很容易分出塔楼和板楼,简单地说,塔楼比较高、比较方;板楼比较矮、比较长。 34、 2006年北京市普通住宅标准: (1) 满足以下三个条件既可享受普通住宅优惠标准 a 住宅小区容积率在1.0(含)以上;b单套建筑面积在140(含)平米以下;c实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。 一级土地普通住宅交易价格为11454元/平方米。二级土地普通住宅交易价格为10592元/平方米。三级土地普通住宅交易价格为9289元/平方米。四级土地普通住宅交易价格为7749元/平方米。五级土地普通住宅交易价格为6047/平方米。六——十级为4828/米 注意:普通住宅标准同样适用于二手房的买卖。 (2)北京十类土地东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段,丰台、石景山为三到九类地段、其他郊区处于六到十地段。 (3)普通住宅优惠(1)、契税:普通住宅购房款1.5% ,非普通住宅3% ( 2、)营业税:,购买普通住宅2年后出售的,免征营业税。购买非普通住宅2年后出售的:税额=(售价-买入价)*税率(5%)
押金不能退,只能转租才能止损
推荐你北京租房十全大攻略: 1、 分析自己的需求,明白大致的预算 租房首先需要考虑你租房的时间长短、租金的大致范围、房子里面带的设备、你在路上能够忍受的时间等等。把自己的需求和预算想清楚,综合衡量后来选择你希望租房的大致地理范围,合租还是自己一个人租等,这样比较容易快速的搞定。 如果你喜欢逛夜店,晚上经常跟几个朋友在市里混,租郊县就不是太适合了。虽然成本会低一些,但是你加上每次晚了没有公交地铁啥的,加起来的费用其实同在市里租房差不多。 2、 几个直接找到房东的方式 l 给同事、同学和朋友放风是一个比较好的方式。通常同事会给你讲解哪些区域比较适合你上班居住,那都是他们实战所得到的。如果你的人脉够广,正好碰到一个朋友的朋友有合适的房源,那就正好不过了。我之前在国展附近找的一个房子就通过这种方式搞定的,因为是朋友的朋友,所以很多事情比较好说,大家有个相对信任。 l 不过也不总是那么碰巧。如果你锁定了一个小区,就可以到小区里面去逛逛,有的小区里有业主自己会张贴广告,不过大多是中介假冒的,我尝试过,十有八九都是,能不能直接找到房东纯粹看运气了。在小区逛的时候可以问问开电梯的,开商店的,因为这些人同小区的人接触比较多,哪家的房子要出租他们有可能知道。 l 还有就是上论坛。如果你常在一个论坛里面混,在这个论坛里面发帖求租也是一个很好的方式,大家帮助大家吧。有的论坛人多,有时候房东自己也会在里面发帖的。 3、找中介其实挺方便的,虽然需要多花点钱 很多时候又着急租房,或者又懒得去到处跑小区去找,找中介是一个效率很高的方式,毕竟别人是专门干这个的,附近的房源基本上都知道。租的时间长一点,其实中介费摊到一个月也没多少,何况很多时候中介费是可以谈的,我基本都谈到半个月的租金的样子,通过中介去找,往往还能比市场价便宜点。 租房基本上找正规的中介公司问题都不会太大。到门店去看的时候,不要随便找个人就好,可以先观察下,看看面善的,先聊聊,看感觉如何,感觉不合适的就找个借口另外换个。我曾经遇到过态度不好的中介,把我气个半死。一个中介的门店房源都是共享的,所以找个好点的中介给你服务还是能省心不少。另外,问中介要张淘房卡是很有必要的。因为有了淘房卡,你可以在淘房网上给这个中介评价,中介一般都会有所顾虑,那些敢给你淘房卡的中介也是对自己服务有信心的。 4、一定要签合同 租房一定要签租赁合同,要学会保护自己的权益,即使是跟朋友的朋友租的房子。为了避免以后的纠纷,先小人后君子嘛。经常看到有的同学说房东、中介不退押金,确实生气,如果一切涉及到钱的地方都白纸黑字的写在合同里,这些事情是可以尽量避免的,至少对双方都有约束。尤其是私自找的房,一定要看房产证;如果对方是转租的情况,一般都是合住在一起,可以忽略这个,不过水电的结算和押金的退还还是要在合同中说清楚,这是起码的租房要求。 5、选择市区或郊县看你自己的需求 住市区的好处就是交通方便,上班路途时间少些,缺点当然是租金贵。比如一室一厅的,在市里要2、3000,同样的房子在通州1千多就能搞定,有的条件还好些。 