房贷问题我想贷款24万购房，想每月等额还款，咨询了几家银行给我算的金额都不同，谁能帮我计算一下准确的还款金额
购房贷款的5种还款方式
近日，光大银行的固定利率房贷产品获央行批准。记者了解到，除光大银行外，建设银行、浦东发展银行等已将固定利率房贷方案上交银监会，近期将获得报批。
今年房贷已经开始执行新的基准利率6。 12%，只有条件好的投资者才可享受5。51%的优惠利率。固定利率房贷能给投资者带来收益吗？
固定利率房贷：进入加息周期较合算
业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6。 12%稍微高一些。
目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利...全部
购房贷款的5种还款方式
近日，光大银行的固定利率房贷产品获央行批准。记者了解到，除光大银行外，建设银行、浦东发展银行等已将固定利率房贷方案上交银监会，近期将获得报批。
今年房贷已经开始执行新的基准利率6。
12%，只有条件好的投资者才可享受5。51%的优惠利率。固定利率房贷能给投资者带来收益吗？
固定利率房贷：进入加息周期较合算
业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6。
12%稍微高一些。
目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。有升息预期的投资者则比较适合申请固定利率房贷。
等额本息还款：适合收入稳定群体
据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。
这种还款方式是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
对此，银行理财专家分析，等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大的购房者。
等额本金还款：适合收入较高人群
采取等额本金还款法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式较适合目前收入较高的人群。此外，如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
等额递增(减)：灵活性强
等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在办住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度，在初始时期，按固定额度还款，此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加收入的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
按期付息还本：适合房产投资客
“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位。
即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
据银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。
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『房产观澜』 [经验交流]小蟹看多看空数据标准的来由
作者：蟹渣渣 提交日期：2006-5-8 18:32:00
我一直是从数字的关系来分析上海楼市的，也在这里写下我个人的预期：
2个指标:
一个是房价收入比，以中外环间的商品房均价（100平米）/同期上海家庭（3口之家，人均见年鉴的可支配收入）的平均年收入为计算依据，这个值在8倍以上，我坚持看空，到了8倍以下的话，我不再看空:-)
第二个指标是房价/月租金比，240倍以上我坚持看空，房源为毛胚房（或者那些简单弄了下，配了些二手家具家电，但是花的成本很少的毛胚房）。
240倍是房东靠房租收益平衡的极限值，到了240倍以下我不再看空。
以上是我不再看空的标准，如果上面那两个值分别到了6倍和180倍以下的话，我会看多。
所以，我也是有可能退出空军的队伍甚至于看多上海楼市的，但是摆在上面的数据属于充要条件！
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以上是我在前不久的文章《有朝一日，小蟹也会加入上海的多军队伍》里面写到过的一些我判断多空的数据基础，有些网友问起过我为何以8倍和240倍为界，今天便仔细的列举一下这些数据的来由：
先说房价收入比，我个人觉得6倍基本合理——构造一个计算蓝本：上海某家庭（2口子或者再带一个小孩）的稳定年收入（税后+可用的公积金）为6万，平均每月5000，这样的家庭收入水平目前稍许超过上海的平均线。
为简化计算，这里假定他们不啃老，还房贷期间为老人的支出也很少。考虑到升息的预期，家庭的公积金低利率的影响不考虑，计算利率统一采用当前的优惠利率5。751%
