什么是公摊面积?????????

信报讯（记者务名扬）根据北京市建委下发的《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，从２００５年１月１日起，房地产企业必须将公摊面积算法等相关资料在北京市房屋土地测绘信息网（）上公示。不过，有律师提醒消费者，网上公示公摊面积仅具参考价值，在购房者因公摊面积而与开发商产生纠纷时，这些数据并不能成为法律诉讼中的有力证据。昨天，北京市房屋土地测绘信息网该项工作联系人张侠在接受记者采访时表示，市建委此举是为了使开发商的项目申报流程透明化，维护购房者的合法知情权。张侠说，按照政府规定，开发商在得到预售许可前必须将公摊面积等资料提交以供审核，但之前这一流程对购房者而言并不透明，购房者在合同中看到的公摊面积数据也许与开发商申报时已大相径庭。因此，某些开发商为了在商品房买卖阶段赚取更多利润，在获得预售许可后擅自更改公摊面积的行为并不鲜见。所以，市建委下发该项通知的目的?熏就是为了打击开发商的欺诈行为。该项通知在２００５年强制执行，如果新项目开发商不在网上公示公摊面积的详细资料，就不会得到预售许可。但是，邦信阳律师事务所律师牟子健提醒购房者：“切不可因为公摊面积网上公示而忽视对购房合同中此类数据的反复核实。”他说，开发商为了得到预售许可，是一定会依照市建委的规定执行的，但在网上公示的数据对消费者而言仅具参考价值，在购房者因公摊面积与开发商产生纠纷时，这些数据并不能成为法律诉讼中的有力证据。这是因为开发商与市建委之间是行政法律关系，当开发商在取得预售许可，发生擅自更改公摊面积的情况时，市建委可以对其处以罚款等行政处罚。而开发商与购房者之间是民事法律关系，所签订的购房合同才是最具法律效应的文件。“由于法律关系不同，不能排除某些开发商甘愿接受行政处罚，而在购房合同中私自加大公摊面积而损害购房者利益的可能。”牟律师说。对于购房者今后如何规避因公摊面积造成纠纷，牟律师表示，最好将网上公示的公摊面积数据真正写入到购房合同中，并在签订前仔细核对数据有无差错。同时要具备保留证据意识，保存好开发商提供的广告、楼书、宣传彩页等。如果宣传单中出现类似“以实际情况为准”等过小字体的词语，一定要向开发商核实真实情况，并落实到纸面上。

下***

认购书包括什么内容？

１、认购物业，有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房者的消费者知情权的侵害。因此购房者应该将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准；２、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；３、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；４、认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

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购房者的知情权包括哪些？

楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

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、购房者的知情权包括哪些?

楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

张***

买房签认购书有哪些内容？

１、认购物业，有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房者的消费者知情权的侵害。因此购房者应该将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准；２、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；３、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；４、认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

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买房的认购书一般包括哪些内容？

１、认购物业，有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在协议中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房者的消费者知情权的侵害。因此购房者应该将物业管理条款与认购协议书分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准；２、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；３、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；４、认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。在签订完认购书后，发展商还应该给购房人发放《签约须知》，以便使购房人明确细节，购房人只有明白其内容，才能顺利签订购房协议，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明。

果***

小区的车库是否属于公摊面积?当初

有的小区送车位，有的是用钱买的。一看一个车位规定多少钱。

张***

买房公摊面积的注意事项有哪些呢?

我们国家下发的文件对于预售商品房的分摊面积，还做了如下的规定，售房单位在预售商品房之前，应该要向商品房的预售管理部门提交相关的预售商品房的面积的测量报告。预售商品房的设计方案变更如果是涉及预售房屋面积的，那么还应重新提交面积测量报告。买房公摊面积的注意事项还有什么呢?售房的单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积还有相关的分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建设项目部分竣工，售房的单位还应该要申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因为分摊的部分公用建筑或者是参加分摊的其他商品房尚未竣工的，那么还要以规划批准的建筑面积为相关的依据，这里一定要要经国土房管部门同意，并需书面承诺。

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吕总，我朋友买房子时想去施工现场

安全问题当然是第一。为了保证购房者知情权，所以才设立了我们质量监督小组，代为监督，代为传递。

继***

房屋公摊面积的几个“骗局”是什么

1、别盲目追求低公摊目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实，公摊与居住舒适度息息相关，不能一味求低。至于怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度。同样建筑面积的一栋楼，设计成一层两户的板式楼，南北通透、舒适度最高，但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是，购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。? 2、“零公摊”的销售噱头不可信一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。 3、实际公摊面积高于开发商提供的数据般开发商告诉客户的公摊面积都是最低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。 4、开发商故意引导消费者忽略公摊面积一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，最后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。公摊面积计算方法：建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积公摊面积 = 公摊系数 * 套内建筑面积公摊系数 = 总公共分摊面积 / (套内建筑面积 * 总套数) 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

