土地出让金问题！急本人刚买的二手房，手
买卖二手房须明确大小产权
(2001-12-13 08:26:26)
二手房产权是否明晰,在交易中尤为重要。进行二手房买卖时,应注意区分二手房的大产权与小产权。
大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房产使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。
由于房改房只有产权证,无土地证,许多业主便很疑惑:如何使房改房的产权变为大产权呢?按有关规定,房改房经交易后,由购房者缴纳土地出让金,就可以变为大产权。
如果将大产权的商品房拿到二手房市场出售,购房者是否需要缴纳土地出让金?
出让金是国有土地所有权的货币体现,属于地租性质。开发商办理合法的立项开发手续后,必须办理土地出让手续。国家按规定收取土地出让金和使用税(费)。对商品房而言,房地产开发商以出让方式取得土地使用权时,必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发。所以,开发商在销售商品房时,会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人,也就是说,商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。
根据现行法律规定,居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限。
不少人以为二手房交易中的“土地出让金”与“收益分成”皆为中介的收入,这是一种误解。事实上,土地出让金与收益分成只是中介代收代缴的费用。土地出让金由中介代收后,须交给房管部门。收益分成部分,如原房屋属于国家的上缴给国家土地,如原房屋属单位,则缴原产权单位。
(王莉蓉 贵州日报)
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