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相当详细，我只想补充一点，当买方单方面毁约时，中介是有权分一半的 定金的，因为没有中介的劳动成果就没有买方的定金，还有再卖方签订委托合同的时候里面会有这一条，所以说这时没法避免的，正规的中介都会在银行有履约帐户，收到定金和首付款时会出具收条，这个可以放心。
买二手房十大注意事项 一位从事房产中介6年，接触到各种各样的购房者和二手房，向购房者讲授购买二手房需要注意的十个方面，可以帮助购房者避免考虑不周，吃后悔药。 1、选择美誉度高的中介 购房是件很繁琐的事，需要不少专业知识，一般来说，大多数人一生只购一次房，临到购房时才想钻研房产，以期成为行家，这是不大现实的，现在不少人都倾向于请专业房产中介替自己打理购房事宜。 房产交易动辄数十万，涉及的环节和相关政策很多，稍有不慎，就会留下后患，因此不要怕烦，不明白的时候不要吝啬自己的语言，不懂装懂。最好去咨询一些正规的房地产中介公司和房地产管理部门，及时了解手续、费用上的最新信息。其实正规的房地产中介不是看其规模有多大，而是要留心它的市场口碑；最起码要先看其是否具有“三证”，即营业执照（工商部门核发）、执业资质证书（房产管理部门核发）、收费资质证书（物价部门核发）。 规模大并非代表正规。有些中介尽管规模非常大，也很知名，但投诉率却居高不下，对这样的中介不可不防。好的中介不但服务态度好，而且专业水准高，合同规范，不拖欠房款，不多收佣金。找到一个好的中介往往省很多心，而遇到黑中介的话麻烦事情就一大堆。切记一定要向中介索要淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价，中介也怕客户给他差评，那些敢给你淘房卡的中介往往服务有保证。 2、有多少钱买多大房 买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款。有多少钱办多少事，知道了自己的资金实力，就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。 还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己（家庭）月收入的一半×12个月×期望贷款年限。 实际可承受的贷款额度可以按照这个公式计算：还贷期间所有应支付的贷款本息÷（1＋当期利率）。 你所能承受的房屋总价为：实际可承受的贷款额度／银行房贷比例（目前一般为60％） 以上是最保守的也是最稳健的算法，其中还不包含相关税费。 这里需要提醒购房者的是，税收等费用一定要问清楚，否则超出了预算，只有指望临时筹资、东拼西凑了，会使自己十分被动。 3、考虑交通是否便利 在买房时，交通是非常有必要考虑的，交通方便能够给工作和生活带来方便，而这一点往往为购房者所忽视。 4、评估房价是否合理 最好能够自己采集一下周边已成交房屋的价格，通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理，不能过分依赖某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介费而把价格估得很高，如果对目标房屋的价格没有底，吃进就吃亏了。可以在网上多看看，多找几家看看。 5、产权关系弄明白 注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，否则过户时会发生困难，注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。如果产权证上的产权人与卖房人不是同一人，就需要对方出示具有法律效力的委托书（委托公证书或由律师签字鉴证的委托书）。 6、弄清二手房的历史 要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业费以及水、电、煤气费用。房屋内是否有一些忌讳的事情发生，比如凶杀、自杀等等。有些房子的开价大大低于市场平均水平，买房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。 7、确认房屋面积 房屋面积包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差。最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率，就可以获得比较真实的房屋面积了。部分房改房因为种种历史原因，造成它的产权登记面积和实际面积有很大的出入，建议买房改房的时候要问清楚，还要考虑是自住还是投资。如果作为投资就要考虑是否有必要请房产管理部门重新测量房屋面积。 8、观察房屋内部结构 房型是否中意可以影响入住后的生活质量。如一些房子有多个房间但通风不足；电器线路是否太多或者走线是否合理，攸关居住安全；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。苏州有一些墙板房是上世纪80年代建造的，这种房屋顶楼容易漏水，隔热也比较差，由于苏州夕照时间比较长，靠西面的墙板房比较热。 9、装修情况看仔细 装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修成了大问题。还有一些房子看看装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。 10、物业管理问清楚 水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责，能为业主提供一些什么服务；小区的犯罪率、失窃率高不高。买下以后再问这些问题就晚了。
一、核实房子产权的七大问题 签约前一定要去房地产交易中心或者不动产登记中心核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。 1、产权人身份证与产权证一致吗？如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。 2、产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席的话，必须提供公证委托书。 3、已婚吗？需要提供配偶本人签字的同意出售证明。 4、房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。 5、房子有无抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明。 6、房子是否被查封？这类房产无法购买。 7、房子是什么产权？ 商品房：只能在房产证下发之后才能上市交易。以北京为例，缴纳税费多少跟房屋是否“满五唯一”相关。 公房：普通公房要让其原单位开户放弃优先购买声明的单据，才能进行交易。央产房还需要办理央产房上市手续。 经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。 