房地产投资有哪些风险？

房地产投资的个别风险：㈠收益现金流风险指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。开发(置业)投资都面临着收益现金流风险。开发投资：未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，会对开发商收益产生巨大的影响;置业投资：未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者收益产生巨大的影响。㈡未来运营费用风险指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。新建成的甲级物业投资也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。评估房地产市场价值时，要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。㈢资本价值风险资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间的差异，即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。㈣比较风险(机会成本风险) 指将资金投入房地产后，失去了其他投资机会及其相应可能收益，给投资者带来的风险。㈤时间风险指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。其表现在：①选择合适的时机进入市场，②物业持有时间的长短、(环球网校房地产估价师频道为您整理)③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、④物业转售时机的选择以及⑤转售过程所需要时间的长短等。㈥持有期风险指与房地产投资持有时间相关的风险。投资项目寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资实际收益和预期收益间的差异是随持有期的延长而加大的。上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

把***

在武汉比较好的房地产有哪些？我想

在武汉，完全意义上的经济适用房现在还没开发出来，或是很少。好的房地产商有几家：地产集团（原统建办）、万科、福星惠誉、三江航天等位置不太偏的一般均价在3000—4000之间，好的也可能到5、6千。

我***

国庆假期买房有哪些需要注意的？

一、量力而行　环境好、地段好、配套设施完善的好房子不在少数，但其价格也不菲，不是一般人能够负担的。所以如果想要买十全十美的房子实际是在为难自己。没有最好的住宅，只有最适合自己的家。根据自己的实际情况来选择，比如你在郊区上班就没必要买靠近市中心的房子；购房款不充裕的单身人士也没有必要买大户型，小户型其实是更好的选择。　　二、多看多比　　买东西要“货比三家”，买房子当然更不能马虎。看房确实是一件苦差事，很多人看了几套房就打了退堂鼓，于是匆匆选定了一套，导致将来后悔的可能性非常高。所以奉劝广大购房者，看房需要耐心，买房是一辈子的大事，为避免日后后悔，现在辛苦点是值得的。　　三、找正规中介　　因遇到黑中介而受骗上当的例子不胜枚举，找到一个正规中介将为你的购房过程增加很高的安全系数。所以，购房者在选择中介时不能大意，可以上网搜索广大网友对某中介的评价，如果负面评价居多，那这样的中介千万不要选。

你***

房地产有哪些分类？

1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途 2、按房地产开发程度分类：生地(不具有城市基础设施的土地)。毛地(具有一定基础设施的土地)。熟地(具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程(指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产)。现房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地)。 3、按房地产实物形态分类：土地，建筑物，土地和建筑物综合体，房地产的局部，未来状况下的房地产(期房：指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产)，已经灭失的房地产，现在状况下的房地产和过去状况下的房地产的差异部分，以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产(例如：正在经营的游乐场、码头)，整体资产中的房地产(例如，一个企业中的土地和房屋) 4、按房地产是否产生收益分类：收益性房地产，非收益性房地产 5、按房地产经营使用方式分类：销售，出租，营业，自用。

之***

房地产模型有哪些需要的制作材料？

模型一般是单体的，独幢，或是独立的某一户型。从外部装饰到内部使用功能，做工细致考究，展现更为直观、详细。一般作为沙盘的补充说明。规模较大项目一般均会有设置，规模小的项目可视销售方案情况而定！沙盘一般是指整个项目的立体模型，包括项目周交通、环境等区域位置信息，以及项目自身配套，各区域位置信息以及功能划分等等。是房屋销售中必不可少的销售道具。

杨***

房地产有哪些投资的方式

房地产投资的形式大的分为两个方面: (1)房地产直接投资:A、房地产开发投资:就是从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程B、房地产置业投资：面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产），一般置业投资的目的为三个：一是自用，二是享受经常性收入（出租），三是投资保值增值等（2）房地产间接投资：A、房地产企业债券和股票投资B、投资于房地产信托公司（目前国内还未开始这项业务）C、购买住房抵押支持证券（目前国内也还没开展），其实BC两项国外已经很流行了。房地产投资可以获得较高的收益水平，易于获得金融机构的支持，能抵消通货膨胀的影响，提高投资者的资信等级等优点，不过也存在着变现性差，投资数额巨大，投资回收期相对较长，需要专门的知识与经验等缺点。要谨慎之。