住市区还是郊县需要大致测算下综合成本,老要跟朋友在市里聚的建议就找个市区住了,节约的打车费用往往就够那个差价。另外,郊县的交通现在也好了起来,不过时间还是要多花些。原来有同事住燕郊,一天3、4个小时在路上,我想起来觉得挺恐怖的。 住郊县会感觉生活舒适一些,通常小区环境比市里好。另外一个重要的方面是郊县的物价往往比市里低一点,一般的餐馆会比市里便宜不少,买菜也便宜些。 6、同房东合住有时候也挺好 有朋友跟房东合住过,有的房东挺好,还经常能蹭饭吃,有的觉得房东管太多,住了不多久就搬出去了。一般来说,房东会比较抠门,会管得比较多,毕竟是别人自己的房子。不太想被约束的建议还是别同房东合住。不过人与人之间也讲究个缘分,如果与人为善,同房东搞好关系,房东往往会更加照顾你,这样也挺好。 7、合租有好有坏 合租当然能够节约钱,我曾经在国贸附近找了个小三居合租,一个月才800多块钱(当然很小,条件一般,不过我也就睡睡觉而已),可以走路上下班。合租还有个好处就是大家能够彼此照应下,比如谁有空谁就去卖卖电什么的。我在通州一个人租房子的时候,经常搞得家里没水没电,?澹〉比灰部吹胶芏嗪献獬臣艿模故且悸窍潞献馐矣训男愿裆钕肮呤裁吹摹V坝懈雠笥眩⒆樱硗庖桓雠⒑献猓歉雠⒕M砩铣鋈ネ妫古级腥嘶乩醋。胍够挂蚕欤浪恕A硗猓浩绲确痔臣芤彩呛献饩7⑸氖焙颍肫湟院蟪臣埽环脸蠡八翟谇巴罚炎约旱南埠煤头锤械氖挛镉牒献庹呓涣鳎得靼渍庋吹够购眯? 8、到二手市场自己配点家电啥的也挺好 租房有时候会遇到配置不太全的地方,比如有时候洗衣机没有,一般来说,跟房东好好沟通,大多时候加个一两样东西问题不大。不过也会遇到你要房东给你加东西,房东就要你给他加租金的情况,这时候往往算算还不如自己去买。买新的往往太贵,可以到二手市场去淘淘,比如电视啊洗衣机啥的,一般几百块钱就能搞定个将就的,等不租的时候还可以再卖出去。当然也可以跟房东或者中介商量,自己先去买,等不租的时候再给折个价。 9、租床位也成,单位房比较省,能自己做饭最好 在经济不宽余的情况下,可以在学校附近找床位出租,这样比较安全,而且价格也可以接受。北京还有些地方提供地下室出租,个人感觉比较压抑。有人会选择住平房,可我个人认平房比较乱,人杂,好多都没有卫生间,洗澡和上厕所都很不方便 (有独立卫生间 的不在讨论范围),尤其是冬天,土暖气不是很安全,所以建议还是住床位好一些。不过平房的好处就是人情味浓 。 如果能找单位的房出租,或单位个人往外租,这样一般不用自己交暖气费,可以节约不少钱呢(北京有好多那种福利房,都单位给出暖气费)。气费1年最少也得1000(面积小的),找到包暖气的房子你就偷着乐吧。不过现在一般租房的暖气费都包含在月租金里,让人感觉不到这种差异啊。 在选择房子的时候,要充分考虑做饭的问题,要是自己会做饭,那最好还是选择能自己做饭的房子,虽然比起没有厨房的要贵一些,但是绝对可以为你省钱。在北京出去吃饭的费用很高,可是在家做就要便宜很多。比如我以前有一个朋友当时刚来北京,也没什么钱,住的是地下室,每月300元左右,可是由于在外吃饭,生活费600-700,而我当时租的房子是700,自己开伙,生活费200-300,而且吃得很好。所以我觉得在租房的时候一定要充分考虑厨房。 10、其他需要注意的地方: 一定要问清楚水电煤气的缴纳,尤其是暖气费,还有物业费,卫生费,什么收费标准,要是交给房东任何费用,一定要他出具收据,至少要写一个字据,避免以后出现问题无法证明。自己把费用单据收好也很重要。有此我退房的时候,因为煤气费交费单据没找到了,不知道该扣多少,结果那中介也扯淡,非要什么字据,懒得去跑,白白损失了百来块。
合同法,降低服务质量。
你好! 如果存在下列情况,车库没有产权证! 1、层高没有达到2.2米以上; 2、层高虽然达到2.2米以上,但是没有经过规划批准,或者虽然经过批准,但是批准的高度是2.2米以下。
一般最长期限是五年
买车位跟购房合同是两回事。
我自己去药店买的这种,儿子要是上楼看到这要吃,每次我都给他吃一片,我是吃两片
豆芽、豆腐、面包等都是代表发的东西 鱼和鸡代表有积有余:) 还可以买锅和花瓶
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