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哪些属于公摊面积房屋背后一片绿化

看一下购房合同，你就知道什么是公摊面积了。

海***

买一手房还是二手房性价比比较高啊

一手楼较新，二手楼较成熟，主要看花园所在片区、配套，以及花园综合素质。

誰***

住房公摊面积需要注意什么？

住房公摊面积还需要关注什么问题呢?我们应该清楚，即便是同一个小区的同一种户型，公摊的面积也是不尽相同的。相比之下,高层住宅尤其是含有电梯间等设备的相关的楼房，公摊的面积一般都要高于同样设计结构的多层住宅，因此，即使户型的大小是一样,但最终的建筑面积却差异很大。住房公摊面积还应该要关注什么问题呢?一些业内的人士表示，如果减少公摊面积，很有可能会影响住宅本身的品质。但是如果将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，居住的感觉也不会变得很好。住房公摊面积还需要注意什么问题呢?如果说设置配套齐全，那么虽然公摊大一些，但小区整体配套档次也上去了。如一些两梯两户的设计，还有一些跟两梯六户的设计，虽然在公摊面积上一定会有不少差异，但是公摊大的设计却能让业主生活更方便。住房公摊面积还有哪些需要注意的问题呢?不少的购房者对于公摊面积还是不太能理解的，他们会认为公摊面积大就是让自己吃亏。

天***

房子的公摊面积应包括哪些内容?我

公用建筑面积分摊原则：　　(一)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。 (二)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。　　(三)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。　　可分摊的公用建筑面积：　　(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。　　(二)套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　不应计入的公用建筑空间　　(一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。　　(二)售房单位自营、自用的房屋。　　分摊公用建筑面积的计算方法　　分摊的公用建筑面积套内建筑面积×公用建筑面积之和。公用建筑分摊系数公用建筑面积／套内建筑面积之和。公用建筑面积整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。

是***

房屋公摊面积是否有上下限值的规定

依据《房产测量规范》GB/17986-2000的规定：共有共同面积按照相关房屋的套内建筑面积按比例分摊至各房屋中，共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。规范中未对公摊面积大小或上限进行规定。

小***

6层的楼房有公摊面积吗？大约比例

有公摊牌面积的，约为13%左右！

箭***

购房协议与购房合同公摊面积不同该

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。　　合同未作约定的，按以下原则处理：　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

飞***

国家标准住宅公摊面积的基本规定有

房子的公摊面积的大小，取决于房子修建的规划规划是否合理、以及房子的配套设备多少等等。电梯公寓的公摊面积肯定比多层大，消费者能够多比较，挑选适合的房子购买。《房产丈量标准》中规则：商品房修建面积，即产权面积，由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成。套内修建面积套内房子的运用面积，套内墙体面积，套内阳台修建面积三部分组成。共有修建面积的内容共有面积的内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值勤值班处等，以及为整幢工作的公共用房和处理用房的修建面积，以水平投影面积核算。共有修建面积还包含套与公共修建之间的分隔墙，以及外墙(包含山墙)水平投影面积一半的修建面积。独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢工作的值班处，处理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。共有修建面积的核算办法整幢修建物的修建面积扣除整幢修建物各套套内修建面积之和，并扣除已作为独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢工作的值班处、处理用房、以及人防工程等修建面积，即为整幢修建物的共有修建面积。

苏***

买房子时签约注意事项有哪些呢？买

签约注意事项： 1、会所同时使用。否则罚款； 2、大堂规格 3、广告做附件 4、楼层描述说明 5、保证多久产权证到手 6、所有涉及到的证件复印附上 7、签字人委托书正本副本 8、查《商品房销售管理办法》 9、要求查附上面积测定证明 10、审查开发商的资质、销售资格 11、地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、中心花园面积、泳池确认入合同 16、查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。 17、比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、用电负荷 19、道路不得收费 20、环保家装无异味 21、产权年限 22、房产允许抵押、置押 23、垃圾何处处理 24、万分之一违约款太低 25、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、确认楼层和楼号的描述 27、开发商对赠送的产品质量负责。 28、要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、印花税双方出 31、土地使用税贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款。确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金，这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的现金越多，贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。在贷款的时候，要有担保，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是本地区的。担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。

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影响房子公摊面积的因素有哪些呢？

1、一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，塔式楼和板式楼是不一样的； 2、套内面积房子大就多点，房子小就少点； 3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大； 4、层住宅越来越少，带电梯高层、超高层住宅越来越多，其公摊越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。其实公摊面积不仅是买房人嫌公摊高，开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。至于他们是怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人，再一个就是降低走道宽度，缩小大堂、电梯，甚至小区配套公共设施规模也缩水，公摊小意味着公共设施缩减，这些都会影响购房者的居住品质，所以盲目追求低公摊也是不甚可取的。

张***

商品房公摊商品房的公摊面积在哪里

公摊面积在购房合同里应该有说明，一般的都能多一点

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