军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。 二、所有重要的事都落实到合同上 签字前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。 1、定金数、首付、尾款等数字； 2、税费谁交； 3、什么付款方式； 4、什么时间交房/给首付/过户； 5、户口什么时候迁走； 6、有没有学区名额，是否占用； 7、房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。 三、资金监管 支付给业主款项一定要进行资金监管。 无论是定金、首付，都可以放在资金监管中，过完户一切OK再付给卖家。 在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管，待过户完成后，再将房款资金交付卖家。 四、控制时间 合同一定要对各流程涉及的时间节点有明确规定。 包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。 如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢，各环节的时间需要心里有底。 特别是换房，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在违约的可能。比如，已经把手头的房子卖了，等着换房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您要买的房子，什么时候支付首付，什么时间过户。
zhqq:你好！ 二手房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，建议您特别注意以下一些问题： 一、切实查明产权状况 在二手房房交易中，出售人是否是所有人、有没有《房屋所有权证》是最重要的。法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时一定要清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是只有部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买。要特别注意《房屋所有权证》上的所有人是否与出售人是不是同一个人，在验看《房屋所有权证》时一定要查看原件，最好到房地产管理部门查询此权证的真实性。 二、详细考察房屋结构 二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 三、慎重选择中介机构 二手房的买卖要比商品房复杂得多，如果城市大，买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。注意，现在街上房地产中介很多，要选择经当地房地产管理部门备案批准到中介机构，另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。 四、亲自办理转让手续 购买二手房要及时办理房地产转让手续，也就是通常所说的过户手续，并亲自到房地产交易场管理部门办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的《房屋所有权证》可能是假的，或是在多年之后再转让房产时才知上当。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定缴纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指房产证)，切不可因小失大。只有这样，才能买到放心合适的
北京市建设委员会和北京市工商行政管理局提供的《北京市存量房屋买卖合同》有2种：一种是通过经纪公司来办理的“经纪成交版”，另一种是不通过经纪公司的“自行成交版”。前者是一式四分，买卖双方各一份，房屋权属登记部门一份，经纪公司一份。后者为一式三份，买卖双方各一份，房屋权属登记部门一份。 不论是自行成交版还是经纪成交版合同，它们都是通过一个平台打印出来的，都生成有一个特定的合同号，买卖双方办理过户手续时要拿着有合同号的合同才能办理过户手续。 这份示范合同的规定很细，要求录入的时候要把房产证的细节都写清楚，不能有任何错误，而且对房屋交易的细节也有很详细的规定。 进行网签之前，先要在建委提供的平台上进行房产的公示，公示满一定的时间后才能签。
最主要的就是产权清晰，无纠纷，包括后期的付款方式，物业交割，户口的迁出等，风险的规避可以参考资金托管来办理，这样可以降低很多的风险。 贷款没有太多的费用，建议您直接到银行咨询即可办理。 购买拆迁户的房子，这类房产不是针对您的，所以建议您最好不要购买此类房产，容易产生纠纷，可以申请合同无效，因为您不是回迁户，购房的主体资格不对。
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不规范的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双手见面，现在市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个协议，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格可以在相关的网站查阅到。二手房和一手房最大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1、查看产权所有人的身份证件。 2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？ 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1、售方提供的房屋产权证是否属实？ 2、房产面积多大？ 3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？ 4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？ 5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。 签订时 需要准备的证明材料。 购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效： 1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。 看清楚合同中的约定内容。 尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）： 1、房款的金额是否写清楚？ 2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。 