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由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说,延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间,可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。 一、延期交房违约金的标准及其调整 按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定,卖方不能按约定时间交付房地产的,每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准,笔者碰到的法院或仲裁机构的判决或裁决意见有: 1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定,根据合同自由(意思自治)原则,予以支持; 2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为每日万分之三; 3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为按购房款计算的同期贷款利息。 上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此,笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析: (一)关于违约金的性质 在《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)实施以前,有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能,还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度,《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发,摒弃了违约金的惩罚性功能,而确定了违约金的补偿性,即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失,其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度,从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。 我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英美国家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则,1971年美国俄勒冈州最高法院审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井,约定1967年4月1日完工,每延迟一天付50美元的损失赔偿,被告超过21天才完工。诉讼中,被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。法院据此判决该违约金条款不得强制执行。可见,就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下,甚至可将约定的违约金调整为零,不予赔偿。 (二)延期交房引致的买方损失 《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定,即赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言,如果卖方按期交房,买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失,也相当于英美法中的期待利益的损失。 从买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将"合同履行后可以获得的利益"理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。 这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题,即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金,普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息,造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为 标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的,这部分损失差额不应由卖方来承担,因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失,与卖方延期交房没有相当的因果关系,换句话说,不论卖方是否按期交房,买方所受的这部分损失差额总是存在的。 综上分析,按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的1.5%,对照我国目前银行贷款利息月息0.465%,约定的违约金是银行贷款利息的三倍多,也大大高于该房屋的实际租金,根据违约赔偿的补偿性原则,显然存在约定违约金过高的情形。当然,由于《合同法》对"过分高于"的规定过于抽象,在实践中容易引发争议。对于违约金"过分高于"实际损失的标准问题,最高人民法院在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释(二)》(下称《解释(二)》)(草案)中规定以超过30%为标准,该解释一旦颁布,有助于统一司法实践,使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是,对过高违约金的调整应当由当事人提出,否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。 至于对过高违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为"过分高于"的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为,从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定,目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一,似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。 二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用 在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中,有些买方还提出其它损失,如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学,因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失,在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先,买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次,买方将受到《合同法》一百一十三条规定的可预见规则的限制,即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此,买方还需证明其损失是卖方在订立合同时"可预见的"而不是"过分的远隔"。笔者整理出影响法院决定可预见范围的事实包括如下情况:违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析,仅就延期交房的通常情况而言,买方买房通常是为了自用或出租,因此 ,租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失,由于买方的自身情况千差万别,卖方不可能也没有义务对此一一了解,从"通情达理人" 角度出发,差旅费损失不具备可预见性,除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。
方法如下: 1、找当地房管部门或消协投诉,协商索赔; 2、交房后,拒交物业费管理费或采暖费;(延期交房问题解决后再补交) 3、协商未果,依法起诉,要求开发商赔偿损失。
关于违约金的数额问题,一把来说商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 根据法律规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 即遇到此类问题,购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿的相关条款约定。合同有约定的,按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
开发商逾期交房,拿违约金问题 1、延期交房,通常在购房合同中有明确约定此种情形的违约金计算方式。 2、购房合同里,延期交房的违约金计算通常有两种,按日计算利息损失,或者直接固定违约金的数额。
首先我们需要明确两个法律关系,一是王先生与开发商之间签订的商品房买卖合同关系,二是王先生与银行签订的商品房担保贷款合同关系。 你与开发商的法律关系,由于开发商跑路而遭到破坏,你可以解除与开发商之间的商品房买卖合同。 其次,按照我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。 需要先跟开发商解除商品房买卖合同,然后跟银行解除贷款合同。如果银行不同意,可以起诉。 同时,根据相关条例,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。开发商需将已经收受的购房款本金、利息退给你,因抵押贷款支付的利息损失也由开发商承担。 剩余欠付的银行购房贷款本息由开发商向贷款银行承担付款责任,你可以不再向贷款银行支付按揭款项。
开发商逾期交房违约金怎么定:有约定的从约定,没有约定的,根据实际损失来确定。 《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 依据该条规定,开发商逾期交房,购房者可以根据商品房预售合同的约定向开发商追究其违约责任。若合同约定的违约金低于购房者因开发商逾期交房造成的实际损失,则当事人可以根据实际的损失请求裁判机关予以增加,若合同约定的违约金过高,则开发商也可抗辩请求裁判机关予以减少。
开发商一般来说要收取违约金。 即使真的上涨了15%,那么退房的主动权在开发商手里,何不即收取违约金又赚取房价上涨的空间?