G***

请问深圳有哪些知名的房地产企业呀

万科中海龙光振业。。。。

1***

房地产请问房地产有哪些会计科目啊

关于房地产企业会计科目与其他企业大同小异。在成本费用和核算上有些不同。有些成本费用开支后要分期进行摊销到施工项目中去，成本费用科目有：开发成本，子目根据要求设置，开发间接费，根据需要设置明细。间接费用科目归集费用后再分配进入开发成本。其他费用根据情况进行归集，还需设立管理费用与财务费用等。也可以设生产成本科目代替开发成本，科目可以灵活应用。

布***

贷款买房有哪些技巧？

技巧一：买尾货、特价房一直以来，尾房、特价房给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而事实却并非如此。其实当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。技巧二：选择赠送面积的楼盘目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，常见的是送飘窗露台。不过要注意的是，问清楚这些面积是否写入合同等信息。技巧三：合理利用公积金贷款相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。技巧四：提前还贷可选等额本金从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越到最后还款越轻松。如果是一位工作四平八稳的购房者，建议选择等额本息还款方式。技巧五：购买低物业费的现房对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房，除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。

箭***

房地产开发有哪些流程?有没有谁知

房地产开发程序一、立项审批 1 、项目立项申请报告书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目地形图（一份） 8 、有关职能部门的意见。二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9 、建设资金证明； 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工公开招标申请表； 3 、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工邀请招标审批表； 3 、建设工程监理邀请招标审批表； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、《规划许可证》； 2 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3 、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4 、施工合同及其单位资质证书复印件； 5 、监理合同及其单位资质证书复印件； 6 、施工图设计文件审查批准书； 7 、建设工程质量监督申请表； 8 、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1 、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）； 2 、施工单位提供的资料：（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（ 10 ）建设工程施工安全受监申请表；（ 11 ）法律、法规规定的其他资料。（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。 1 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 2 、工程监理中标通知书和工程监理合同； 3 、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）； 4 、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文； 5 、质量监督申请安排表； 6 、安全监督申请安排表； 7 、建设工程质量监督书； 8 、建设工程施工安全受监证； 9 、施工许可申请表；四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在 7 个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。 1 、已完成工程设计和合同约定的各项内容； 2 、工程竣工验收申请表； 3 、工程质量评估报告； 4 、勘察、设计文件质量检查报告； 5 、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）； 6 、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 7 、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告； 8 、建设单位已按合同约定支付工程款； 9 、施工单位签署的《工程质量保修书》； 10 、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料； 11 、规划部门出具的规划验收合格证； 12 、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证； 13 、质监站责令整改的问题已全部整改好； 14 、造价站出具的工程竣工结算书。（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起 15 个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、工程竣工验收报告； 2 、《施工许可证》； 3 、竣工验收备案表； 4 、工程质量监督报告； 5 、工程竣工验收申请表； 6 、工程质量评估报告； 7 、工程施工安全评价书； 8 、工程质量保修书； 9 、工程竣工结算书； 10 、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。 1 、工程按实际结算的，要提供如下资料：（ 1 ）建设单位和施工单位的委托书；（ 2 ）工程类别核定书；（ 3 ）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（ 4 ）工程施工承发包合同；（ 5 ）施工组织设计方案；（ 6 ）图纸会审记录；（ 7 ）工程施工开工报告；（ 8 ）隐蔽工程验收记录；（ 9 ）工程施工进度表；（ 10 ）工程子目换算和抽料（筋）表；（ 11 ）工程设计变更资料；（ 12 ）施工现场签证资料；（ 13 ）竣工图。 2 、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（ 1 ）建设单位和施工单位的委托书；（ 2 ）工程承包合同原件；（ 3 ）竣工图。五、办理预售许可证 l 、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。 2 、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。 3 、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 4 、计划部门签发的《项目投资许可证》。 5 、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。 6 、已签房屋施工合同。 7 、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。 8 、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 ％以上资金的验资证明。 9 、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。 10 、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。 11 、具有预售说明书 ( 内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等 ) 。 12 、项目规划平面图 ( 由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号 ) 。 13 、物业管理方案已经落实。

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