3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）； 4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）； 5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担； 6、房地产的风险责任何时转移给购房者？ 《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任； 7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？ 8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的） 1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。 2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。 3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。 4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
签订买卖合同，如果原房东有贷款，联系银行提前还贷，办理房本解压 目前北京买方需要审核买方信息，买方到房屋管理局提交审核信息，或者到中介机构办理 审核通过，进行网上签约，交税，过户 所需资料：买卖双方身份证，房产证，买方户口本，不是北京市户口需要暂住证
1、当事人的单位名称或姓名、住所 这里主要是写清当事人的具体情况，地址、联系方式等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否为夫妻共同财产或家庭共同财产。 2、标的 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；房屋的物业管理费用及其他交费情况。 3、价款 主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、尾款等。 4、履行期限、地点、方式 主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 5、违约责任 主要说明哪些是违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿额的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 6、解决争议的方式 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 7、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 8、合同中止、终止或解除条款 明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协议、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 9、合同的变更或转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。 10、附件 在此说明本合同有哪些附件，附件的效力等。如果有可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
一定要强调好合同中标底的价格是你的净得价。还有就是你们三方一定要约定好首付款是在过户之前支付还是过户之后支付，最重要的就是约定好银行在放尾款的时候，他的期限是多久，千万别让中介占用了你的资金。
1、房屋产权要清晰 在交易之前，一定要查清房屋的产权所有人及共有权人，避免因卖主自家牵扯不清的产权关系而产生的纠纷，更要擦亮眼防范“一房多卖”等诈骗行径。 2、房龄判断 房龄太老的房子，在居住体验和使用年限方面都可能存在不足。购房人可以从房屋建筑年代的标识或房产证登记的建筑年代来识别。 3、市政配套设施、规划 不同于新房周边可以期待的规划落地，二手房的供水、供电、户内外电线是否老化、有线电视使用情况等均要一一查明。建议同时关注相关区域的最新新闻，交通线、大型市政设施的新动向均会对生活产生影响。 4、房屋装修、防水情况 细节决定生活质量，检查房屋有无裂缝;屋面天沟积水、阳台和卫生间地面倒泛水、阳台雨后积水等防水问题;房屋是否刚刚装修，粉刷可能掩盖房屋缺陷;仔细检查电器，注意用电安全;隔音效果。 5、私搭私建 ?屋顶小阁楼、阳台改成卧室或厨房、一间隔成两间等，遇到这类改变房屋结构的情况，就要谨慎考虑，涉及房屋面积的测算及面积搭建是否合法。 6、噪音大小 不少老房都存在噪音问题，这将直接影响居住感受。需留意小区周边环境，是否临近主干道、铁路、高架桥等;周边商铺数量及营业时间，是否过多过晚。
1、查看出租人的房产证明和有效身份证明 2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担。 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用。 4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据。 5、应对能否转租做出约定；对提前终止合同做出约定；对房屋维修做出约定。 6、要明确违约责任和违约的补偿标准。 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。
签约注意事项： 1、 会所同时使用。否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款。 确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金，这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的现金越多，贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。 在贷款的时候，要有担保，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是本地区的。 担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。 办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。 你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。
我也刚买了一套二手房,和你的情况差好不多,房主也是没有还完贷款.你可以找一家信誉比较好的中介机构,让它来帮忙办理.如果有中介的话,房产证都会放在中介,你就不用担心房主会拿着房主证逃跑了.只是你要交一部分的中介费用.花钱买放心也值了.