您好,如果觉得违约金过低,双方可以协商调整,如需帮助可以来电咨询<br/>法不阿贵,闻言审听。言出添正气,笔动减冤情。有麻烦找我,电话<br/>免费房产纠纷法律咨询就到法帮网 http://www.fabang.com/ask/browser.php?tid2=20
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上海的预售合同是统一的,都有规定。不知道你在哪个城市?如果合同上有规定的话,开发商没有按时交房会赔偿违约金。从预定交房之日算起,到拿钥匙交房日为止。你仔细看看预售合同上写了没有,一般都写着的。没有交房肯定不是你一家的问题,要和其他业主联合起来,找开发商交涉,一般都会有赔偿的。
退期房很难的.
您好!如果开发商已经违约,可以要求开发商承担违约责任,赔偿逾期交房产生的违约金。
逾期交房的赔偿问题,在你与开发商签订的买房合同上应该有约定的,就按照这个约定来执行,不是说由哪部法律规定。 如果约定的赔偿金额过低,弥补不了你的损失,那么你可以要求适当的增加赔偿金额,如果约定的金额过高的话,开发商也可以要求适当的减少赔偿金额,当然,这些都是建立在到法院诉讼的基础之上,不想去法院,双方也可以协商解决。 具体的法律规定就是《合同法》里的违约责任一章,赔偿是建立在这个基础之上的,但是,实际的赔偿数额是由你和开发商的书面合同约定的。
可根据合同约定,起诉开发商违约。请求仲裁庭责令开发商继续履行合同,承担违约金。或要求终止合同,责令开发商承担违约金。
根据合同约定,起诉开发商违约。请求仲裁庭责令开发商继续履行合同,承担违约金。或要求终止合同,责令开发商承担违约金。 主要是看购房合同中对相应条款是如何约定的。
可以通过法律途径解决,直接到法院起诉开发商的违约责任。
开发商逾期交付使用房屋,又没有约定逾期交付房屋的违约金,开发商应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 相关知识:开发商逾期交房如何赔偿? 按照《合同法》的有关规定,出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 违约金、赔偿损失、解除合同可同时主张吗? 友情提示:如果合同中约定的延期交房的违约金较高,发生纠纷诉诸司法后,开发商以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低,购房者可以请求增加,法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。 以上规定可知,合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。 购房者选择解除合同的,能否再要求支付违约金或要求赔偿损失? 可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
一、开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定了延期交房赔偿违约金的标准时,应按合同约定的标准向购房者赔偿延期交房违约金。 1、如果商品房买卖合同约定的延期交房违约金标准过高或过低都可以申请调整,开发商若发现当初设置赔偿标准过高,可与购房者协商调低,参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格调整延期交房违约金的赔偿标准。 2、购房者如发现当初商品房买卖合同中约定的延期交房违约金的赔偿标准过低,也可向开发商提出协商提高,参照标准同上。协商不成的,可以通过法律途径解决。 二、开发商与购房者签订的商品房买卖合同并未约定延期交房违约金赔偿标准的,开发商延期交房的仍然应当赔偿购房者延期交房违约金。
关于违约金的数额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说,违约金的数额由双方当事人自行约定,在没有约定时,则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下,则需要同时考虑《解释》第十六条的规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中,常见的约定为已付房款的2-3/万,一般不会涉及增加和减少的问题。
《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 依据该条规定,开发商逾期交房,购房者可以根据商品房预售合同的约定向开发商追究其违约责任。若合同约定的违约金低于购房者因开发商逾期交房造成的实际损失,则当事人可以根据实际的损失请求裁判机关予以增加,若合同约定的违约金过高,则开发商也可抗辩请求裁判机关予以减少。 《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为 “过分高于造成的损失”,此时,由法官根据实际情况酌情减少违约金数额。 第十七条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:…逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该约定,若购房者和开发商签订的商品房预售合同没有对开发商逾期交房的违约责任具体约定,在开发商逾期交楼的情况下,购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。
关于违约金的数额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说,违约金的数额由双方当事人自行约定,在没有约定时,则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下,则需要同时考虑《解释》第十六条的规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中,常见的约定为已付房款的2-3/万,一般不会涉及增加和减少的问题。
起诉开发商,或者业主联合起来寻求政府出面解决。
合同有约定的话是能够胜诉的,问题是你你要看明白合同的条款,现实情况是否符合等等,如果需要我们的帮助可以直接联系我详细了解。
合同约定的交付日期到了就需要交房,否则需要承担违约责任!
合同呢!看合同,购房合同上面有
您好,可以按照合同约定事项向开发商索取权益。
按规定房屋转让需在交房并办理房权证后才可以;未交工前可以通过开发商私下办理,多做开发商的工作吧,别无他法~
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