1。该家庭买房，房价36万，一般而言，百姓家庭买房肯定是希望尽量少贷款，而且我认为理性的市场里首付5成比较合理，那么首付为18万，对比这个家庭的收入水平，如果勤俭持家5-6年的时间内存12万以上的现金，再短期向亲戚朋友借相当于一倍的年收入的钱，拿出18万的首付不困难；
贷款18万，按照5。
751%的贷款利率15年等额本息法计算，月供为1495，控制在月收入的30%线以下，我认为“15年还款，月供30%”这种按揭符合财务健康的标准。
2。如果这个家庭买8倍年收入（48万）的房子，就有点问题了：首付多了6万暂时不论，贷款24万按照5。
751%的利率来算，为了把月供控制在国际通行惯例的1/3，还款时间要延长到21年了（1642。5元），这样的情况我认为是家庭购房不影响财务健康的极限。
6倍和8倍的房价/收入比的缘由写完了，再仔细说说240倍和180倍的房价/租金比，这个指标可以考察具体到某一处房产的合理价值区间，而且租金基本上是完全市场化的结果，所以房价/租金比的指标比房价/收入比更重要。
房源为毛胚房或者那些简单弄了下，配了些二手家具家电，但是花的成本很少的毛胚房。
我们再构造一个计算蓝本：上海现在市值120万的毛胚次新房，租金为每月5000，房价/月租金比=240倍。
现在5年期的定期存款利率3。6%,扣税之后为2。88%,考虑到升息以及取消利息税的预期，今后20年内平均稳定理财收益率暂定为3%。
张三现在有现金124万（120万房价+4万的各种税费），他有两种选择：理财收益和买房出租，我们来比较一下这两种情况下20年后的情况，20年之内张三的其他收入和支出均不进入这个计算模型：
1。
张三拿着这124万去理财，20年后他的现金是223。96万元；
2。他买下这套房子，每年初能收到6万的房租，这些钱也通过稳定理财来获得收益，20年后他的总收益是一个等比数列求和的结果，为166。
06万元，此外，张三手上还有一套20年的老房子，按照固定资产40年等额折旧摊销计算值60万，合计226。06万。
以上的计算看得很明白，240倍的房价/租金比的情况下，理财收益和买房出租20年后只少1%，而且，这是在理财收益率低到3%的情况下计算出来的，如果把这个值提高到3。
6%，那么，张三20年后理财收益就比买房出租多出6%了（251。55:237。60）。
以上的计算模型属于出租的极度理想化状态：
1。房东张三每年能收到12个月的租金，没有空置成本和中介成本的支出,且能保持连续收租20年；
2。
在上海每个月都要交物业费一般是要房东负担的，这里也没考虑；
所以，240倍的房价/月租金比是毛胚房出租的极限值，别的不说，如果考虑每年空置成本和中介成本的支出相当于1个月租金的话，房东能保本的房价/月租金比就要降到220倍了。
此外还有一点必须提一下：上面的计算是建立在房东一次性以现金买房的情况下的，如果房东贷了款，由于贷款利率肯定是高于百姓的稳定理财收益率的，这种情况下房东的成本支出更大了，在这里小蟹只做个定性的分析，定量的计算大家可以详见《数字化房价》中的数据表格。
经过以上的计算，我认为上海整体的房价/收入比必定要回到240倍以下（大家看得见的结果就是必定出现大量符合这个指标的房源），到了这个值的时候，考虑到中国人传统的置业观念，小蟹也认为户均一套房是家庭的基本配置，我就不再看空了。
当然，各位网友也没必要绝对遵从240倍这个数字，可以略微放大一点，小蟹个人推荐250倍以上的房子就不要买了，租着要合适，250这个数字也比较好记:-)
不过，看看上海现在的实际情况，毛胚次新房的房价/月租金比普遍在400-500倍以上（7、800倍的都有一大把），甚至精装全配房的这个比值在400以上也是数不胜数，现在到底是买房合算还是租房合算，无房的上海空军已经没必要细算经济账了。
如果房价/租金比回落到了180倍，这个时候考虑把每年1个月的空置成本，中介费等考虑进来，贷5成的款买房出租和稳定理财收益基本相当了，这个时候必定会有不少人买房出租的，这就是我将在这个时刻看多的原因。
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最后跟现在还没房的空军说说：如果确实有购房的急需，可以不用看上面列举的房价/租金比这个指标，只要你们买房的时候符合下面的这两个条件，要买房的小蟹不再劝阻，以后你们也不要后悔，房价跌了改善的时候成本更低。
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1。
贷款总额不超过家庭稳定年收入的3倍，这是5。751%的贷款利率下“15年还款，月供30%”的贷款总额，可以控制家庭财务的风险；
2。首付款各家情况不同，量力而行，但是我不主张啃老，也不主张借款超过家庭稳定年收入的1倍。
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客观的说:现在买房能做到这2个指标的家庭肯定不超过购房群体的5%，都是泡沫惹的祸。
对了，小蟹要特地强调一句：现在切忌买期房！！！
最后，小蟹祝愿所有的人：早日安居乐业！！！
。收起