1)房子本身能卖。比如“尚未办理产权证”、“小产权”、 “未满五年的经济适用房”等就不具备“买卖”的条件。 2)卖这套房子没有限制。比如有抵押的房子就不能直接卖。而“被查封”的房子更不是不允许转让过户的。 3)产权人有权处分该套房产。比如夫妻共有的房子，其中一方是无权单独处分该套房产的。
一 . 需再次确认买方及卖方情况 1. 检查材料 再次查看房产证、契税票，认清产权性质、房屋面积、房屋建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等因素。向房主详细询问房子的情况，确认中介复印了房主的房产证及身份证。 2. 确定自己是否有购房资质 自2016年3月25日起，上海再次提升了对于非本市户籍居民购房门槛，简单的说就是社保/个税的缴纳从三年内满两年，变为了缴纳5年及以上，具体条款如下： 1. 对于非本市户籍居民家庭，夫妻双方其中一人在购买之日前63个月正常缴纳个税或社保满60个月; 2. 对于非本市户籍居民家庭，夫妻双方在上海有不超过1套房屋；本市户籍居民，单身最多可拥有一套房屋，家庭名下最多可有两套房屋。 3. 集体户口没有以上限制，学生集体户口现在不视为上海户口，你必须找一个单位来接收你的户口，并出具接收证明，盖章有效，这样才能在沪买房，需要出具集体户口首页加盖公章及本人页。 3. 明确付款方式 全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。若是二手房卖方需要买方首付还清贷款，这样并不能够走资金托管，存在一定风险，所以这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途。 4. 各项日期 明确过户时间、物业交割时间、户口迁出时间、房屋内留存项等，以上问题需要清晰写入合同，防止以后产生不必要的麻烦。 二 . 准备材料 1. 出售方 身份证、房产证、户口本，配偶同意出售证明，买进契税单、发票、合同等材料； 2. 买受方 身份证，户口本、结婚证、出生证 签署定金合同时，需要准备定金，定金一般不超过总房款的20% 三 . 人员到场 买方或卖方委托人到场，卖方需要所有产权人及配偶到场，如果不能到场，需要提供 “配偶同意出售证明”。买方如果不能到场，可以办理委托，委托需要提供公证委托书原件，以及委托人身份证原件、受托人身份证复印件。
miaoni790:你好！ 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、了解装修的状况 1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 八、查验物业管理的水平 1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 九、了解以后居住的费用 1、水、电、煤、暖的价格； 2、物业管理费的收取标准； 3、车位的费用。 十、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 十一、了解邻居的组合 1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； 2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心； 3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十二、算计一下房价 1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可； 2、能提供稳定的收入支付本息的证明； 3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； 4、所购房屋产权所属真实可靠； 5、支付有关手续费。 十四、请律师 1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行 1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证： 1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 3、向律师及中介代理行咨询； 4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 十八、产权是否完整 1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产，在确定购买前，应当到房产交易中心打印该房产的权属情况，看清该房产所有人登记在谁的名下，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么买卖合同一定要所有人一起签署，否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押，那么签订合同就要求更加谨慎，如果确实要买，可以协商以房款冲抵债务解除合同。 第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中，购房款一般分为三笔支付，定金之外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定，以免因约定不明而产生纠纷。 第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金，如每天按房款的百分之几支付违约金，防止卖方拖延。 第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先，很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学，但是由于各种原因，如果房内户口未迁移，新户口迁入存在障碍。其次，户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响，如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。 第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生，维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任，违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。
购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。 3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括： （1）． 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； （2）． 购房者不按期付款； （3）． 开发商不按期交房； （4）． 面积变动超过约定幅度； （5）． 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； （6）． 产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的责任相关的文件： 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。 基本问题
1.了解房屋出售人的具体情况 购房者在签订二手房买卖合同时，应该要先弄清楚出售该房产的房屋主人或者当事人的具体情况、地址、联系方式等，从而确定出售人的身份，防止出现欺诈的行为。此外，对于房产是否存在共有人的情况也应该了解清楚，避免日后出现房屋共有人的纠纷问题。 2.房款的金额、支付时间和方式 二手房交易的房价是需要双方商议决定好的，那么在合同中就应该写清房款多少，首付金额、尾款、交付方式、交付时间等具体的内容。其中的尾款交付期限要根据房产过户的期限来支付，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，也必须要事先和卖家确定并在合同中写清楚。 3.二手房交割的相关问题 涉及到二手房交割的问题，购房者在合同中应该明确的写出履行合同的期限、地点和方式，明确规定好交房的时间、条件，办理相关手续的过程，买卖双方配合与协调问题。此外，房产交割时，在合同中还应注明房屋水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。 4.违约行为的责任约定 二手房交易中的违约行为屡见不鲜，那么为了保护好交易双方的利益，合同中关于违约责任的约定可不能少。在合同中应该注明具体的违约责任有哪些？以及出现违约行为后的处理方法是什么！要写清违约的赔偿金额。从而可以起到监管合同履行的作用，保护交易的正常履行。 5.过户问题 二手房交易过程中的过户问题是比较麻烦的事情，如果处理不好户口迁移问题，那么就会造成交易纠纷，解决起来也就十分麻烦。为了避免买完房子后，户口迁移不了的问题，购房者应当在合同中明确清楚卖方迁出户口的时间。此外，购房者在正式过户之前，应该查询一下户籍的状况。从而确保房屋过户手续能正常办理。
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